Затраты по предупреждению воздействия загрязненной среды на реципиентов (объекты недвижимости)

• При загрязнении водоемов эти затраты определяются величиной расходов, необходимых для предупреждения использования загрязненной

воды на технологические и коммунально-бытовые нужды, например, для объектов недвижимости промышленного назначения. К числу таких расходов относятся затраты на применение локальных более сложных, чем в отсутствии загрязнений, способов очистки воды. Для рекреационных объектов недвижимости или индивидуальных жилых домов - затраты на перенос водозабора или перемещение самих объектов к более чистым водным источникам, на организацию использования новых чистых источников воды и т. п.

• При атмосферном загрязнении аналогичные затраты возникают при использовании систем очистки (кондиционирования) воздуха, поступающего в жилые и производственные помещения, при подаче (из незагрязненного района) воздуха для технологических нужд, создании санитарно-защитных зон для крупных промышленных объектов и выносе источников загрязнения за пределы города и т. п.

• При загрязнении акустической среды подобные затраты имеют место во всех случаях, когда между источниками шума и людьми возводятся шумозащитные и экранирующие сооружения (стенки, насыпи), проводится заглубление источника шума (автомагистрали, силовой установки и т. д.) или используются специальные шумозащитные конструкции окон, а также в случае перепрофилирования зашумленного жилья под нежилые помещения и при выносе источника шума.

Затраты, вызываемые воздействием загрязненной среды на объекты недвижимости, определяются как дополнительные расходы, связанные с компенсацией влияния негативного экологического фактора на объект недвижимости. По рассматриваемым типам объектов недвижимости можно определить соответствующую структуру этих расходов.

I. Земельные угодья в сельском и лесном хозяйстве - дополнительные расходы на компенсацию потерь продукции, ресурсов и вывода из оборота угодий.

II. Здания и сооружения в жилищно-коммунальном хозяйстве - дополнительные расходы на: 1) компенсацию потери стоимости в связи с ускоренным физическим износом зданий и сооружений; 2) медицинское страхование и услуги для обитателей данных объектов недвижимости, находящихся в загрязненной окружающей среде.

III. Здания и сооружения в производственной и непроизводственной сферах (промышленность и транспортное хозяйство, торговля, услуги, офисы и т. п.) - дополнительные расходы на: 1) компенсацию потери стоимости в связи с ускоренным физическим износом зданий и сооружений; 2) компенсацию потерь продукции от повышенной заболеваемости персонала; 3) повышенную текучесть персонала; 4) медицинское страхование и услуги для персонала данных объектов недвижимости, находящихся в загрязненной окружающей среде.

IV. Рекреационные объекты - дополнительные расходы на компенсацию ухудшения либо потери рекреационной ценности объекта недвижимости (на рекультивацию водоемов, лесных угодий, многолетних зелен насаждений и т. п. либо на перенос рекреационного объекта).

Таким образом, по определению потери стоимости недвижимое находящейся в загрязненной зоне, измеряются указанными выше затратами двух видов, которые могут иметь место одновременно. При определении этих затрат как составляющих экономического ущерба (потери стоимости) должны проводиться вариантные расчеты с установлением минимально необходимой его величины. Например, при воздействии атмосферного загрязнения на иммобильные основные фонды (как элементь объекта недвижимости) могут возникнуть либо затраты на противокоррозионные покрытия (затраты на предупреждение воздействия загрязненной среды на данный объект недвижимости), либо затраты на компенсацию преждевременного износа этих фондов, либо затраты обоих видов. В общем случае экономический ущерб для объекта недвижимости по указанным его составляющим (D) определяется по формуле

D = mm{d,N,C(a,d,N + ЬС)J,

где d - денежная оценка компенсации единицы натурального ущерба, причиненного объекту недвижимости загрязнением окружающей среды; N - значение натурального ущерба, наносимого загрязнением объекту недвижи­мости;

С - затраты на предупреждение влияния загрязненной среды на объект недвижи­мости; 0 < a, b < 1.

Проиллюстрируем графически определение величины экономического ущерба от загрязнения при оценке стоимости объекта недвижимости, предполагая, что последний находится в загрязненной зоне (рис. 14.3).

На горизонтальной оси откладывается уровень загрязненности окружающей среды (водной, атмосферной или акустической среды) в зоне размещения объекта недвижимости. Самый высокий уровень качества окружающей среды соответствует нулевому значению (нулевой выброс загрязнений в регионе). При отсутствии каких-либо мероприятий по предупреждению воздействий загрязненной среды на объект недвижимости уро вень этого воздействия достигает максимального значения В. Общие затраты на предупреждение воздействия загрязненной среды и общие затраты, вызываемые воздействием загрязненной среды на объект недвиж) мости, отложены на вертикальной оси. Величина общих компенсационных затрат, вызываемых воздействием загрязненной среды на недвижимость (TDC), определена кривой ОС для различных уровней загрязненности. Из рис. 14.3, а видно, что горизонтальная кривая от О А указывает на отсутствие заметных затрат этого вида. Это предопре, ляется возможным пороговым значением уровня загрязнения, регламентируемым установленными предельно допустимыми концентрациями

Уровень загрязненности окружающей среды Рис. 14.3. Определение оптимального значения экономического ущерба от загрязнения среды при оценке стоимости объекта недвижимости

(подробнее см. ниже). Общие затраты не предупреждение воздействия загрязненной среды на объект недвижимости (ТАС) графически определяются кривой DB. Наклон кривой возрастает при снижении загрязненности окружающей среды (защиты от загрязненной среды) вследствие увеличения предельных затрат на расшиерние мероприятий по предупреждению воздействия загрязненной среды на обхъект недвижимости. Общие затраты этого вида составляют D, если обеспечивается полная защита от загрязненности окрущающей среды (максимальные масштабы мероприятий по предупреждению воздействия загрязненной среды на объект недвижимости).

Кривая DHC представляет собой суммарные затраты двух видов (экономический ущерб), т.е. это сумма кривых TDC и ТАСю Она отажает как затраты, вызываемые воздействием загрязненной среды на объект недвижимости, так и затраты на предупреждение этого воздействия. Эффективным (оптимальным) уровнем загрязненности окружающей среды в зоне расположения оцениваемого объекта недвижимости является уровень Е, когда сумма затрат двух видов (экономического ущерба от загрязнени среды) минимальна. Этот уровень загрязненности окружающей среды следовательно, и минимальное значение экономического ущерба от загрязнения среды, отражающего влияние негативного экологического фактора на стоимость объекта недвижимости, графически можно определить из рис. 14.3, б посредством сравнения кривых предельных затрат двух видов MDC и MAC:

Экономически эффективный (оптимальный) уровень загрязненности окружающей среды для объекта недвижимости достигается при MDC = МАС в точке Е, при котором и определяется значение экономического ущерба от загрязнения окружающей среды при оценке стоимости объекта недвижимости. Следует подчеркнуть, что здесь рассмотрен графический алгоритм расчета показателя экономического ущерба от загрязнения среды в общем случае как комбинацию возможных затрат двух видов. В частном случае при расчете этого показателя возможны альтернативные варианты, когда затраты одного из этих видов могут быть нулевыми.

Пример. Рассмотрим расчет экономического ущерба объекта недвижимости от шумового загрязнения окружающей среды. Предположим, что оцениваемое офисное здание расположено в шумном районе (крупная автомагистраль, незащищенная шумопоглащающими экранами, оживленная улица, шумоиздающий промышленный объект и т. п.). Измерение шума на расстоянии 2 м от окон здания стандартным шумомером при логарифмическом усреднении за годовое дневное время показывает его уровень 100 дБ. Возможны мероприятия по предотвращению шумового загрязнения здания: установка шумопоглащающих окон различных конструкций и проведение внутренней перепланировки здания с целью снижения прямого воздействия на персонал, работающий в этом здании. Масштабы и структура этих мероприятий определяют зависимость соответствующих затрат (общих и приростных) от уровня шума, проникающего в здание (табл. 14.1). Предположим также, что известна зависимость затрат на компенсацию воздействия шумового загрязнения на работающий персонал (медицинское страхование и услуги, потеря производительности труда повышенная текучесть кадров) от уровня шума, проникающего в здание (см. табл. 14.1).

Определить величину экономического ущерба от шумового загрязнения окружающей среды данного офисного здания.

Из табл. 14.1 видно, что приростные затраты двух видов (предупреждения и компенсации) примерно равны для шумового загрязнения, проникающего в офисное здание, на уровне 60 дБ. Этот уровень шумового загрязнения, как было показано выше, соответствует экономически эффективному (оптимальному) уровню. Следовательно, экономический ущерб, причиняемый шумовым загрязнением рассматриваемому офисному зданию (потеря его стоимости), составит: 1050 + 710 = 1760 тыс. руб.

□ 14.4. Методика «валовых выбросов» для определения экономического ущерба от загрязнения

Для укрупненных расчетов экономического ущерба от загрязнения атмосферы при оценке недвижимости, когда отсутствуют возможности предварительного определения значений концентраций ингредиентов, а, наоборот, представляется возможность установить валовые выбросы в атмосферу загрязнений по основным источникам этих выбросов, расположенных в зоне размещения объекта недвижимости, предлагается следующая методика.

1. Рассчитывается суммарный экономический ущерб от загрязнения атмосферы по территории, определяемой как зона активного загрязнения. Зоной активного загрязнения следует считать: для организованных источников загрязнения - круг с центром в точке расположения источника и радиусом 50Н, (где Н- высота трубы); для автомагистралей - полосу шириной 200 м, центральная ось проходит через ось магистрали. Суммарный экономический ущерб от загрязнения атмосферы по рассматриваемой территории (D) определяется по формуле

где К_г - коэффициент экологической ситуации и экологической значимости состояния атмосферного воздуха и почвы территорий экономических районов Рос­сийской Федерации (см. Приложение V, табл. V. 1); М^ - масса выброса в атмосферу i-го ингредиента, т/год;

с _h - безразмерная поправка, учитывающая тип загрязняемой территории и при­нимающая значение от 0,1 до 3 (см. Приложение V, табл. V.2); d_i - удельный экономический ущерб от выбросов 1 т /-го ингредиента (см. При­ложение V, табл. V.3);

f I - безразмерная поправка, учитывающая характер рассеивания i-й примеси в атмосфере (см. Приложение V табл. V.4 и V.5).

2. Доля площади в зоне активного загрязнения, занимаемой рассмат­риваемым у-м объектом недвижимости (а¹ _r рассчитывается по формуле

где

площадь, занимаемая рассматриваемым у-м объектом недвижимости, м; S_r - площадь зоны активного загрязнения (S = пг², где г = 50Н).

Предполагая, что рассматриваемый j-й объект недвижимости входит в зону активного загрязнения, величину экономического ущерба от загрязнения атмосферы для этого объекта определяем по формуле

Величина D _r определяет годовой экономический ущерб, приходящийся на j-й объект недвижимости. Если предположить, что не известны период эксплуатации объекта недвижимости и динамика изменения показателя D_r В перспективе, но известна ставка (коэффициент) капитализации такого рода объектов недвижимости, то можно определить интегральный показатель экономического ущерба от загрязнения атмосферы (потерю стоимости объекта недвижимости) при эксплуатации объекта недвижимости в зоне активного загрязнения (D_r) как отношение D_r ставке капитализации (СК):

D^J_r = О//С К.

Если предположить наличие динамики изменения показателя D_r и временной программы эксплуатации (владения) рассматриваемого j-го объекта недвижимости в зоне активного загрязнения атмосферы, то интегральный показатель экономического ущерба от загрязнения (потерю стоимости объекта недвижимости) можно определить методом дисконтирования денежных потоков.

Представленный алгоритм расчета экономического ущерба от загрязнения атмосферы позволяет определить лишь достаточно приближенную его величину и, как правило, нижний предел. Для более детализированных расчетов по методике «валовых выбросов» необходимо введение дополнительных эмпирических поправочных коэффициентов, в частности, в формулу (14.9). Эти поправочные коэффициенты более корректно должны учитывать географию размещения объектов недвижимости и масштаба загрязняющего воздействия на рассматриваемый конкретный объект недвижимости (учет плотности застройки зоны активного загрязнения, координаты размещения объекта недвижимости, его этажность, плотность использования его площадей, число проживающих или работающих на данном объекте недвижимости и т. д.).

Пример. Рассчитать экономический ущерб от загрязнения атмосферы для объекта недвижимости, размещенного в зоне активного загрязнения, по методике «валовых выбросов» на основе следующих данных.

Офисное здание занимает площадь земельного участка 400 м² и находится в зоне активного загрязнения. Имеются два основных источника загрязнения: местная котельная с высотой трубы 20 м и автомагистраль. Рассматривается городская территория с населением свыше 200 тыс. чел. Плотность застройки селитебной территории составляет 50%. Город расположен в Уральском экономическом районе. Известно, что приведенная разность температур выбрасываемых примесей из трубы составляет 200°С. Совокупный годовой выброс примесей по двум рассматриваемым источникам загрязнения составляет: взвешенные вещества (пыль каменноугольная) - 2000 т, диоксид серы - 150 т, диоксид азота - 1300 т, оксид углерода -6000 т.

Определить годовой экономический ущерб от загрязнения атмосферы Для рассматриваемого офисного здания и провести корректировку значения его рыночной стоимости, равной 18 млн руб. и рассчитанной без учета влияния экологического фактора. Решение.

Из табл. V.1-V.5 (см. Приложение V) определим значения параметров, входящих в формулу (14.9): К_г = 2; о _h -1.5; d_t для взвешенных веществ - 3410 руб./т, диоксида серs/ - 102 300 руб./т, диоксида азота -128 650 руб./т, оксида углерода - 1550 руб./т, / для взвешенных веществ -1.27, газообразных примесей - 1,93.

1. Рассчитаем по формуле (14.9) величину суммарного экономического ущерба от загрязнения атмосферы по рассматриваемой территории:

Dr = 2{[(2000 • 3410) • 1,5 • 1,27] + [(150 • 102 300) • 1,5 • 1,93] + [(1300 > x 128 650) • 1,5 • 1,93] + [(6000 • 1550) • 1,5 • 1,93]} = 1137 027 тыс. руб.

2. Определим площадь зоны активного загрязнения (S = nr², где r = 50Н) на рассматриваемой территории с учетом плотности застройки равной 0,5 (автомагистраль находится внутри площади активного загрязнения от котельной):

Sr = 3,14 • (50 • 20)² • 0,5 = 1570 тыс. м².

3. Рассчитаем долю площади, занимаемой рассматриваемым офисным зданием, (S^J= 0,4 тыс. м²) в зоне активного загрязнения по формуле (14.10)-

a^j r= 0,4000/1570 = 0,0003.

4. Исходя из предпосылки равномерного (пропорционального) влия ния атмосферного загрязнения на реципиентов в зоне активного загряз нения, величина годового экономического ущерба от загрязнения атмос феры для офисного здания определяется по формуле (14.11):

D r - П 37 027 000 • 0,0003 «341 тыс. руб.

5. Если предположить, что по данному виду объектов недвижимости в рассматриваемом регионе ставка (коэффициент) капитализации состав ляет 15%, то капитализированный экономический ущерб от загрязнения атмосферы для рассматриваемого офисного здания рассчитывается по формуле (14.12):

D r = 341 000/0,15 «2273 тыс. руб.

6. Поскольку известно значение рыночной стоимости рассматриваемого офисного здания без учета влияния экологического фактора и оноравно 18 000 тыс. руб., а капитализированный экономический ущерб отзагрязнения атмосферы для этого здания (потеря его стоимости) составил2273 тыс. руб., то скорректированное значение рыночной стоимости составит: 18 000 000 - 2273 000 = 15 727 тыс. руб.

Таким образом, скорректированная рыночная стоимость рассматри­ваемого офисного здания с учетом влияния негативного экологического фактора составляет 15 700 тыс. руб.

14.5. Методика «концентраций» для определения экономического ущерба от загрязнения

Эта методика позволяет рассчитать показатель экономического ущер, ба от загрязнения атмосферы для объекта недвижимости (потерю его стоимости) при наличии информации о среднегодовых концентрациях по основным загрязняющим ингридиентам атмосферы, окружающей рассматриваемый объект недвижимости.

Экономический ущерб (D) для рассматриваемого объекта недвижимости определяется в основном по формуле

D-2J,d(X)_tjRjK_r,

где d{X)_ij - удельный экономический ущерб, наносимый единице j-й реципиентной составляющей объекта недвижимости (на 1 чел. - от ухудшения здоро людей, проживающих в жилых домах или работающих на соответствующих объектах недвижимости и от ускоренного физического износа зданий и сооружений в жилищно-коммунальном хозяйстве, торговле и сфере услуг; на 1 га - от потери продуктивности в сельском и лесном хозяйст на 1 тыс. руб. стоимости основных фондов - от ущерба, наносимого объ там недвижимости промышленности) при среднегодовой концентрации соответствующего i-го ингредиента. Значения удельного экономичесю ущерба по некоторым ингридиентам приведены в табл. V.6 -V.9 (см. П ложение V); R_f. - число единицу j-й реципиентной составляющей объекта недвижимости (численность проживающих или работающих, гектар угодий, млн руб. основных фондов);

K_r - коэффициент, учитывающий региональные особенности территории стены, на которой находится объект недвижимости. Значения этих коэффициентов для пореципиентных ущербов приведены в табл. V. 10 и V. 11 (см. Приложение V).

Пример. Рассчитать экономический ущерб от загрязнения атмосферы для объекта недвижимости (как потерю его стоимости), размещенного зоне активного загрязнения, по методике «концентраций».

Решение.

Скорректируем исходную информацию из предыдущего примера введем дополнительную. Предположим, что не известны источник загрязнения (в предыдущем примере - местная котельная и автомагистраль) их валовые выбросы загрязняющих веществ в атмосферу. Известны среднегодовые концентрации загрязняющих веществ в атмосферу, на территории, где находится рассматриваемое офисное здание (данные Роскомгидромета): взвешенные вещества (пыль каменноугольная) - 0,45 мг/м³ Диоксид серы - 0,2 мг/м³; диоксид азота - 0,2 мг/м³; оксид углерода - мг/м³. Известно также, что численность работающих в офисном здании составляет 40 чел.

Определить величину годового экономического ущерба от загрязнения атмосферы для рассматриваемого офисного здания и провести корректировку значения его рыночной стоимости, равной 18 млн руб. и рассчитанной без учета влияния экологического фактора.

В соответствии с формулой (14.13) годовой экономический ущерб от загрязнения атмосферы определяется по двум реципиентным составляющим офисного здания: 1) ущерб здоровью работающих в офисном здании; 2) ущерб от ускоренного физического износа офисного здания (коррозия металлических покрытий, разрушение покраски здания и т. д.)

1. Приняв значения удельного экономического ущерба от ухудшения здоровья населения в расчете на одного человека по табл. V.6 (см. Приложение V), определим годовой экономический ущерб от загрязнени атмосферы по первой реципиентной составляющей офисного здания работающий персонал в офисном здании:

1680 • 40 + 1505 • 40 + 1680 • 40 + 525 • 40 = 215,6 тыс. руб.

2. Используя значения удельного экономического ущерба жилищно- коммунальному и бытовому хозяйству в расчете на одного человека в табл V.7 (см. Приложение V), отражающие ускоренный физический износ зданий и сооружений в непроизводственной сфере, рассчитаем годовой экономический ущерб от загрязнения атмосферы по второй реципиентной составляющей офисного здания как материального объекта воздействия загрязненной атмосферы:

735 • 40 + 455 -40 + 595-40 =71,4 тыс. руб.

3. В целом годовой экономический ущерб от загрязнения атмосферы для рассматриваемого офисного здания определяем по формуле (14.13):

D = (215 600 • 1,3) + (71 400 • 1) = 351,3 тыс. руб.,

где 1 - безразмерный коэффициент для корректировки ущерба жилищно- коммунальному хозяйству (офисное здание по своему функциональному назначению можно отнести к этой категории) в зависимости от численности населения города (см. табл. V.10, Приложение V);

1,3 - региональный коэффициент корректировки экономического ущерба от ухудшения здоровья населения в Уральском экономическом районе (жесткость климата - см. табл. V.11, Приложение V).

4. Если также предположить, что по данному виду объектов недвижи мости в рассматриваемом регионе коэффициент капитализации составляет 15%, то капитализированный экономический ущерб от загрязнения атмосферы для рассматриваемого офисного здания рассчитывается по формуле (14.12)

D = 351 300/0,15 = 2342 тыс. руб.

5. Так же, как и ранее, предполагается, что значение рыночной стоимости рассматриваемого офисного здания задано без учета влияния экологического фактора, равной 18 000 тыс. руб., а капитализированный экономический ущерб от загрязнения атмосферы для этого здания (потеря его стоимости) составил 2342 тыс. руб., следовательно скорректированное значение рыночной стоимости составит: 18 000 000 - 234 я 15 658 тыс. руб.

Таким образом, скорректированная рыночная стоимость рассматриваемого офисного здания с учетом влияния негативного экологического фактора составляет 15 700 тыс. руб. Полученное значение скорректированной рыночной стоимости офисного здания, рассчитанное по методике «валовых выбросов» и по методике «концентраций» практически совпадали. Однако такого строгого совпадения, как правило, не бывает. Расхождение между этими расчетными значениями допускается в пределах + 20-25%.

□ 14.6. Индексы качества окружающей среды в системе оценки стоимости объекта недвижимости

Для химического загрязнения применяются только количественные показатели качества окружающей среды. Алгоритм расчета индексов:

• оценка качества окружающей среды (атмосферный воздух, природные воды, почва) в отношении отдельного загрязняющего вещества;

• оценка качества той же среды в отношении суммарного воздействия на рецепиента (недвижимость и ее обитатели) всех загрязняющих веществ, которые одновременно присутствуют в среде;

• оценка интегрального воздействия суммы загрязняющих веществ, присутствующих во всех средах и оказывающих влияние на рецепиента.

Необходимо учитывать, что «индекс качества среды» (лучшему качеству соответствует большее значение индекса), связан с «индексом загрязнения среды» (большему загрязнению соответствует большее значение индекса). Отсюда:

Индекс качества = 1 / Индекс загрязнения.

В качестве критериев качества окружающей среды используются предельно допустимые концентрации (ПДК), являющиеся гигиеническими нормативами. Наличие гигиенических нормативово качества окружающей среды свидетельствует от том, что в контексте учета влияния экологического фактора недвижимости, нормирование этого влияния возможно лишь по одной реципиентной составляющей объекта недвижимости - населению, проживающему или работающему на объектах недвимости, размещенных в зоне активного загрязнения. Тем не менее наличие такого рода гигиенических нормативов позволяет рассматривать их как индикаторы качественного состояния окружающей среды при проведении экологической экспертизы в процессе оценки стоимости соответсвующих объектов недвижимости.

В настоящее время обоснованы и установлены гигиенические нормативы более чем для 400 веществ и их комбинаций для атмосферного воздуха большинства загрязняющих веществ атмосферного воздуха устанавливаются два значения ПДК: максимальное разовое и среднесуточное. Максимальное разовое значение ПДК связано, в основном, с возможным рефлекторным действием вещества на организм. Среднесуточное значение ПДК направлено на предупреждение хронического (накопительного) действия вещества при длительном вдыхании. Значения ПДК для некоторых загрязняющих веществ атмосферного воздуха приведены в табл. 14.2.

Индексы загрязнения окружающей среды определяются посредством выполнения двух основных операций.

1. Количественное сравнение концентрации каждого загрязняющего вещества с его стандартом (ПДК): Ai = Ci / ПДК,,

где А, - нормируемая величина концентрации i-го загрязняющего вещества по ец ПДК;

Ci - измеренная концентрация i -го загрязняющего вещества в окружающей среде; ПДК,- предельно допустимая концентрация i-го загрязняющего вещества.

2. Агрегация полученных величин в суммарный (скалярный) пб!

п л

1-1 М

где / - индекс загрязнения окружающей среды;

/- 1,-.., п - количество видов загрязняющих веществ ___

В результате таких преобразовании качественное состояние окружающей среды, характеризуемое вектором ряда загрязняющих веществ (исчисляемый десятками и даже сотнями наименований), представлено в форме индекса (скалярной величины). Такое представление характеристик качественного состояния окружающей среды не только имеет важное практическое значение для экологической экспертизы (количественная идентификация качественного состояния окружающей среды мест размещения объектов недвижимости), но и позволяет проводить расчеты с целью элиминирования (выявления) стоимости экологического фактора в рыночных ценах продаж недвижимости.

Пример. Рассмотрим условный пример расчета индекса загрязнения среды 1_зс. и стоимости экологического фактора.

В табл. 14.3 представлены условные данные о загрязнении атмосферного воздуха по трем муниципальным территориям города N.

По формулам (14.14) и (14.15) рассчитываем 1_зс. по рассматриваемым муниципальным округам:

I^A з.с. = 0,01/0,05 + 0,03/0,05 + 0,01/0,04 + 0,01/0,04 + 0,3/3 = 1,15; 1^Б з.с = 0,04/0,05 + 0,06/0,05 + 0,04/0,04 + 4/3 = 4,3;. I^B з.с = 0,06/0,05 + 0,08/0,05 + 0,06/0,04 + 4,5/3 = 5,8.

Как видно из таблицы, индекс загрязнения атмосферного воздуха для территории в 5 раз превышает аналогичный индекс для территории А. Отсюда можно определить соответствующий вклад влияния рассматриваемого негативного экологического фактора на рыночную стоимость объекта недвижимости для рассматриваемых территорий. Для выявления этого влияния (загрязненность атмосферного воздуха) на рыночную стоимость, например, жилой недвижимости, определим разность цен продаж идентичных квартир (по всем элементам сравнения, в том числе и по месту размещения относительно транспортной доступности, шумового загрязнения и т. д.), расположенных на территории А - 900 у.е./м² и на территории Б - 600 у.е./м². Разность в ценах продаж в 300 у.е. на 1 м² есть не что иное как вклад (позитивный или негативный) в рыночную стоимость жилой недвижимости экологического фактора (качественное состояние атмосферного воздуха) по двум рассматриваемым территориям города.

Тогда, если предположить, что необходимо определить рыночную стоимость 1 м^[3] жилой площади в аналогичных квартирах на территории Б с индексом загрязнения атмосферного воздуха 1^Б _з._с = 4,3, величина «экологической» корректировки рыночной стоимости 1 м² жилой плошади

территории А составит: 300 • 4,3 = 255,8 у.е./м².

5,8/1,15

Следовательно, рыночная стоимость 1 м² жилой площади на территории Б с учетом влияния эк логического фактора составит: 900 - 255,8 = 644,2 у.е./м².

Таким образом, с помощью анализа парного набора рыночных данных цен продаж аналогичной жилой площади при наличии информаци о качественном состоянии окружающей среды (например, атмосферное воздуха) в территориальном разрезе появляется возможность выявления вклада в рыночную стоимость экологического фактора и ее моделирования для объекта оценки. Безусловно, такая процедура корректировки возможна лишь при условии, когда подобрана такая пара сравнимых объектов, у которых все элементы сравнения идентичны за исключением качественного состояния их окружающей природно-антропогенной среды.

Выше уже отмечалась объективная ограниченность применения рыночного метода для элиминирования (выявления) стоимости экологического фактора с учетом низкого рейтинга экологических благ в системе предпочтений российского покупателя недвижимости. Это надо иметь в виду при применении представленной методики оценки стоимости экологического фактора на базе анализа рыночных данных (цен продаж) по сделкам с недвижимостью в конкретном регионе.

7 Почему для современных российских условий наиболее приемлем затратный подход к оценке стоимости негативного экологического фактора (экономического ущерба), влияющего на стоимость недвижимости?

8 В какой зависимости находятся «индекс качества» и «индекс загряз- ния» окружающей среды? Каким образом можно использовать данные индексы при оценке недвижимости?

Тесты

1. Естественная освещенность территории оцениваемого объекта недвижимости изменяется вследствие действия затенения от ближайших объектов недвижимости. К какому виду загрязнения окружающей среды относится этот фактор?

A. Механическому. Б. Химическому.

B. Физическому.

Г. Не относится к загрязнению.

2. Объект недвижимости (садовый участок за городом) находится под высоковольтной линией электропередач. Какому виду загрязнения подвергается данный объект недвижимости?

A. Механическому. Б. Химическому.

B. Физическому.

Г. Не относится к загрязнению.

3. В процессе экологической экспертизы окружающей среды объекта недвижимости оценщик определил следующую структуру экологических факторов: I - загрязненность атмосферного воздуха; II - шум от автома гистрали; III - разнообразие зеленых насаждений на территории объекта; IV - заболачиваемость территории объекта недвижимости. Определить эти факторы как управляемые и неуправляемые?

A. I, II, III, IV - все неуправляемые. Б. I, II, III, IV - все управляемые.

B. I и II - частично управляемые; III и IV - управляемые. Г. I и II - управляемые; III и IV - частично управляемые.

4. Показатель экономического ущерба от загрязнения окружающей среды объекту недвижимости определяется:

А - затратами, вызываемыми воздействием загрязненной среды на объект недвижимости;

Б - затратами на предупреждение воздействия загрязненной среды на объект недвижимости;

В - двумя видами затрат, указанными в пп. А и Б.

5. Статистические данные Росгидромета по уровню загрязнения атмосферного воздуха по двум районам города N представлены в табл. 14. 4

Рассчитать индексы загрязнения и индексы качества атмосферного воздуха по двум районам города N и сделать заключение относительно экологического благополучия размещения объектов жилой недвижимости в этих районах.

6. По данным, представленным в табл. 14.5, рассчитать экономический ущерб, причиняемый объекту недвижимости от загрязнения окружающей среды. Воспользуйтесь принципом (понятием) экономически эффективный (оптимальный) уровень загрязнения.

7. Жилой дом, занимающий земельный участок площадью в 2000 м² находится в зоне активного загрязнения. В микрорайоне, где расположен жилой дом, имеются два основных источника загрязнения: котельная с высотой трубы 40 м и проспект с оживленным автомобильным движением (проспект находится в зоне активного загрязнения от котельной). В микрорайоне проживает более 300 тыс. чел. Плотность застройки территории микрорайона составляет 70%. Город расположен в Центральном экономическом районе. Известно, что приведенная разность температур выбрасываемых примесей из трубы котельной равна 250°С. Совокупный годовой выброс примесей по двум рассматриваемым источникам загрязнения составляет: взвешенные вещества - 3000 т; диоксид серы - 300 т, диоксид азота - 2100 т и оксид углерода - 7000 т.

Определить показатели годового и капитализированного экономического ущерба от загрязнения атмосферы для рассматриваемого жилого дома, если по данному виду объектов недвижимости в рассматриваемом регионе ставка (коэффициент) капитализации равна 20%.

Поиск по сайту: