Такие расчеты необходимы, так как владелец недвижимости должен понять, почему налогооблагаемая стоимость возросла, и четко увидеть влияние конкретного фактора на рост стоимости его собственности (например, рост стоимости может произойти вследствие улучшения транспортной доступности в результате реконструкции дорог и улучшения графика работы общественного транспорта).
Общая оценочная модель (15.4) содержит как аддитивные, так и мультипликативные компоненты. Характеристики, отражающие количественные параметры, суммируются, а характеристики, связанные с качественными параметрами, перемножаются.
Иначе говоря, когда определены значения стоимости здания (сооружения), земельного участка и дополнительных сооружений, итоговая сумма умножается на произведение «внешних» качественных параметров.
Сформулированную структуру общей оценочной модели следует рассматривать как базовую, на основе которой можно реконструировать более упрощенную структуру модели. Немаловажным обстоятельством в пользу такого упрощения является возможность проведения вычислительных процедур. Иногда для модели (15.4) нельзя применять линейный и нелинейный множественный регрессионный анализ, поскольку компоненты этой модели не всегда полностью аддитивны и полностью мультипликативны. В этой связи можно использовать упрощенные структуры модели: аддитивную и мультипликативную. Эти структуры модели позволяют получать вполне удовлетворительные результаты.
Аддитивная структура модели при применении метода сравнения продаж может быть представлена в следующей форме:
где V - расчетная рыночная стоимость недвижимости;
Х1., X2..., X- независимые переменные (общая площадь, число комнат, транспортная доступность и т. д.);
b0 - константа в денежном выражении;
b1, b2,............ bn — коэффициенты при независимых переменных (n - число
независимых переменных).
В этой модели рыночная стоимость недвижимости рассчитывается как совокупная величина, без ее дифференциации на компоненты стоимости земельного участка и здания. Такая модель, обладая строго аддитивной структурой, все же допускает, введение мультипликативных и нелинейных переменных. Например, в качестве переменной можно выбрать произведение общей жилой площади здания на показатель его качества, предполагая таким образом, что единица жилой площади в домах хорошего качества должна оцениваться выше, чем в домах среднего качества. Призер учета нелинейной зависимости - квадратный корень от площади земельного участка. Можно воспользоваться целым рядом преобразований параметров объектов недвижимости: перевод качественных параметров в бинарные и скалярные переменные, отражение нелинейных и совместных ависимостей количественных параметров с помощью обратных, экспоненциальных, логарифмических, мультипликативных и дробных преобразований. Все это позволяет использовать структуру аддитивных оценочных моделей и получать удовлетворительные результаты. Мультипликативная структура модели при применении метода сравнения продаж может быть представлена в следующей форме:
где bQ - константа, отражающая удельную стоимость единицы площади; X - бинарные качественные переменные (0 или 1);
b. - коэффициенты, отражающие наличие или отсутствие соответствующих параметров;
Xj - количественные либо скалярные переменные;
bj - соответствующие переменным Xj. степенные показатели.
В структуру модели (15.7) можно ввести мультипликативные соотношения, однако учет аддитивных компонентов и отдельное элиминирование стоимости земельного участка и здания (сооружения) вызывают определенные трудности. Для преодоления этих трудностей следует ввести в модель соотношения, отражающие взаимосвязь земельного участка и здания (сооружения) посредством соответствующего коэффициента (отношения площади земельного участка к площади застройки).
Для решения модели (15.7) необходимы ее трансформация в аддитивную форму посредством логарифмирования и затем применение линейного множественного регрессионного анализа.
Модели, используемые при реализации метода сравнения продаж в массовой оценке недвижимости, могут быть аддитивными, мультипликативными и гибридными. Наиболее простые модели - аддитивные - могут найти широкое применение для оценки жилой недвижимости. В настоящее время рынок жилья уже сформировался и в этой связи представляется возможным применение их оценочных моделей для массовой оценки этого типа недвижимости. Мультипликативные модели наиболее приемлемы для оценки офисных зданий, гостиниц, промышленных зданий и сооружений и т.п., а также незастроенных земельных участков (несельскохозяйственного использования). Что касается гибридных оценочных моделей, то по своему приложению к оценке недвижимости они универсальны. В то же время применение этих моделей связано с определенными трудностями вычислительного порядка.
Модельный инструментарий при реализации доходного метода в массовой оценке недвижимости (доходной) ориентирован на восполнение недостаточной информации о доходах и расходах по объектам недвижимости. При этом оценочные модели строятся на базе имеющейся статистической информации, а результаты модельных расчетов (значения типичных показателей) «распространяются» на весь массив объектов недвжимости. В качестве типичных показателей моделируются валовый доход, чистый доход, мультипликаторы (валовые рентные множители) и общие ставки капитализации. Эти типичные показатели доходной недвижимости определяются либо ее стратификацией, либо сравнением объектов недвижимости (по данным показателям) одного вида. При этом могут использованы не только электронные вычислительные таблицы, но и статистические модели, в частности, линейный множественный регрессионный анализ.
При построении таких моделей в качестве зависимой переменной целесообразно выбирать некоторый удельный показатель (например, валовый или чистый доход на единицу площади). Применение нормированной переменной позволяет исключить влияние на оценочную модель масштабного фактора недвижимости (ее размеров) и сосредоточить внимание на параметрах, наиболее существенно влияющих на удельный показатель: тип недвижимости, качество постройки, физическое состояние, местоположение и т. п.
Моделирование мультипликатора валового дохода (отношение стоимости объекта к величине валового дохода) ориентировано на выявление совокупности факторов, определяющих взаимосвязь между стоимостью объекта и текущим доходом (плата за 1 руб. текущего дохода). К таким факторам относятся норма прибыли инвестора или адекватная ставка дисконта, которая зависит от степени риска капиталовложений; прогнозный поток дохода (стабильный, возрастающий и снижающийся); ожидаемый срок поступления дохода; процент дохода, идущий на компенсацию эксплуатационных расходов. Эти факторы с позиции моделирования рыночной стоимости недвижимости можно представить соответствующими характеристиками: местоположение, арендная площадь, физическое состояние, комфортность и т. д. Используя эти характеристики, можно смоделировать мультипликатор валового дохода или валовый рентный множитель (GR). Например, мультипликативная модель для многоквартирного дома может иметь следующий вид:
GR = Ь0Jiff1 -хЪ-хЬ-ф b^-...-Ь^,
где Х1 и Х2 - скалярные переменные качества постройки и физического состояния;
Хз - нормированная общая площадь (фактическая общая площадь, деленная на усредненную общую площадь);
Х4,..., Хп - бинарные переменные соответствующего микрорайона (0 или 1); b0 - константа, равная расчетному мультипликатору валового дохода для типичной квартиры средней жилой площади, расположенной в эталонном микрорайоне;
b1, b2,............ bn- поправочные коэффициенты, отражающие отклонения от
стандартного объекта.
Смоделировав индивидуальный мультипликатор валового дохода для рассматриваемого многоквартирного дома и установив значение валового дохода (произведение рыночной арендной платы за 1 м2 жилой площади
на общую жилую площадь дома), можно определить его стоимость (проВеДение мультипликатора валового дохода на валовый доход).
Моделирование общей ставки капитализации исходит из анализа вз мосвязей между чистым доходом и стоимостью объекта доходной и движимости.
Аддитивная модель общей ставки капитализации может быть пре ставлена в следующем виде:
где Х{,..., Хп - бинарные переменные по типам доходной недвижимости (офисные здания,
магазины, универсамы и т. д.);
Хп+1 - скалярная переменная качества постройки;
Хп+2 - бинарная переменная расположения доходной недвижимости в центре города; Хп+3 - отношение протяженности фронтальной длины земельного участка к площади нижнего этажа здания;
Хп+Л - нормированная общая площадь (фактическая общая площадь, деленная на
усредненную общую площадь);
Ьо - константа Ro для эталонного типа доходной недвижимости (напри
мер, нового магазина среднего качества или размера, расположенного не в центре города).
Переменная Хп+3 позволяет учитывать то обстоятельство, что объект недвижимости, имеющий фронтальную длину земельного участка больше площади застройки, обеспечивает большую с позиции инвестора ценность. Переменная Хп+4 отражает возможность изменения величины Ro в зависимости от размера здания доходной недвижимости.
Моделирование Ro играет ключевую роль при расчете стоимости доходного объекта недвижимости при условии прогнозирования чистого дохода от этого объекта. В конечном счете, если знать индивидуальную (по типу недвижимости, месторасположению, качеству застройки и т. п ставку общей капитализации для объекта недвижимости, то можно рассчитать его стоимость (по методу прямой капитализации).
Представленную выше структуру общей оценочной модели (15.4) также можно специфицировать при реализации затратного метода оценки недвижимости. Исходным этапом такой спецификации затратной оценочной модели является стратификация множества рассматриваемых зданий и сооружений по однородным группам и базисным стоимостным характеристикам. Так, в отечественной оценочной практике базисом для определения стоимости строительства 1 м2 общей жилой площади домов разного типа служат ресурсно-технологические модели, разработанные характерных типов жилых домов в зависимости от основного материала стен, этажности, объемно-планировочных решений и т.п.
Автоматизированный расчет восстановительной (замещающей) стоимости здания (сооружения) можно осуществить: •методом квадратных метров; • поэлементным методом; •методом количественного анализа.
Эти методы отличаются уровнем агрегации и детализации используемой в процедуре расчета информации. Третий метод наиболее подробный требует большего массива нормативно-справочной информации и проектно-сметной документации.
Важной составляющей затратной оценочной модели является блок анализа износа зданий (сооружений). В Строительных нормах и правилах (СНиП) определены нормы физического износа по жилым и нежилым зданиям и сооружениям. Однако применение этих норм износа хотя в определенной мере и допустимо при массовой оценке недвижимости, но эти нормы не позволяют определить ее рыночную стоимость. Это нормы лишь физического износа и не отражают функциональное и экономическое старение (моральный износ). При расчете износа в массовой оценке недвижимости также нельзя воспользоваться установленными в бухгалтерском учете нормами амортизации. При проведении оценки недвижимости необходимо подходить к категории «износ» как к категории рыночной, так как стоимость износа является производной от состояния рынка недвижимости. В этой связи модели (функции) начисления износа должны быть рассчитаны на базе рыночных данных путем сравнения цен продаж (или прав аренды) сопоставимых объектов недвижимости с учетом элиминирования стоимости земельных участков.
□ 15.4. Основные статистические характеристики многомерного
Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг(0.006 сек.)
где Х{,..., Хп - бинарные переменные по типам доходной недвижимости (офисные здания,
магазины, универсамы и т. д.);
Хп+1 - скалярная переменная качества постройки;
Хп+2 - бинарная переменная расположения доходной недвижимости в центре города; Хп+3 - отношение протяженности фронтальной длины земельного участка к площади нижнего этажа здания;
Хп+Л - нормированная общая площадь (фактическая общая площадь, деленная на
усредненную общую площадь);
Ьо - константа Ro для эталонного типа доходной недвижимости (напри
мер, нового магазина среднего качества или размера, расположенного не в центре города).