 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Глава 13 Практика достоверного определения полной восстановительной стоимости
Методы внесения поправок. Практический пример внесения поправок. Оценка объектов, расположенных на территории Российской Федерации
Цель главы - детальное рассмотрение методов и приемов использования детализированных носителей информации о стоимости зданий и сооружений, и, в частности, методов введения многочисленных корректировок.
□ 13.1. Методы внесения поправок
Методы определяются в зависимости от выбора оценщиком инструментария для работы. Так, при оценке производственной недвижимости можно использовать Справочник оценщика. «Промышленные здания» (1997) или программный комплекс (ПК) «Оценка промышленных зданий». В первом случае предусматривается ручной поиск объекта-аналога и введение поправок к общей стоимости 1м3 строительного объема здания; во втором случае поиск объектов- аналогов автоматизируется и вводится большее число поправок, причем последние дифференцированы по конструктивным элементам здания и видам его инженерного оборудования.
Рассмотрим логику оценки промышленного здания при использовании в оценке названного программного комплекса.
В программном комплексе КО-ИНВЕСТ «Оценка промышленных зданий» используется следующий алгоритм определения скорректированной полной восстановительной стоимости промышленного здания (Ск):
где Сс — справочный показатель базисной стоимости по i - му конструктивному элементу или виду инженерного обеспечения, руб./м3 объема здания;
АС i j - абсолдютная величина j -поправеи по i - му элементу здания, руб./м3 объема здания;
К - общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок (произведение корректирующих коэффициентов);
n - количество элементов;
m - количество поправок первой группы.
Абсолютные величины поправок первой группы определяются в зависимости от характера влияния различий в параметрах оцениваемого здания и здания-аналога на стоимость рассматриваемого элемента здания. Так, чем выше высота одноэтажного здания, тем на больший объем распределяется стоимость горизонтальных конструктивных элементов (гори зонтальных элементов каркаса, покрытий, кровли, полов). Например поправка на стоимость устройства кровли составит:
д,, _ ^с.кровли "(Я, — И0)
где С с. кровли - справочный показатель стоимости кровли по объекту-аналогу;
На и Н0 - высота одноэтажного здания соответственно аналога и оцениваемого здания, м.
По аналогичному принципу рассчитывается и поправка на различие в высоте этажа для многоэтажных зданий.
Если по сравниваемым зданиям имеются отличия в наружных стенах (например, оцениваемое здание пристроенное и поэтому из стоимости объекта-аналога необходимо исключить часть наружных стен), то величина соответствующей поправки определяется по формуле
^^-чгген = — ^с.стен '
где С с. стен - справочный показатель стоимости стен по объекту-аналогу;
а - доля отсутствующих стен оцениваемого объекта (например, отсутствует торцевая стена, доля которой в общей площади составляет 20%, т.е. а = 0,2).
Стоимость некоторых видов конструктивных элементов легко может быть уточнена оценщиком, так как площадь этих элементов легко определяется, а в информационной базе программного комплекса имеются удельные стоимостные показатели по вариантам конструктивного исполнения этих элементов. Так, если оценщик установил, что на 1 м3 объема оцениваемого здания приходится S м2 перегородок, а удельный показатель стоимости составляет Аперег» то величина поправки на различие в количестве и конструкции перегородок составит:
AQieper = Q.ucpcr ~ Сперег' Sn, где Сс пе г - справочный показатель стоимости перегородок по объекту-аналогу.
Поправка на влияние климата на стоимость устройства фундамент и наружных ограждающих конструкций учитывает, что при строительстве в районах с расчетной температурой наружного воздуха -20°С (даменты будут дешевле на 5%, а стены и кровля - на 8%. При строительстве в районах с расчетной температурой -40°С фундаменты будут дороже на 4%, стены - на 9, а кровля - на 7% (справочные показатели разработаны для районов с расчетной температурой -30 С0).
Методика корректировки справочных показателей предоставляет оценщику возможность внесения изменений в стоимость любого конструктивного элемента или любого вида инженерного оборудования, если у него лля этого имеются веские основания.
Поправка на различие в объеме здания относится ко второй группе поправок, выраженных в виде корректирующих коэффициентов. Если объем оцениваемого здания больше объема здания-аналога в 2 раза и более, то к справочному показателю вводится понижающий коэффициент 0,86. Если же объем оцениваемого здания меньше объема здания-аналога в 2 раза и более, то к справочному показателю вводится повышающий коэффициент 1,24.
Значения корректирующих коэффициентов при меньших отличиях в объеме рассчитываются с помощью специального алгоритма, встроенного в программный комплекс.
При сейсмичности более 6 баллов предусмотрено введение корректирующих коэффициентов 1,04, 1,05 и 1,08 соответственно для сейсмичности 7, 8 и 9 баллов.
Для перехода от суммы прямых затрат, накладных расходов и прибыли в строительстве к полной стоимости строительства (без учета НДС) указанную сумму умножают на коэффициент 1,15.
Значение этого коэффициента для конкретных условий осуществления строительства можно уточнить с помощью алгоритма, реализованного в ПК..
Поправка на региональное различие в уровне цен (по сравнению с Московской областью) вводится автоматически. В информационную базу ПК встроена таблица регионально-экономических коэффициентов КО-ИН-ВЕСТ, дифференцированных по классам конструктивных систем зданий (см. разд. 8.2 сборника «Индексы цен в строительстве»). Поскольку в каждом регионе имеются зоны с ценами в строительстве, существенно отличающимися от среднерегиональных цен, оценщику предоставляется возможность ввести зонально-экономический коэффициент наряду с регионально-экономическим. Переход от цен на 1 января 1997 г. к текущим ценам осуществляется с помощью соответствующего корректирующего коэффициента. Величина этого коэффициента публикуется во всех последующих выпусках «Индексы цен в строительстве» в разд. 2.2 «Корректирующие коэффициенты показателям Справочника оценщика «Промышленные здания» и ПК КО-ИНВЕСТ «Оценка промышленных зданий» по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе по сравнению с уровнем цен 1996 г.».
С учетом изложенного формула (13.1) может быть записана в разверстом виде:
|
К рег. эк-региональный уровень стоимости строительства по сравнению с уровнем цен Московской области;
К зон-эк - зональное отклонение стоимости от среднерегиональной;
К инфл-изменение стоимости строительства в регионе после 1 января 1997 г.;
К альтерн. - применение альтернативной системы индексов цен;
К доп. - дополнительные факторы, влияющие на стоимость здания;
К ндС - налог на добавленную стоимость.
При расчете по формуле (13.5) получаются скорректированные значения полной восстановительной стоимости как по каждому i-му элементу здания (CKi), так и в целом по зданию (Ск).
Если оценка проводится с использованием нескольких объектов-аналогов, то уместно вести речь о процедуре согласования этих оценок и определении средневзвешенного значения восстановительной стоимости:
где С^.С^,..., Си - скорректированные показатели восстановительной стоимости
' р.,.............. Рл - коэффициенты весомости зданий-аналогов, назначенные оценщиком из условия степени их представительности по отношению к оцениваемому объекту. При этом должно соблюдаться
Перед проведением оценки необходимо заполнить графы таблицы информацией об оцениваемом объекте и подобрать здания-аналоги. Вначале вводятся корректировки, выраженные в руб./м3 объема здания.
Поправка на различие в высоте одноэтажного здания вводится указанием высоты оцениваемого здания и здания-аналога и влияет на стоимость каркаса, перекрытий и покрытий, заполнения проемов и полов.
Поправка на отсутствие части наружных стен вводится указанием доли отсутствующих наружных стен (в процентах от общей площади наружных
тен) в оцениваемом здании (возможно в случае пристроенного здания или при наличии пристроек).
Поправка на различие в количестве перегородок вводится в случае существенного различия в их количестве в оцениваемом здании путем указаничя удельного показателя стоимости перегородок в расчете на 1 м2 площади здания и площади перегородок в оцениваемом здании. оправка на наличие фонарей вводится путем указания удельного показателя стоимости фонарей в расчете на 1 м2 площади здания и площади фонарей в горизонтальной проекции.
Фундаментная поправка определяется на отличие в прочности грунтов, в глубине заложения фундаментов, в степени обводнения и наличия вечномерзлых грунтов.
В справочных показателях затраты на устройств фундаментов учтены, как правило, при расчетном давлении на грунт о&. нования около 245 кПа. В справочных показателях затраты на устройств фундаментов в большинстве случаев учтены при глубине заложения 2,5м. Затраты на устройство фундаментов определены для условий строительства в мокрых грунтах. Необходимо указать расчетное давление на основание и глубину заложения, отметить наличие сухих или вечномерзлых грунтов. В случае выбора наличия вечномерзлых грунтов другие параметры не используются.
Поправка на стоимость устройства полов вводится при существенном отличии от конструктивного решения полов. Необходимо указать удельный показатель стоимости полов в расчете на 1 м2 площади здания и площадь полов в оцениваемом здании.
Поправка на стоимость заполнения проемов вводится при существенном отличии от конструктивного решения заполнения проемов. Необходимо указать удельный показатель стоимости проемов в расчете на 1 м2 площади здания и площадь полов в оцениваемом здании.
Поправка на стоимость устройства кровли вводится при существенном отличии от конструктивного решения кровли. Необходимо указать удельный показатель стоимости кровли в расчете на 1 м2 площади здания и площадь кровли в оцениваемом здании.
Поправка на влияние климата на стоимость конструкций учитывает то, что справочные показатели рассчитаны для температуры наружного воздуха -30°С. При строительстве в районах с другими расчетными температурами к показателям применяются коэффициенты.
Поправка на степень учета особых строительных работ с учетом цели оценки выражается в исключении одних или добавлении других видов работ. Например: уменьшить справочную стоимость здания на стоимость особых строительных работ, если оценивается только здание. В справочные данные показателей стоимости по отдельным зданиям наряду со стоимостью их элементов включены и показатели стоимости особых строительных работ (фундаментов под оборудование, приямков, каналов и других специальных работ).
Согласно установленному порядку стоимость этих видов работ должна учитываться в балансовой стоимости оборудования. В программист комплексе дается возможность исключить стоимость особых строитель ных работ.
После введения поправок первой группы (выражаемых в руб./м объема здания) вводятся поправки второй группы, перечисленные общей формуле расчета скорректированной восстановительной стой мости.
На основе справочного показателя и поправок двух групп рассчиты вается скорректированная стоимость по оцениваемому объекту.
□ 13.2. Практический пример внесения поправок
Рассмотрим оценку промышленного здания с использованием Справочника оценщика КО-ИНВЕСТ «Промышленные здания» и корректирующих коэффициентов к этому справочнику, опубликованных в журнале «Индексы цен в строительстве» за июль 2000 г.
Исходные данные об оцениваемом здании:
Местоположение
Год ввода в эксплуатацию
Отраслевая принадлежность
Назначение
Строительный объем
Общая площадь
Число этажей
Преобладающая высота этажа В здании имеется подвал площадью
Конструктивные решения: Фундаменты
Каркас, перекрытия и покрытия Стены
Перегородки
Заполнения оконных проемов
Кровля
Полы
панели
г. Самара 1985
Машиностроение Строительный цех 110 000 м3 (без подвала) 26 280 м2 5
4,2 м2 3 2000 м2, объем подвала - 7200 м3.
Монолитные Сборный железобетон Панельные и кирпичные Кирпичные
Деревянные оконные блоки Рулонная
Керамическая плитка и бетонные
Используемое оборудование - здание оборудовано системами водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции и электроосвещения.
Отделка помещений - окраска масляной и водоэмульсионной красками. Одна стена здания площадью 760 м2 является смежной с соседним корпусом.
В качестве здания-аналога, приведенного в Справочнике, рассматривается производственный корпус завода приборостроения (код 4.09.011).техническая характеристика здания и стоимостные показатели в уровне цен на 1 января 1997 г. (с учетом деноминации) приведены в табл. 13.1 и 13.2.
Таблица 13.1
|
| Справочные показатели по зданию-аналогу |
Таблица 13.2
| Конструкция и оборудование |
Справочная стоимость 1 м3 объема здания тыс. руб. %
Здание в целом Строительные конструкции: фундаменты каркас
стены наружные и внутренние перегородки перекрытия и покрытия кровли
заполнение проемов
полы
отделка
прочие
| 476,9 30,79 31,17 41,89 15,26 83,34 10,15 15.88 82.89 31,04 21,14 17,39 72,117 2,8008 16,7 3,21 1,1 |
| 100,0 6,5 6,5 8,8 3.2 17,5 2,1 3.3 17,4 6.5 4.4 3.6 15,1 0,6 3.5 0,7 0,2 |
Особо строительные работы Инженерное оборудование: отопление, вентиляция, кондиционирование водопровод и канализация электроосвещение слаботочные устройства прочие
Решение вопроса об объеме работ по корректировке справочных стоимостных показателей принимается на основе сопоставления параметров оцениваемого здания и здания-аналога (табл. 13.3).
Поправка на разницу между объемом оцениваемого здания и здания- аналога определяется в зависимости от значения показателя
где V о и V a - объем оцениваемого здания и здания-аналога соответственно.
Тогда
110000-72 938.100% = 37062 • 100%= 33,69% 110 000 110 000
Поправочные коэффициенты К0, учитывающие различие в объемах оцениваемого здания (VQ) и здания-аналога (Va), применяются при разни в объеме более ± 30%.
Величина поправки Ко определяется по табл. 13.4 и составляет 0,87.
Таблица 13.3
Сопоставление параметров оцениваемого здания и здания-аналога
|
| Характеристики и параметры здания | Оцениваемое здание | Здание-аналог | Необходимость корректировки по зданию- аналогу |
| отопление вентиляция приточная вентиляция вытяжная кондиционирование воздуха электроосвещение слаботочные устройства лифты | + + + + + | + + + + + | |
| Класс качества здания | Улучшенный | Улучшенный | |
| Месторасположение | Самарская обл. | Московская обл. | + |
Поиск по сайту: