Доходный подход. Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непос­редственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор при­обретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в об­мен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуата­ции (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

В том состоянии, в каком объект находился на дату осмотра, его нельзя рассматривать как объект доходной недвижимости. Прогнози­рование доходов от эксплуатации объекта по окончании строительства на данный момент затруднено, поскольку достаточно сложно точно оп­ределить дату завершения строительства и уровень арендных ставок в последующий период. В связи с этим существенно снижается точность расчетов и достоверность значения стоимости, рассчитанного с исполь­зованием доходного подхода. Поэтому расчет стоимости доходным под­ходом не производился.

Рыночной стоимостью объекта оценки будет являться значение сто­имости, полученное затратным подходом.

Заключение о рыночной стоимости объекта

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полу ченных в результате проведения настоящего анализа с применением ме тодик оценки, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость объекта, включающего в себя незавершенное строительством здание об щежития, расположенного по адресу:

по состоянию на 21 февраля 2001 г., с учетом округления составляет: 2 240 000 руб. (Два миллиона двести сорок

тысяч руб.)

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может исполь­зоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кре­дитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.

Генеральный директор

Список использованной

литературы

1. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПбГТУ. - СПб., 1997.

2. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86 (р)/ Госгражданстрой. - М: Прейскурантиздат, 1988.

3. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Ин дексы цен в строительстве», издаваемый фирмой КО-ИНВЕСТ.

4. Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстанов ление основных фондов народного хозяйства СССР. Утверждены поста новлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072.

5. Прокопишж А.П. Капитальный ремонт зданий: Справочник инже нера-сметчика: В 2 т. Т. 2. - 2-е изд., перераб. и доп. - М: Стройиздат, 1991.

6. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. - М.: Стройиз дат, 1970.

7. Каталог районных единичных расценок для строительства объек тов в зонах I-V Астраханской области: В 4 т. - Астрахань, 1983.

8. Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды ра бот (УПБС ВР) / Минстрой России. - М.: ГП ЦПП, 1994.

9. Информационный бюллетень «Цены на лаки, краску, сантехнику, металлоизделия и основные строительные материалы по предложениям предприятий города Астрахани». Информация за II квартал 2000 г. Выпу щен отделом координации строительства при Главном управлении архи тектуры и градостроительства администрации г. Астрахани, 2000 г.

Приложение IV

Использование Интернета для недвижимости

Поиск информации в Интернете осуществляется по ее содержанию в основном посредством поисковых систем и каталогов, которые использу­ются для сбора данных о существующих в Интернете web-страницах и для выдачи по запросу пользователя информации о web-страницах, наиболее полно удовлетворяющих запросу.

Наиболее известными международными поисковыми системами явля­ются:

Alta Vista - http://www.altavista.digital.com/

Excite - http://www.excite.com/

Hot Bot - http://www.hotbot.com/

Infoseek - http.7/www.infoseek.com/

Lycos - http://www.lycos.com/

WebCrawler - http://www.webcrawler.com/

Самой популярной российской поисковой системой является:

Rambler - http://www.rambler.ru

Эта поисковая система поддерживает рейтинг русских страниц Тор 100, в котором списки страниц объединены по тематическим группам и могут быть использованы как каталог. http://counter.rambler.ru/toplOO

Техника использования поисковой системы Rambler для получения информации о недвижимости описана в гл. 5.

Не меньше известны и поисковые системы Yandex - http://yandex.ru и «Апорт!» - http://www.aport.ru

В системе Yandex выполняется поиск по русской части Интернета с учетом морфологии русского языка и мощного языка запросов. Результа­ты поиска упорядочиваются по степени значимости, с учетом числа встре­тившихся в документе терминов, их положения, числа слов между ними и, кроме того, они содержат удобную аннотацию.

Поисковая система «Апорт!» распознает все кириллические кодиров­ки и выполняет поиск с учетом морфологического анализа. Имеет гибкий язык запросов, поддерживает перевод запроса с русского на английский язык и наоборот. Результаты поиска упорядочиваются по частоте упот­ребления искомых терминов. Вместе со ссылкой отображается фрагмент

текста, где встречаются термин, а также дата и время последней модифи­кации файла.

Каталоги в Интернете предсталяют собой иерархически организован­ную тематическую структуру. Поиск информации по серверам-каталогам осуществляется пользователем путем их просмотра, по тематической структуре каталогов.

Считается, что наиболее изветным является каталог Yahoo! - http:// www.vahoo.com/. который существует с 1994 г. и содержит более 500 тыс. web-страниц. При вводе запроса Yahoo! производит поиск по своему ка­талогу, а при неудовлетворительных результатах поиска запрос автома­тически перенаправляется к избранной поисковой системе Alta Vista. Среди каталогов российской сети можно отметить следующие: «Созвездие Интертет» - http://www.stars.ru Russia on the Net - http://www.ru List.Ru - http://www.list.ru «Ay!» - http://www.au.ru Serch - http://search.sites.ru/ «Интернет Столица» - http://www.data.ru/

Например, если необходимо получить информацию о макроэкономи­ческих показателях, характеризующих общее состояние экономики стра­ны, то следует обратиться к электронным страницам агентства экономи­ческой информации ПРАЙМ ТАСС по адресу - http://prime-tass.ru/. которые содержит данные о динамике валового внутреннего продукта, инфляции, сальдо внешней торговли, данные по валютным, товарным рын­кам, различным индексам деловой активности.

Информацию общеэкономического характера, которая снабжена раз­личного рода комментариями и аналитическими обзорами можно найти на виртуальных страницах информационного агентства АК@,М. - http:// www.akm.ru/

Аналогичную информацию содержит сайт информационного агент­ства ФИНМАРКЕТ - http://www.finmarket.ru/.

Внешнюю по отношению к оцениваемому объекту информацию можно найти на страницах правовых агентств, например КОДЕКС по адресу http://www.kodeks.ru/ или на официальных сайтах органов власти: www.mos.ru:http://www.duma.mos.ru/; www.pravitelstvo.gov.ru.

Более подробное описание поисковых систем в Интернете, техноло­гии поиска информации можно найти в книге И.В. Успенского «Интернет как инструмент маркетинга» (СПб.: БХВ - Санкт-Петербург, 1999).

Сайт компании «Кирилл и Мефодий» по адресу http://www.km.ru/ со­держит специальный раздел «Недвижимость», где поиск организован по словосочетаниям как по серверу, так и в сети Интернет. Так при запросе, состоящем из нескольких слов, можно найти статьи на заданную тему, содержащиеся в периодической печати. При этом приводятся не только название статьи, но и краткая аннотация, что дает возможность выбора тех или иных источников без их предварительного просмотра.

Информация о спросе, предложении, аренде и обмене на рынке недви­жимости сгруппирована по сегментам рынка: новостройки, квартиры дома, гаражи, нежилые помещения, земля. Приводится мониторинг цен о стоимости жилья в Москве и Подмосковье, аренде жилья, где информа­ция систематически обновляется. Для определения примерной стоимости квартиры можно воспользоваться обновляющейся табл. IV. 1.

Таблица IV. 1 Стоимость жилья в

г. Москве, долл. /м²

4. Красносельская - ул. Под­бельского (Замоскворецкая)

Красносельская Преображенская

Сокольники Ул. Подбельского

Черкизовская

5. Бауманская - Щелковская (Арбатско-Покровская)

Бауманская Измайловская

Измайловский парк Первомайская

Семеновская Щелковская

Электрозаводская

Сайт содержит интерактивные ссылки на сайты еженедельников «Сто­личная недвижимость», «Вся недвижимость России»и др., гипертекстовые ссылки на ресурсы Интернета, такие, как: базы данных; агентства и мак­леры; недвижимость в России; нежилые помещения; Real-soft; обществен­ные организации и пр.

При составлении отчета об оценке может возникнуть необходимость еще раз обратиться к нормативно-правовой базе оценки. Даннную инфор­мацию можно найти на сайте Российского общества оценщиков (РОО) по адресу - http://www.mrsa.ru/. Кроме правовой информации, сайт содержит такие разделы как новости, публикации, базы данных, бибилиотеку, а также интерактивную ссылку на сайты оценочных фирм. Здесь же можно просмотреть электронные версии изданий РОО. Полезно обратиться в виртуальный клуб оценщиков - http://www.appraiser.ru/.

Информационное содержание и организация сайта аналогичны Ин­тернет-странице РОО, но интерес представляют ссылки на другие сайты, посвященные недвижимости или, например, приведенные здесь типовая форма отчета о стоимости жилья, примеры очтетов о стоимости бизнеса, нематериальных активов.

Заслуживает внимания сравнительно недавно открывшийся официаль­ный сайт Минимущества России по адресу: http://www.mgi.ru.

Приложение V

Табличные значения коэффициентов и удельных показателей для укрупненного расчета экономического ущерба от загрязнения окружающей среды

При оценке потери стоимости объекта недвижимости значения коэф­фициентов и удельных показателей определены на основе ряда норматив­ных документов и отечественных научно-методических разработок в дан­ной области. Например, коэффициенты К_г и d. рассчитаны по базовым па­раметрам платы за выбросы в атмосферу загрязняющих веществ от стационарных и передвижных источников, применение которых осуществ­ляется на основе Порядка, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 1992 г. № 632 и разработанных Министерством охраны окружающей среды и природных ресурсов Россий­ской Федерации (с 2000 г. - Министерство природных ресурсов РФ), инст­руктивно-методических документов по взиманию платы за загрязнение ок­ружающей природной среды и Порядка регулирования этих нормативов с учетом изменения уровня цен (в табл. V.1 даны значения на 1999 г.).

Таблица V. 1

Коэффициенты экологической ситуации и экологической значимости состояния атмосферного воздуха территорий экономических районов Российской Федерации

Таблица V.2 Поправка,

учитывающая тип территории (а_д)

Тип загрязненной территории

Отдаленные от населенных мест и неудобные для сельскохозяйственного освоения земли, не представляющие ценности для сохранения в качестве ландшафтных и заповедных зон Отдаленные от населенных мест лесные угодья, не представляющие ценности для сохранения в качестве заповедных зон Отдаленные от населенных мест сельскохозяйственные земли, не требующие специальных мелиоративных мер Селитебная территория сельских населенных мест и прилегающие сельхозугодья Территория промышленных предприятий и промузлов (включая санитарные защитные зоны) Селитебная территория города с населением до 100 тыс. чел. Орошаемые сельскохозяйственные земли, прилегающие к городской черте Селитебная территория города с населением, тыс. чел.: от 100 до 250 от 250 до 500 более 500 Территория пригородных зон отдыха, парковых и лесопарковых массивов, гослесфонда вблизи городов и населенных пунктов Территория курортных зон, историко-архитектурных памятников, заповедников, заказников, охраняемых государством, мест массового отдыха трудящихся в городах и населенных пунктах

Удельный экономический ущерб от выбросов 1 т некоторых вредных веществ в атмосферу* (d)

Таблица V.4

Поправка, учитывающая характер рассеивания твердых выбросов в атмосфере (/)

Поиск по сайту: