Оценочной деятельности

В гл. 4 приведен обзор зарубежных и отечественных стандартов оцен­ки, предназначенный для того, чтобы получающие профессиональное образование оценщики смогли бы, при необходимости, разобраться в осо­бенностях применения того или иного свода стандартов. При этом неиз­бежно возникает необходимость не просто преодолеть языковой барьер, а проделать куда более сложную работу: научиться отличать за похожи­ми словами практически важные особенности их понимания, и, наоборот, понять, что во многих случаях за внешними различиями слов может со­держаться один и тот же смысл.

От правильности понимания профессиональных терминов в огромной степени зависят не только все оценочные процедуры, но и, в конечном счете, получаемые результаты в стоимостном (денежном) выражении. Не следует считать, что проблемы, затрудняющие интернационализацию понятий оценочной деятельности, сводятся к трудностям перевода. Ко­нечно, эти трудности существуют, но, как показывает практика, даже са­мый квалифицированный переводчик-филолог может оказать беспомощ­ным перед текстом, затрагивающим разнообразные экономико-правовые вопросы, содержащиеся в развернутых сводах Международных стандар­тов оценки (МСО), ЕСО и национальных стандартов оценки развитых стран.

Нас прежде всего интересуют российские стандарты оценки (РСО) и русскоязычные версии международных стандартов, оригиналы которых изданы на иностранных языках, в частности на английском языке. Но пе­ред тем как кратко охарактеризовать сегодняшнее положение дел в усло­виях международной гармонизации понятий, следует предупредить о под­жидающих нас ловушках. При этом придется выходить за рамки собствен­но оценочной деятельности, учитывая ее междисциплинарный характер.

Первая ловушка связана с тем, что вся терминология оценочной дея­тельности, как новой профессиональной дисциплины, возникла в России не на пустом месте, а на базе теоретических и прикладных понятий мно-

гих дисциплин экономико-правового спектра и ряда инженерно-техничес ких дисциплин. Последнее обстоятельство накладывает особый отпечг ток именно на оценку стоимости имущества, считающегося недвижимы\ В начале 90-х годов в первой когорте отечественных оценщиков преобла дали «технари», в чем не было бы ничего плохого, но из-за этого сложи лись преимущественно инженерно-технические представления обо все оценочной деятельности, которая целиком сводилась к оценке недвижи мости.

До сих пор эта односторонность не преодолена до конца, и хотя оцен ка недвижимости (полное наименование - оценка стоимости недвижимо го имущества) стала рассматриваться как один из видов оценочной дея тельности, сохраняются представления о ее «праве первородства». В меж дународной оценочной деятельности ситуация развивалась похожш образом, и лишь в 2000 г. в МСО появилось специально выделенное руко водство (такое же, как для всех других видов оценочной деятельности) m оценке недвижимости, а прежде она представлялась в начальном раздел* МСО «Общие принципы и понятия оценки».

Вторая ловушка обусловлена современной экономической и правовой культурой, сформировавшейся еще в условиях директивной экономики наследие которой - по всем дисциплинам, касающимся хозяйственногс управления (менеджмента), - не позволяет адекватно воспринимать смыаг как базовых, так и производных понятий рыночной экономики и граж­данского общества. Наследие узко понимаемых терминов «затратная эко­номика» и «вещное право», закрепленное в ныне действующих норматив­ных актах, не позволяет достоверно измерять истинные значения стоимо­сти или ценности имущества любых типов, тем более, в условия* становления новой экономики, основанной на знаниях, с определяющим влиянием на оценку человеческого или интеллектуального капитала.

Третья ловушка, о которой следует говорить без всякого стеснения и в которую практически невозможно не попасться, заключается в том, что изначально (с 1990 г.) профессиональная оценочная деятельность в Рос­сии полностью базировалась на зарубежных разработках, а все исходные методологические материалы заимствованы из иностранных работ с раз­ной степенью их освоения и в различных интерпретациях. Все появляю­щиеся теперь в российских ведомствах методологические разработки - с претензией на оригинальность - на проверку оказываются более или менее добросовестной компиляцией. Но именно ложная самостоятельность множества подобных разработок создала такой разнобой в русскоязыч­ном понятийном аппарате, что подчас приходится выяснять с помощью англоязычных терминов, о чем же на самом деле идет речь.

Кроме перечисленных основных ловушек есть еще и недостаточное внимание к непрерывным изменениям, которые происходят на всем поле экономических измерений, где оценочная деятельность занимает свою делянку. Главное - это общее непонимание в России того, что все проис­ходящие сегодня изменения представляют собой живой процесс общего (международного) признания наилучшей практики. Ведь именно так пони­маются во всем мире стандарты (руководства или рекомендации, приме­нения и комментарии) по оценке - как общепризнанная наилучшая практи­ка, а не как административно (а, по сути, насильственно, как это происходит в нашей стране) введенная директива, кем-то «изобретенная», без права ее оспаривать. Другое дело - естественный дискретный характер подобного интернационального (а также и национального) признания, что означает регулярный пересмотр стандартов и других регулирующих правил, а в промежутках между пересмотрами - единообразное исполнение общепризнанного и накопление нового опыта.

Главную роль (опять же во всем мире, но не в нашей стране) в этом процессе играют лучшие, получающие наибольшее признание, практику­ющие оценщики и ученые-аналитики, обобщающие наилучшую практику, а молодые комиссары, путающие понятия «служить» и «командовать», и желающие переустроить мир из «благих пожеланий», но при слабом про­фессионализме. Именно так происходит сейчас в России, до сих пор пас­сивно присутствовавшей при интернационализации оценочной деятель­ности.

В соответствии с последними Международными стандартами оценки (от 1 июля 2001 г.) предметом занятий профессиональных оценщиков яв­ляется имущество, а также - после бухгалтерской процедуры признания - активы любой организации, со всевозможными особенностями их физи­ческого, экономического и юридического существования. Ясное и четкое разграничение типов имущества не дает возможности для двусмысленных толкований. Изначально имущество разделяется на недвижимое и движи­мое, к которому относятся, кроме осязаемой движимости -машин и обору­дования, - все нематериальные (неосязаемые) активы, включая те которые принято обобщенно называть интеллектуальной собственностью, а кро-I ме того, еще совсем непонятные российским оценщикам и их заказчикам финансовые интересы.

Вообще, с понятиями «имущество» и «собственность» следует обра­щаться очень осторожно, чтобы не впасть в противоречие со здравым смыс­лом и с их иностранным происхождением. Да, эти русские слова вошли в профессиональный экономико-правовой лексикон из международной практики. Но тогда, сто лет назад, интернационализация правил обраще­ния с собственностью (в том числе промышленной и интеллектуальной) велась на французском языке, в котором одно и то же слово означает од­новременно и «имущество», и «собственность». Тогда и в русском языке не могло возникать сомнений, а является ли, в частности, интеллектуаль­ная собственность имуществом или нет. Сейчас языком интернациона­лизации стал английский, в котором, как и в русском, есть два слова (property & ownership), а тонкие различия между ними - в их профессио­нальном понимании и применении - стали делом специалистов. Но это нигде не вызывает противоречий со столетней международной практи­кой, - нигде, кроме России, где на обывательском уровне толкуются меж­дународные нормативные акты и пишутся национальные.

Российская юридическая схоластика, в самых новых своих образцах, обозначает предмет (subject) любой деятельности философским понятием «объект», противореча здравому смыслу. Из российских правовых уло­жений следует, что одним из «объектов» оценочной деятельности являет­ся «субъект» хозяйствования. Сваленные в одну кучу - сами оценщики, их заказчики, да еще третьи лица (юридические и физические) - называются «субъектами» оценочной деятельности. Нагромождение «субъектно-объек- тных отношений», не имеющих никакого отношения к реальной практи­ке, выхолащивает всю содержательную сущность, в данном случае, оце­ночной деятельности. Все это можно и нужно называть своими словами, а не повторять одно и то же типа: «оценщик как субъект оценки оценивает объект оценки». Всю абракадабру российских юридических формулиро­вок невозможно перевести ни на один иностранный язык, а иностранцы, знающие русский, не могут в ней разобраться.

Бесконечно продолжаются бессодержательные споры: является ли предприятие недвижимостью (как толкует ст. 132 ГК РФ); является ли ин­теллектуальная собственность имуществом (или же «только» исключитель­ными правами, но при этом - имущественными!); может ли государство (Российская Федерация) выступать как агент рыночных отношений и быть «стороной» в совершаемых гражданских (частных) сделках; могут ли предъявляться юридические требования со стороны органов власти «к независимости оценщиков», которая императивно установлена Федераль­ным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; мо­гут ли органы власти «обязывать» оценщиков к чему бы то ни было, по­мимо того, что предусмотрено статьями гражданского и уголовного ко­дексов.

Подобные вопросы могут быть продолжены - как характеристика «российской специфики», не позволяющей в переживаемый момент говорить, не кривя душой, о становлении в России рыночной экономики и гражданского общества, а также, - об интернационализации всех экономических измерений, включая оценку недвижимости. Все это затрудняет решение актуальных проблем ближайших лет: вхождение России в ВТО и в другие международные экономические организации; создание благоприятной правовой среды для привлечения инвестиций, прежде всего, иностранных; дебюрократизация и устранение административных барьеров на российском рынке; обеспечение финансово-правовой прозрачности предприятий (компаний) и соблюдение общепризнанных правил корпоративного управления. Без решения этих и подобных им проблем невозможно выявить реальную, рыночную справедливую стоимость ни крупнейших монополий, ни отдельных типов недвижимости.

Кроме того, негативно влияет российская специфика в виде норматив­ных актов бухгалтерского учета. Провалившаяся попытка его реформи­рования в соответствии с Международными стандартами финансовой от­четности (МСФО) правительственная программа 1998-2000гг.) будет по­вторена с ориентировочным сроком ее завершения в 2004 г. А пока стоимость во всех бухгалтерских документах отождествляется то с расхо­дами (по Федеральному закону «О бухгалтерском учете»), то с затратами (по определениям, даваемым в ПБУ - в Положениях по бухгалтерскому учету), а в отдельных случаях с некоторыми вариациями с политэкономи- ческими издержками. По МСФО же любые затраты признаются при по­становке на учет либо расходами (производственное потребление), либо активами (производственное накопление), для которых учетная сумма (но не стоимость) погашается за срок их службы (весьма условно). Совре­менная международная бухгалтерия вообще исключила из собственного инструментария понятие стошюсти (value), введя только справедливую стоимость - для проверки учетных сумм.

Чисто российской спецификой наши бухгалтеры считают себестои­мость, не ведая, что само это слово появилось в русском языке только в 1920-е годы при введении жесткой директивной системы управления экономикой. И возникло оно как калька с немецкого Der Selbstkostenpreis (буквально: цена собственных затрат). Советской же спецификой стало превращение условно-расчетной величины, в которой суммируются теку­щие расходы с погашением основного капитала, в директивный плано­вый показатель. Конечно, всего этого, как и многого другого, нет ни в МСФО, ни в GAAP, переводом в которые вынуждены заниматься (тратя огромные деньги) отечественные предприятия, выходящие на мировой рынок или вступающие в экономические отношения с иностранными парт­нерами или инвесторами. Такие нововведения в МСФО и МСО, как ос­лабление (обесценивание) активов и особенности учета инвестиционного имущества, - пока не для нас.

А ведь все проблемы интернационализации оценочной деятельности, которые были решены мировым сообществом в 2000-2001 гг., касались ее гармонизации с Международными стандартами финансовой отчетности и с правилами функционирования рынков капитала (ценных бумаг). Пос­ледним занимается авторитетная Международная организация, объеди­няющая комиссии по ценным бумагам (IOSCO), и это, по сути, оконча­тельный арбитр по всем инструментально-методическим нововведениям в отношении экономических измерений. Процедура принятия междуна­родных нововведений стала теперь весьма строгой, и это в полной мере относится к оценке недвижимости. Так, ранее вольно написанный и ут­вержденный в редакции 1994 г. стандарт МСО № 3 «Оценка для финансо­вой отчетности и соответствующих бухгалтерских счетов», уже второй год, потеряв статус утвержденного стандарта, публикуется МКСО как «про­ект для обсуждения» в качестве одного из «Применений международной оценки». Гипотетически российские оценщики и бухгалтеры могут при­нимать участие в обсуждении.

Переведенные на русский язык новые международные, а также евро­пейские (2000-2001 гг.) стандарты оценки при всем несоответствии им российских нормативно-методических материалов (по формату и стилю изложения, по объему и, отчасти, по терминологии) доступны российс-

ким оценщикам, но их практическое применение (по согласованию с за­казчиком) требует углубленного изучения всех последних нововведений. Утвержденное МКСО в 2000 г. и переизданное без изменений Междуна­родное руководство № 1 (можно его называть и методическими рекомен­дациями) по оценке стоимости недвижимого имущества - это почти трид- цатистраничный текст (в русском переводе), из которого ниже приведено несколько наиболее важных исходных положений.

«Глобализация рынков имущества и учреждение самого МКСО отра­жают потребность рынка в том, чтобы оценщики применяли непротиво­речивые методы по всему миру. Международное руководство № 1 обеспе­чивает единый международный подход к применению общепринятых ме­тодов оценки стоимости недвижимого имущества».

«Недвижимое имущество оценивается как отдельный «объект», т.е. как физические активы, к которым применяются особые права собственнос­ти. Например, офисное здание, жилой дом, фабрика или другие виды иму­щества обычно включают соответствующую земельную составляющую. Однако, оценка стоимости бизнеса относится к хозяйственному объекту компонентом которого может быть недвижимое имущество. Если расчет стоимости недвижимого имущества входит в качестве элемента в оценку стоимости бизнеса, то она является расчетной величиной рыночной сто­имости недвижимости. (Расчет рыночной стоимости недвижимого иму­щества на основе распределения стоимости «действующего предприятия» является неприемлемой практикой.)»

«Хотя Международное руководство № 1 не всегда соответствует кон­кретной практике всех государств, оно дает систематический подход, от­ражающий Общепринятые понятия и принципы оценки... В разделе «Об­щие понятия и принципы оценки» (МСО-2001) определяются понятия: земли и имущества; недвижимости, недвижимого имущества и актива; цены, затрат и стоимости, рыночной стоимости наиболее эффективного использования и полезности».

«Недвижимое имущество охватывает все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Недвижимое имущество -это юридическое понятие, отличное от Недвижимости, которая является физическим активом... Вся совокупность частичных прав собственности, связанных с конкретным имуществом, носит название интереса во фри­гольде, интереса в безусловном праве собственности или обозначается дру­гими подходящими терминами в зависимости от государства».

«Оценки стоимости недвижимого имущества применяются в сделках купли-продажи, для финансовой отчетности, как база для осуществления инвестиций и решений об использовании земли и для многих других це­лей... Международное руководство № 1 дает общие рекомендации для оценок недвижимого имущества по рыночной стоимости и иным типам стоимости как этого требует МСФО 16 «Основные средства». Большая часть настоящего руководства имеет отношение к применениям в финан­совой отчетности». «Специфическое применение затратного подхода - затраты на замещение с учетом износа (ЗЗУИ)¹ - считается приемлемым суррогатным методом для получения связанной с рынком стоимости иму­щества с ограниченным рынком или специализированного имущества когда необходимые данные редки или вовсе отсутствуют».

«Специфическими характеристиками объектов имущества и сделок которые приводят к вариациям цен, уплачиваемых за недвижимость, яв­ляются элементы сравнения. При подходе, основанном на сравнении продаж, данные по сравниваемым продажам корректируются, с тем, чтобы отра­зить различия между каждым сравниваемым объектом имущества и рас­сматриваемым имуществом. Элементы сравнения включают передаваемые права на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, рас­ходы, осуществляемые непосредственно после покупки, условия рынка, местоположение, физические и экономические характеристики, исполь­зование и компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости».

«Условия рынка во время сделки по продаже сопоставимого имуще­ства могут отличаться от условий на дату оценки оцениваемого имуще­ства. Факторы, влияющие на условия рынка, включают быстрое повыше­ние или обесценение стоимости имущества, изменения в законах о подо­ходном налоге, ограничения или мораторий на строительство, колебания спроса и предложения либо любое сочетание факторов, согласованно дей­ствующих в сторону изменения условий рынка от одной даты до другой... Для лучшего понимании ситуации с конкретным имуществом исследуют­ся социальные, экономические, государственные и экологические факто­ры, которые способны влиять на рыночную стоимость (или на иной вид стоимости). Следует детально изучить любые другие специфические фак­торы... В сравнении с рынками благ, товаров или ценных бумаг рынки недвижимости все еще считаются неэффективными. Эту черту можно от­нести на счет ряда факторов, включающих относительно неэластичное предложение и фиксированное местоположение недвижимости».

«Подход на основе капитализации дохода особенно важен для объектов имущества, которые покупаются и продаются исходя из их способности приносить доходы и характеристик в ситуациях, когда существуют ры­ночные свидетельства, подтверждающие различные элементы, включен­ные в анализ. Тем не менее математическую точность процедур, исполь­зуемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов».

'Станаарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятель­ности (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519), содержат отличную от рыночной стоимости, «стоимость замещения», которая определяется как «сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа». В новом издании МСО-2001 имеется специальное руководство (МР 8) «Depreciation Replacement Cost (DRC)» или «Затраты на замещение с учетом износа (ЗЗУИ)», в котором представлены все необходимые сведения об определении и возможном использовании этого показателя.

«Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. Предполага­ется, что все три подхода должны давать показатель рыночной стоимос­ти, однако окончательное заключение о стоимости зависит от рассмотре­ния всех используемых данных и процессов.

После принятия Земельного кодекса РФ стал проявляться особый ин­терес к Методическим рекомендациям по оценке рыночной стоимости зе­мельных участков как к исходному документу по оценке недвижимости. Но в отсутствии официально принятых методических материалов по не­движимому имуществу и другим типам имущества только МСО, уже хо­рошо освоенные российскими оценщиками, могут служить надежной опо­рой для практического применения интернационально общепризнанной наилучшей практики. Что же касается самих земельных участков, в Меж­дународном руководстве № 1 этому посвящен один параграф (с шестью подпараграфами), перевод которого приведен ниже. Следует отметить ту осторожность, с которой в МСО даются все конкретные рекомендации. 6.9 Существует несколько методов оценки земельного участка.

6.9.1. Метод сравнения продаж для земельных участков включает прямое срав нение рассматриваемого имущества с аналогичными земельными участками, по которым имеются фактические данные последних рыночных сделок. Хотя наи большее значение имеют продажи, анализ списков (представлений на продажу) и цен, предлагаемых за аналогичные участки, которые конкурируют с рассматри ваемым, может способствовать лучшему пониманию рынка.

6.9.2. Методом косвенного сравнения является разнесение (аллокация), при котором определяется соотношение между стоимостью земли и стоимостью улуч шений или какое-либо другое соотношение между компонентами имущества. Ре зультатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями в целях сравнения.

6.9.3. Другим методом косвенного сравнения является извлечение (иногда этот метод называется абстракцией). Он дает расчетную стоимость улучшений путем применения анализа затрат за вычетом износа и извлечения результата из полной цены объектов имущества, сравнимых в других отношениях. Остаток является показателем возможной стоимости земли.

6.9.4. К оценке земли также может применяться метод разделения на составные чисти. Этот процесс заключается в проектировании разделения конкретного иму щества на ряд участков, определении связанных с этим доходов и расходов и дис контировании полученных в результате этого чистых доходов для получения по казателя стоимости. Данный способ может быть приемлем в некоторых ситуаци ях, однако он связан с рядом допущений, которые чрезвычайно трудно связать с толкованием рыночной стоимости. К разработке приемлемых допущений реко мендуется подходить с осторожностью.

6.9.5. При использовании метода остаточной стоимости для оценки земли в качестве элементов анализа также применяются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования земли с целью извлечения дохода. Из чистого дохода делается вы­чет с учетом финансовой отдачи, приходящейся на улучшения. Оставшийся доход считается остаточным, приходящимся на счет земли. Он капитализируется для получения показателя стоимости. Применение метода ограничивается доходны ми объектами имущества, и он наиболее употребителен для новых объектов hmv" щества, для которых требуется меньше допущений.

6.9.6. Землю также можно оценивать посредством капитализации ренты за

сво

бодный участок. Если земельный участок способен независимо приносить пен™ как свободный, то эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако следует проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение особыми условиями аоен ды свободной земли, которые не всегда являются репрезентативными для конк" ретного рынка. "^к"

Поиск по сайту: