 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Определение восстановительной стоимости
Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира, определение стоимости затратным методом может не учитывать некоторые аспекты, например указанный выше расчет стоимости земельного участка. При определении стоимости будем пользоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчетная стоимость 1 м2 общей площади жилых домов по объектам представителям, предоставляемая Региональным центром по ценообразованию в Роительстве при АООТ «Астрахангражданпроект». По состоянию на 1 января 2001 года расчетная стоимость 1м2 общей площади составляла 5414 руб. Экстраполируя тенденцию роста данного показателя в течение 19992000 гг. к дате оценки при помощи стандартной функции пакета Microsoft Excel 97 «ТЕНДЕНЦИЯ», получаем значение расчетной стоимо сти 1 м2 общей площади на дату оценки 5533 руб. Исходные данные результаты расчета приведены в табл. 1.1.
| Квартал | Расчетная дата | Стоимость 1 м2 общей площади, руб. |
| III кв. 1999 | 01.10.99 | 3 761 |
| IV кв. 1999 | 01.01.00 | 3 977 |
| I кв. 2000 | 01.04.00 | 4 480 |
| II кв. 2000 | 01.07.00 | 4 651 |
| III кв. 2000 | 01.10.00 | 4 801 |
| IV кв. 2000 | 01.01.01 | 5 414 |
| На дату | 24.03.01 | 5533 |
Таким образом, стоимость 1 мг общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчетах, равна 5533 руб.
Общая площадь квартиры — 72,2 м2. На основании этого расчетная восстановительная стоимость квартиры: 5533 • 72,2 = 399 482,60 руб.
В табл. 1.2 приведен расчет стоимости 1 м2 общей площади, применимой для рассматриваемого объекта.
Таблица 1.2
|
| п/п 6 7 | Наименование коэффициента | Имеет (+)/ не имеет (-) | Факт | Справоч-но |
| РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м | 1,02 | |||
| а) далее 500 | - | 0,984 | ||
| б) в пределах 500 | - | |||
| в) в пределах 100 | + | 1,02 | ||
| ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА | 1,03 | |||
| а) загазованность выше ПДК | - | 0,95 | ||
| б) загазованность в пределах ПДК | - | |||
| в) отсутствие загазованности | + | 1,03 | ||
| БЛИЗОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА МИЛИЦИИ, км | 1,02 | |||
| а) далее 1 | - | 0,95 | ||
| б) в пределах 1 | - | |||
| в) в пределах 0,01 | + | 1,02 | ||
| ШУМОВОЙ мешок | 1,01 | |||
| а) выше уровня ПДУ | - | 0,95 | ||
| б) предельно допустимый уровень ПДУ | - | |||
| в ночное время 30 дБ | - | |||
| в дневное время 40 дБ | - | |||
| в) в пределах нормы ПДУ | + | 1,01 | ||
| ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА | 1,01 | |||
| а)север | - | |||
| б) юг | - | |||
| в)восток | + | 1,01 | ||
| г)запад | + | 1,01 | ||
| ГОД ПОСТРОЙКИ, лет | 0,93 | |||
| а) более 25 | — | 0,83 | ||
| J>) 15-25 | 0,87 | |||
| в) 10-15 | 0,9 | |||
| г)5-10 | + | 0,93 | ||
| Д)5 | ||||
| е) на момент оценки | 1,05 | |||
| МАТЕРИАЛ СТЕН | 1,08 | |||
| а) деревянный | 0,9 | |||
| б) панельный (крупноблочный) | ||||
| в) панельный утепленный | + | 1,08 | ||
| г) кирпич | 1,1 | |||
| СЕРИЯ ДОМА | 1,03 | |||
| а) «хрущевка» малосемейная, гостинка | 0,95 | |||
| б) обычная | ||||
| в) «астраханский проект», 135 «А», «Б» _серия | - | 1,02 | ||
| г) спецпроект, «румынский дом» | + | 1,03 | ||
| д) «воронежский проект» | 1,025 | |||
| е)старый фонд | - | 0,98 |
| № п/п | Наименование коэффициента | Имеет (+)/ не имеет (-) | Факт | Справочно |
| ОТОПЛЕНИЕ | 1,00 | |||
| а) центральное | + | |||
| б) печное | - | 0,95 1 0,95 1,06 1 1,034 1,13 | ||
| ВОДОСНАБЖЕНИЕ | 1,00 | |||
| а) центральное | + | |||
| б)уличная колонка | - | |||
| ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ | 1,06 | |||
| а) центральное | + | |||
| б)титан | - | |||
| в)колонка | - | |||
| г) центральное и колонка | - | |||
| КАНАЛИЗАЦИЯ | 1,00 | |||
| а) внутренняя | + | |||
| б)уборная | - | |||
| ГАЗ | 1,00 | |||
| а) природный | + | |||
| б) балонный | - | 0 9 | ||
| ЭТАЖ | 1,02 | |||
| а) подвальный | - | 0 85 | ||
| б) цокольный | - | 0 87 | ||
| в) первый | - | 0.9 | ||
| г) 9-й и 8-й для девятиэтажного | - | 0.92 | ||
| д) 4-й для пятиэтажного, 7-й для девятиэтажного | — | |||
| е) с 3-го по 6-й этажи девятиэтажного | - | 1,02 | ||
| ж) 2-й и 3-й этажи пятиэтажного | + | 1 02 | ||
| з) 1 -й и 2-й этажи двухэтажного | — | |||
| ПЛАНИРОВКА КОМНАТ | 1,00 | |||
| а) смежные | 0 967 | |||
| б) изолированные | 1 038 | |||
| в) смешанные | + | |||
| ВЫСОТА ПОТОЛКА, м | 1,04 | |||
| а) до 2,5 | 0 97 | |||
| 6)2,5 | ||||
| в) до 3,0 | + | |||
| г) свыше 3,0 | ||||
| ПЛОЩАДЬ КУХНИ, м2 | 1,03 | |||
| а) до 5,0 | 0 95 | |||
| б) до 8,0 | ||||
| в) свыше 8,0 | + | |||
| САН. УЗЕЛ | 1,01 | |||
| а) смежный | 0,98 | |||
| б) раздельный | + | 1,01 |
| № п/п | Наименование коэффициента | Имеет (+)/ не имеет (-) | Факт | Справочно |
| ВАННАЯ | 1,01 | |||
| а) в кафеле | + | 1,01 | ||
| б) покрашена | - | |||
| в) декоративная плитка | - | 1,005 | ||
| БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ | 1,10 | |||
| а) отсутствие балкона (лоджии) | - | 0,97 | ||
| б) сушилка, балкон | - | 1,01 | ||
| в) лоджия 3,0 м | - | 1,01 | ||
| г) лоджия 6,0 м | - | 1,03 | ||
| д) лоджия 9,0 м | - | 1,05 | ||
| е) две лоджии | + | 1,1 | ||
| ВХОДНЫЕ ДВЕРИ | 1,02 | |||
| а) деревянные | - | 0,95 | ||
| б) дерматин, утепленные | - | |||
| в) металлические | + | 1,02 | ||
| г) двойные | - | 1,01 | ||
| ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ | 1,01 | |||
| а) антресоли | - | |||
| б)кладовая | - | 1,01 | ||
| в) встроенные шкафы 3 м2 и др. | + | 1,01 | ||
| г) помещение для сушки | - | 1,1 | ||
| ОСВЕЩЕННОСТЬ, % | 1,00 | |||
| а) 100 | + | |||
| б) затемненность 10-15 | - | 0,95 | ||
| в) затемненность до 30 | - | 0,93 | ||
| г) затемненность до 50 | - | 0,9 | ||
| НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА | 1,01 | |||
| а) есть | + | 1,01 | ||
| б) нет | - | |||
| ОКНА ВЫХОДЯТ | 1,01 | |||
| а) на улицу | — | 0,95 | ||
| б) во двор | - | |||
| в) на улицу и во двор | + | 1,01 | ||
| ПОЛЫ | 1,05 | |||
| а)доски | — | |||
| б)линолеум | 1,01 | |||
| в) паркет | 1,1 | |||
| г) ковровое покрытие | + | 1,05 | ||
| СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ | 1,03 | |||
| а) хорошее | ||||
| б)отличное | + | 1,03 | ||
| в) новая | - | 1,02 |
| № | Наименование коэффициента | Имеет (+)/ не | Факт | Справоч |
| ГЙ1 | имеет (-) | но | ||
| г) нужен капитальный ремонт | - | 0,9 | ||
| д) нужен косметический ремонт | - | 0,95 | ||
| ПРЕСТИЖНОСТЬ | 1,00 | |||
| а) художественная отделка | - | 1,2 | ||
| б)стандартная | + | |||
| в) непрестижная | - | 1,8367 | 0 9 | |
| Итоговый коэффициент |
Скорректированная стоимость 1 м2 общей площади рассматриваемой квартиры составляет:
5533- 1,8367= 10162,46 руб.
Перечень строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ в квартире, приведен в табл. 1.3.
Таблица 1.3
|
| Наименование | Количе- | Пло | Стои | Полная | Доля уста | Стоимость |
| материалов | ство | щадь | мость за | стоимость, | новки ра | материалов |
| единицу, руб- | руб- | бот, % от стоимости материалов | с работой, руб- | |||
| Унитаз | 780,00 | 1248,00 | ||||
| Ванна | 2500,00 | 4000,00 | ||||
| Смеситель | 660,00 | 1056,00 | ||||
| Смеситель на кухню | 870,00 | 1392,00 | ||||
| Плитка керамическая | 35,9 | 3590,90 | 5745,44 | |||
| Клей для плитки | 475,00 | 760,00 | ||||
| Линолеум | 2223,70 | 3335,55 | ||||
| Мойка | 550,00 | 880,00 | ||||
| Ковролин | 53,7 | 9075,30 | 14520,48 | |||
| Глазок | 100,00 | 150,00 | ||||
| Замок | 450,00 | 675,00 | ||||
| Бачок | 550,00 | 880,00 | ||||
| Раковина | 490,00 | 784,00 | ||||
| Плинтус длиной 3 м | 81,05 | 2161,33 | 3242,00 | |||
| Блоки оконные | 3000,00 | 4800,00 | ||||
| Остекление блоков | 200,00 | 320,00 | ||||
| оконных | ||||||
| Стоимость материалов с учетом установки | 100209,90 |
С учетом данных табл. 1.3 рассчитаем стоимость квартиры
10162,46 • 72,2 =733729,61 руб.
Рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных в квартире, составляет 100209,90 руб.
Рассчитаем стоимость квартиры с учетом затрат на производство ремонтных отделочных работ:
733729,61 + 100209,90 = 833939,51 руб. I
Поиск по сайту: