 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Система стандартов Российского общества оценщиков
| Обозначение | Наименование | Краткое содержание |
| Основные стандарты Российского общества оценщиков (РОО) | ||
| СТОРОО 10-01-95 | Система нормативных документов Российского общества оценщиков | Изложена концепция развития стандартизации в области оценки имущества |
| СТО РОО 10-02-95 | Декларация Российского общества оценщиков | Определены основные цели и задачи, права, обязанности и ответственность членов РОО перед потребителями услуг по оценке имущества |
| СТО РОО 20-06-96 | Классификатор услуг по оценке имущества | Систематизация объектов оценки с учетом целей оказания оценочных услуг. Классификатор содержит такие основные виды услуг, как оценка недвижимого и движимого имущества, оценка нематериальных и прочих активов, оценка имущественных комплексов (производств) |
| СТО РОО 27-01-95 | Кодекс профессиональной этики | Изложены принципиальные положения и критерии, определяющие требования к профессиональной практической деятельности членов РОО, включая этические нормы поведения, обеспечивающие защиту интересов потребителей услуг по оценке |
| СТО РОО 20-01-96 | Общие понятия и принципы оценки | Содержит характеристику основных понятий, используемых в стандартах РОО по оценке различных видов имущества. К ним относятся понятия: земля и собственность, недвижимое и движимое имущество, нематериальные активы, цена, себестоимость, рынок и стоимость, рыночная стоимость, наиболее эффективное использование, полезность и др. |
| СТО РОО 20-02-96 | Рыночная стоимость как база оценки | Раскрывается общее определение понятия рыночная стоимость как выражение меновой стоимости, денежная величина которой определяется на открытом рынке при соблюдении всех необходимых условий свободной продажи. Приводится описание основных подходов сравнения продаж, доходного и затратного подходов, обеспечивающих определение стоимости при оценке имущества |
| СТО РОО 20-03-96 | Базы оценки, отличные от рыночной стоимости | Содержит положения, разъясняющие случаи нерыночных методов определени стоимости. Эти методы применяются в те случаях, когда оценку выполнить невоможно из-за отсутствия рыночной информации |
| Обозначение | Наименование | Краткое содержание |
| СТО РОО 20-04-94 | Оценка в целях финансовой отчетности и смежной документации | Рассматривается понятие рыночной стоимости, используемой в качестве основы для финансовой отчетности, приводятся общие понятия и принципы, необходимые для оценки активов в целях отражения динамики цен в финансовой отчетности |
| СТО РОО 20-05-96 | Оценка ссудного обеспечения, залога и долговых обязательств | Устанавливает порядок оценки собственности в целях ссудного обеспечения, ипотечного кредитования и обеспечения долговых обязательств; определяет принципы, в соответствии с которыми необходимо проводить оценку имущества по заданию кредитных учреждений и прочих организаций |
| СТО POO 21-01-95 | Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества | Изложены основные требования, предъявляемые к квалификации оценщиков, составу исходной информации, содержанию отчета о результатах оценки недвижимости |
| СТО POO 22-01-96 | Оценка производственных средств, машин и оборудования | Характеризует активы, относящиеся к производственным средствам, машинам и оборудованию. Дает определения понятий стоимости, методов и процедур расчета стоимости и требований к отчетам об оценке |
| СТО POO 24-01-96 | Стоимость действующего предприятия как база оценки | Изложены основные критерии, необходимые для определения стоимости действующего предприятия как базы оценки; введено понятие потребительной стоимости активов, являющихся частью действующего предприятия. Установлены различия понятий «стоимость действующего предприятия» и «стоимость отдельных видов имущества», входящих в его состав. Вводится понятие «стоимость, создаваемая функционированием сформировавшегося производства», определяемая посредством капитализации прибыли |
| СТО РОО 26-02-96 | Оценка нематериальных активов | Идентифицирует объекты, устанавливает определения стоимости, методики оценки нематериальных активов, заключающейся в определении потока прибыли функционирующего предприятия, приходящейся на долю оцениваемых активов в течение срока его службы, а также оценки нематериальных активов как отдельного объекта |
| СТО РОО 26-01-95 | Оценка объектов интеллектуальной собственности | Содержит особенности определения стоимости как отдельного объекта нематериальных активов |
| Обозначение | Наименование | Краткое содержание |
| СТО POO 23-01-96 | Оценка минерального сырья | Представлены общие понятия, принципы и критерии, необходимые для оценки минеральных ресурсов, таких как нефть выработка шахт, карьеров и котлованов кроме машин и оборудования, используемого в процессе добычи полезных ископаемых |
| СТО РОО 23-02-96 | Оценка лесных ресурсов и лесных земель | Идентифицирует активы, относящиеся к лесным ресурсам и лесным землям. Устанавливает понятия стоимости, методы содержание отчетов об оценке этого вида имущества |
| СТО РОО 25-01-96 | Учет в процессе оценки факторов окружающей среды | Устанавливает требования при оценке любых видов имущества в совокупности с другими стандартами оценки в тех случаях, когда известно, что факторы окру, жающей среды могут повлиять на рыночную стоимость оцениваемого имущества |
| Стандарты добровольной сертификации услуг по оценке имущества | ||
| СТО РОО 30-02-96 | Положение о центральном органе сертификации | Центральный орган создается приказок президента РОО; в своей деятельности руководствуется действующим законодательством и положением о нем, организовывает подготовку экспертов, совершенствует организационно-методические документы, аккредитует органы по сертификации и учебные центры по подготовке экспертов |
| СТО РОО 30-03-96 | Требования к экспертам и порядок их аттестации | Устанавливает требования к уровню образования, порядок аттестации экспертов, свидетельствующий о способности эксперта объективно и компетентно проводить работы по сертификации в определенной области оценочной деятельности и аккредитации органов на право сертификации. |
| СТО РОО 30-04-96 | Порядок проведения сертификации | Определены объекты сертификации: результаты деятельности юридических лиц, частных предпринимателей, использование программного продукта при оценке имущества, уровень квалификации оценщика. Содержит перечень необходимых документов, устанавливает этапы проведения сертификации, элементы окончательной проверки при сертификации по определенной схеме, а также порядок инспекционного контроля и процедуры рассмотрения апелляций |
| Обозначение | Наименование | Краткое содержание |
| СТО Р00 30-06-96 | Типовое положение об органе по сертификации | Определяет статус органа по сертификации как независимого. Приведены функции, права и обязанности органа по сертификации, ответственность и организационная структура; установлены требования к персоналу, порядку ведения документации, обеспечению конфиденциальности; изложены порядок рассмотрения апелляций и формы взаимодействия с центральным органом по сертификации и другими организациями |
| СТО РОО 30-07-96 | Порядок аккредитации учебных подразделений | Приводится процедура аккредитации учебных подразделений по конкретным специализациям: анализ учебно-тематических планов, учебных программ, других учебно- методических материалов и пособий, планы систематического повышения квалификации преподавательского состава. Формулируется порядок контроля деятельности этих подразделений и продления срока действия, аннулирования аттестата аккредитаттии |
| СТО РОО 30-12-96 | Типовая учебная программа подготовки экспертов | Рассматривается комплекс вопросов, обеспечивающих получение знаний и навыков, необходимых для выполнения работ по сертификации услуг по оценке имущества; содержание программы реализуется в форме чтения лекций, проведения иных видов занятий: деловые игры, анализ конкретных ситуаций, экспертиза отчетов, целевые стажировки |
| СТО РОО 30-09-96 | Знак соответствия | Приведена форма знака соответствия, информирующего потребителя и другие заинтересованные стороны о проведенной сертификации услуги и выдаче сертификата соответствия требованиям стандартов. Знак используется для маркировки результатов услуг по оценке имущества: экспертные заключения, отчеты, документация пакетов прикладных программ |
| СТО РОО 30-10-96 | Порядок ведения реестра и регистрации объектов и участников сертификации | Определяет порядок регистрации и включения в реестр Системы документов по сертификации объектов, аккредитации органов, аттестации экспертов по серти- фикяпии |
Контрольные вопросы
1. Какие формы регулирования оценочной деятельности могут применяться? Посредством чего осуществляется регулирование оценочной деятельности?
2. Какие документы существуют для регулирования оценочной деятельности на международном уровне? Имеет ли Россия право их использовать? Какая организация является представителем профессиональных интересов оценщиков России на международном уровне?
3. По каким причинам началось лицензирование оценочной деятельности в США? Какие стандарты в настоящее время обязательны для применения в США?
4. Каким образом осуществляется саморегулирование в Европе? Какие стандарты приняты на европейском уровне и в чем заключается их практическая значимость?
5. Как проходит процесс регулирования оценочной деятельности в России? Какие стандарты могут применяться при проведении оценки различных видов имущества?
6. Что представляет собой процесс сертификации услуг по оценке? Как осуществляется квалификация и сертификация профессиональных оценщиков за рубежом и в России?
Тесты
1. Кто устанавливает критерии при регулировании оценочной деятельности?
а) профессиональное сообщество оценщиков;
б) оценочная компания;
в) государственные органы;
г) аудиторская компания;
д) пользователь услуг по оценке.
2. Какой орган уполномочен Правительством РФ контролировать осуществление оценочной деятельности в Российской Федерации?
а) Министерство по налогам и сборам РФ;
б) Российский Фонд федерального имущества;
в) Министерство имущественных отношений Российской Федерации;
г) Московская лицензионная палата;
д) Финансовая академия при Правительстве РФ;
е) Российское общество оценщиков.
3. Какой нормативный документ впервые ввел лицензирование оценочной деятельности в Российской Федерации?
а) Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
б) Федеральный закон «Об акционерных обществах»;
в) Международные стандарты оценки;
г) Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»;
д) Стандарты Российского общества оценщиков.
4. Какая организация разрабатывает Международные стандарты оценки?
а) Министерство имущественных отношений Российской Федерации;
б) Международный комитет по стандартам оценки;
в) Европейская группа ассоциаций оценщиков (The European Group of Valuers Associations - TEGoVA);
г) Российское общество оценщиков;
д) Организация объединенных наций.
5. Какая из нижеперечисленных организаций является полномочным представителем Российской Федерации в Международном комитете по ггандартам оценки и в Европейской группе ассоциаций оценщиков?
а) Российское общество оценщиков;
б) Российский союз оценщиков;
в) Министерство государственного имущества Российской Федерации;
г) Национальная палата оценщиков;
д) Все вышеперечисленные организации.
ГЛАВА 5 Информационное обеспечение при оценке недвижимости, техническая экспертиза и описание
Наличие необходимой информации позволяет оценщику комплексно по, дойти к процессу оценки и точно обосновать итоговую величину стоймя сти.
Для определения объема требующейся информации необходимо:
1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).
2. Провести интервью с заказчиком и собственником.
3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.
Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.
В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.
Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 5.1).
Рис. 5.1. Необходимая для оценки информация
|
Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.
Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.
Пример общей информации:
«Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограниничено.
Большинство высококлассных отелей было построено или отремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок».
Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе. Пример специальной информации:
«Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и составила на дату оценки 130 долл. США».
Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики. На макроэкономическом уровне исследуются:
1. Экономические показатели:
• темпы экономического роста;
• уровень инфляции;
• индекс деловой активности;
• инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;
• изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты;
• уровень доходов населения и другие факторы.
2. Политические и социальные факторы:
лабильность и прогнозируемость политической ситуации;
• Доверие правительству;
приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.
Основные источники внешней информации:
• Программы Правительства и прогнозы.
• Данные государственных организаций (например, Государственного комитета по статистике)
• Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).
• Аналитические обзоры информационных агентств (информационно АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).
5. Электронные информационно-поисковые системы.
6. Периодическая экономическая печать.
Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализи вать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. И ее дование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости - э процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недв жимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).
Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегменташи рынка. Основные сегменты рынка недвижимости:
• в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и ее оружений);
• в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости
(рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);
• в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и не доходной недвижимости);
• в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);
• первичный и вторичный рынок.
Необходимая информация. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:
1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.
2. Динамика коэффициента загрузки;
3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.
4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:
• состояние и перспективы развития сегмента рынка;
• цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;
• уровень эксплуатационных затрат;
• среднерыночный уровень занятости недвижимости;
• уровень возможных прочих доходов;
• налоговое окружение.
5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:
• укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;
• сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и стр ительных организаций;
• индексы цен в строительстве;
• удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;
• стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушенияения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;
• прочая информация. Основные источники информации.
1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ).
2. Информация специалистов рынка недвижимости - риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.
3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.
4. Интервью с собственником и управляющим объекта.
Длинные динамические ряды индексов цен, на основе которых может быть построена эпюра индексов цен, публикуются, например, в ежеквартальном информационно- аналитическом бюллетене КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».
Для оценки стоимости воспроизводства объекта недвижимости может быть разработана смета строительства на основе проектной документации, ведомости объемов работ, обширной нормативной, информационной программной базы. Кроме этого необходимо знать технологию строительства, поскольку только при разработке смет профессиональными сметчиками можно получить достоверные результаты оценки стоимости воспроизводства зданий и сооружений.
Для расчета величины базисной стоимости и для внесения поправок в этот показатель используются Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, разработанные ведущими проектными институтами министерств и ведомств и утвержденные Госстроем СССР 14.07.1970 г. (УПВС), прошедшие экспертизу в ЦНИИЭУС и согласованные с Госстроем СССР. Сборники УПВС составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969г. Общая часть УПВС определяет методику расчета стоимости с использованием сборников, вводит систему поправок к базисному показателю. Сборники УПВС зданий и сооружений состоят из 37 частей, сгруппированных по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющимся во многих отраслях народного хозяйства,
и содержат восстановительную стоимость 1м3 строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада, 1 м2 площади стенда, 1 м3 фундамента и т.д. в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе климатического района, указанного в технической части Сборника.
Восстановительная стоимость указанных укрупненных показателей включает все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно- изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за передвижной характер работ и др.
Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений определенной отрасли народного хозяйства или промышленности включают данные по зданиям и сооружениям, являющимся специфическими для данной отрасли.
Сборники укрупненных показателей стоимости строительства - это выжимка из сводного сметного расчета стоимости строительства конкретного объекта данной отрасли. Показатели составлены в ценах базового региона (Московской области) и включают все прямые затраты, и накладные расходы и плановые накопления в уровне сметных норм и 1984 г.
Преимущество использования сборников УПВС и УПСС - в хорошо отработанной информации об объектах-аналогах, укрупненных показателях восстановительной стоимости и стоимости строительства, прошедшей отраслевую и межведомственную техническую и стоимостную экспертизу. Указанные укрупненные стоимостные показатели предусматривают четко оговоренный круг учитываемых затрат и не содержат элементов двойного счета.
Для перехода от цен 1969 г. к уровню сметных цен 1984 г. оценщиками используются утвержденные Госстроем СССР коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства в уровень цен 1984 г. (в средне по отраслям промышленности и регионам К84/69 равен 1,17). Коэффициен утверждены постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г.
В связи с развитием рыночных отношений, расширением экономических международных связей, использованием в отечественной строительной практике зарубежных проектных решений в последние годы резко возросла потребность в информации о мировых ценах на строительную продукцию и недвижимость. Зарубежные справочники (Means and Swift «Marshal Valuation Service: The Building Cost People» и др.)
Поиск по сайту: