Классификация недвижимости для оценки стоимости

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

■ специализированная недвижимость;

■ неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, Местом положения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продя ся или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиц или для развития и освоения.

Для различных оценок, в зависимости от целей владения, недвижимость делится на категории.

Порядок отнесения недвижимости к конкретному классу и категори должен быть согласован с клиентом, если иное не предусмотрено действующими нормативными актами.

Базы оценки и ввды стоимости. Термины и определения

Общие положения

База оценки, выбираемая для каждого конкретного случая, должна соответствовать цели оценки, классу и категории недвижимости.

Базы оценки, в зависимости от исходных предпосылок их определения, подразделяются на рыночные и нерыночные.

К рыночным базам оценки относятся следующие виды стоимости, определяемые как стоимость в обмене исходя из состояния сегмента рынка конкретного типа недвижимости на дату оценки:

■ Рыночная стоимость;

■ Рыночная стоимость при существующем использовании.

К нерыночным базам оценки относятся следующие виды стоимости, определяемые расчетным путем либо исходя из потребительских характеристик недвижимости, либо на основе предварительно определенной рыночной стоимости, либо в соответствии с государственными или ведом ственными нормативами: остаточная стоимость замещения; стоимость реализации; стоимость ограниченной реализации; инвестиционная стоимость; страховая стоимость; налогооблагаемая стоимость; утилизационная стоимость.

Рыночная стоимость

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ иод, рыночной стоимостью бъекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

О одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

О стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

О объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

О цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей- либо стороны это ни было;

О платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость понимается как стоимость недвижимости, оцениваемая без учета затрат на совершение сделки купли-продажи и связанных со сделкой налогов.

Неотъемлемой частью определения рыночной стоимости является концепция наилучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость недвижимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании является максимальной и соответствует рыночной стоимости.

Рыночная стоимость при существующем использовании

Рыночная стоимость при существующем использовании - это оцениваемая на основе продолжения использования, но при допущении незанятости недвижимости сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой стороны действовали компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость при существующем использовании понимается как стоимость недвижимости, рассчитанная без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли или продажи.

Как база оценки эта стоимость используется только при оценках для целей составления финансовых отчетов.

Остаточная стоимость замещения

Остаточная стоимость замещения - это сумма текущей рыночной стоимости земли при ее существующем использования и текущей стоимости восстановления или замещения улучшений, минус скидки на физический износ и все другие, присущие данной недвижимости, формы износа.

При оценке стоимости земли, когда отсутствуют убедительные данные об аналогах, более целесообразной может быть концепция условного участка замещения в пределах того же района и с характеристиками, которые соответствуют существующему использованию, а также строительства аналогичного объекта или его современного аналога- заменителя. Поэтому может быть более целесообразно оценивать меньший участок, а не данный, если принятые технологические и эксплуатационные требования не противоречат такому допущению. И напротив, участок может быть недостаточен для реализации всего потенциала производства на данном участке земли, и стоимость должна быть скорректирована с учетом этого.

При определении восстановительной или замещающей стоимости необходимо учитывать следующее.

• Стоимость зданий и сооружений должна определяться при допущении, что на дату оценки они являются завершенными объектами.

• Современное здание-заменитель аналогичной площади в результате ис пользования более совершенной технологии и современных материалов может стоить значительно меньше, чем точная копия уже существующего здания или группы зданий. В этом случае следует руководствоваться стоимостью современного здания-заменителя.

• Если в результате применения передовой современной технологии, можно обеспечить такой же объем производства или услуг за счет использования современного здания-заменителя меньших размеров, то выбор долженбыть сделан в пользу последнего и более дешевого варианта.

• Для зданий, которые находятся под охраной государства или зарегист рированы как имеющие историческую или архитектурную ценность стоимость замещения согласовывается с законодательными требованиями, предписывающими сохранение всего строения или его части.

• В стоимость восстановления или замещения должны включаться все затраты по застройке, необходимые для того, чтобы получить копию полностью действующего предприятия, включая затраты на разработку участь и на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуется в соответствии с законодательными и нормативными актами, регулирующими разработку новых производственных мощностей.

• В стоимость восстановления или замещения должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или нормативными актами. Стоимость финансирования должна учитываться на базе текущей стоимости заемного капитала, или в исключительных случаях, по принятой внутренней ставке.

• При расчете стоимости восстановления или замещения наличие региональных субсидий на застройку не учитывается.

Из стоимости восстановления или замещения необходимо сделать вычеты, чтобы учесть следующие и любые другие элементы, связанные с продолжением полезного экономического использования.

1. Экономическое устаревание - учитывает фактический срок службы, состояние как результат физического износа, частичной или полной утраты качества, являющиеся результатом течения времени или прошлой эксплуатации, и вероятная стоимость будущих издержек использования и необходимости затрат на обслуживание, в сопоставлении с современными заменяющими объектами.

2. Функциональное устаревание - учитывает пригодность для текущего использования и перспективы его продолжения, либо для какого-то другого использования постоянно действующим предприятием. Например, объект, созданный или приспособленный для специализированного использования, включая конкретные производственные процессы, может иметь очевидный полезный срок использования несколько более длительный, чем предусмотренный для фактического производства.

3. Стратегическое устаревание. Основываясь на стратегических решениях, предприятие может сделать устаревшим в любое время определенное производство и здания для его размещения. Это может затрагивать часть зданий или весь комплекс, даже если здания могли бы иметь стоимость для другого производства или для того же производства, если бы такое стратегическое решение не было принято.

4. Экологическое устаревание. Существующее использование и применяемая в настоящее время технология должны быть рассмотрены в контексте фактического и обоснованно предполагаемого местного национального и наднационального регулирования, законодательных, директивных положений и(или) контроля за планированием, экологией и загрязнением окружающей среды, а также с учетом политики по управлению утилизаци ей отходов.

Одна из стандартных методик расчета величины вычета, учитывающего износ, построена на основе линейного начисления и заключается (i) в Делении фактического срока жизни здания на сумму фактического срока жизни здания и расчетного будущего срока полезной экономической жизни с учетом факторов, или (и) в вычитании из срока полезной экономической жизни здания, как нового, расчетного срока оставшейся полезной эко­номической жизни и деления результата на расчетный срок полезной эко­номической жизни здания, как нового. Расчеты выполняются по формулам:

(|) * = (в ■ ЮО) / (а + Ь) (И) х = [(с - Ь) ■ 100] /с.

где а - фактический срок жизни здания;

b - расчетный срок оставшейся полезной экономической жизни; с - расчетный срок полезной экономической жизни здания в качестве нового- х - разница между валовой и чистой стоимостью замещения (или амортизационной стоимостью), %.

Для предприятия может быть более предпочтительна ускоренная амор­тизация, которую принято называть методом снижения баланса. При этом используется следующая формула:

(art, + aW) /2.

Для определения срока полезной жизни зданий их следует объединять в группы с примерно одинаковым диапазоном срока полезной жизни с учетом того, что срок службы отдельного здания обычно может быть увеличен до определенных пределов высококачественной эксплуатацией или надлежащим ремонтом и экономически не выгодно проводить ремонт комплекса недвижимости по частям.

Стоимость реализации

Стоимость реализации - это оцениваемая сумма, которую, как считает Оценщик на дату оценки, можно обоснованно ожидать достижимой при будущем обмене недвижимости между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Определение стоимости реализации соответствует определению рыночной стоимости, за исключением того, что совершение сделки имеет место после даты оценки. При этом требуется оценить период экспозиции, т. е. рассмотреть вопрос о том, сколько времени, начиная с даты оценки, понадобится, чтобы должным образом организовать продажу для получения наилучшей цены без излишнего продления периода продажи в надежде на повышение цен на рынке.

Стоимость реализации рассчитывается без учета издержек и налого связанных со сделкой купли-продажи.

Стоимость ограниченной реализации

Стоимость ограниченной реализации - это оцениваемая сумма, которую, как считает Оценщик на дату оценки, можно обоснованно ожидать достижимой в будущем обмене недвижимости между готовым купить по­купателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после не­достаточного периода маркетинга, во время которой каждая сторона дей­ствовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Определение стоимости ограниченной реализации соответствует опре­делению стоимости реализации за исключением того, что сделка будет со­вершена в будущем, в момент, определенный клиентом, при этом не будет достаточно времени для должного маркетинга, соответствующего харак­теру имущества и состоянию рынка.

Стоимость ограниченной реализации рассчитывается без учета издер­жек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость - это ценность недвижимости для конкрет­ного инвестора, рассчитанная с учетом его внутренних требований по воз­врату инвестированного капитала.

Понятие инвестиционной стоимости основано на субъективной, неры­ночной оценке экономической полезности какого-либо имущества для пред­приятия. Понятие инвестиционной стоимости фундаментально отличает­ся от рыночной стоимости, но является компонентом, который в совокуп­ности движет рыночной активностью, основанной на индивидуальных оценках ценности недвижимости участниками рынка.

Расчет инвестиционной стоимости может принимать вид субъективной оценки рассчитанных издержек и прибылей инвестора за определенное время, дисконтированных в соответствии с внутренними критериями ин­вестора, которые он определил на основе совокупности различных элемен­тов, включая, например, оценку тенденций экономических изменений, оцен­ку остаточной стоимости, финансовые цели и анализ рисков.

Оценка предприятием стоимости инвестиционного портфеля с помо­щью разработанных самим предприятием последовательных и согласован­ных критериев, примененных к ожидаемому денежному потоку, может быть аргументирована как представляющая более удовлетворительное долго­срочное оценочное суждение о деятельности, чем рыночная стоимость, ос­нованная на текущих быстро меняющихся рыночных цифрах. Такая оцен­ка, тем не менее, не является базой, которая объективно оправдана или свободна от субъективности, вплоть до окончания периода прогноза.

Страховая стоимость

Страховая стоимость (стоимость для целей страхования) - это стоимость, рассчитанная в соответствии с методиками, действующими в сфере государственного и частного страхования.

Для недвижимости страховая стоимость, как правило, определяется из условия полного замещения элементов зданий и сооружений, которы могут быть повреждены в результате наступления страхового случая.

Налогооблагаемая стоимость

Налогооблагаемая стоимость (стоимость для налогообложения) - это стоимость, рассчитанная в соответствии с методиками, утвержденными государственными органами налогообложения.

Налогооблагаемая стоимость, как правило, определяется с примене­нием методов массовой оценки, на которые действие данного стандарта не распространяется.

Утилизационная стоимость

Утилизационная стоимость - это стоимость улучшений, рассматриваемая как стоимость совокупности составляющих материалов, элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

Утилизационная стоимость рассчитывается с учетом затрат на реали­зацию и по смыслу аналогична стоимости реализации для отдельных эле­ментов имущества.

Поиск по сайту: