Терминологический словарь. АКТИВ - а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; б) совокупность прав на чужие действия (долговое

А

АКТИВ - а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; б) совокупность прав на чужие действия (долговое имущество).

АНАЛОГ - объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости.

АННУИТЕТ - серия равновеликих платежей, получаемых или выплачиваемых через равные периоды в течение определенного срока. Различают обычный аннуитет, при котором выплаты производятся в конце каждого периода, и авансовый аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода.

АРЕНДА - юридически оформленное право владения и (или) пользова­ния, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недви­жимости на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по це­левому назначению.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА - плата за пользование чужим объектом недвижимости. Величина и периодичность выплаты арендной платы устанавливаются в договоре, заключаемом между арендодателем и арендатором.

Б

БОНИТЕТ ПОЧВ - показатель качества почв, их плодородия и продук­тивности.

БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА (НАКОПЛЕНИЕ ЕДИНИЦЫ ЗА ПЕРИОД) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей стоимости периодических равновеликих взносов при известной текущей стоимости взноса, процентной ставке и периоде.

БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ (НАКОПЛЕННАЯ СУММА ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей стоимости известной текущей (сегодняшней) суммы по технике сложного процента.

В

ВЕЩНОЕ ПРАВО - право, дающее лицу юридическую власть над вещью. К вещным правам относятся: право собственности, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут, право хозяйственного ведения имущества, право оперативного управления имуществом.

ВЗНОС НА АМОРТИЗАЦИЮ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ (ПЕРИОДИ­ЧЕСКИЙ ВЗНОС В ПОГАШЕНИЕ КРЕДИТА) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета величины будущих периодических равновеликих платежей в погашение определенной текущей стоимости (кредита) при известном проценте, начисляемом, на уменьшающийся остаток кредита.

ВНУТРЕННЯЯ СТАВКА ДОХОДА - процентная ставка на вложенный капитал, при которой сумма текущих стоимостей доходов от инвестиций, равна инвестиционным затратам.

ВОЗВРАТ (ВОЗМЕЩЕНИЕ) КАПИТАЛА - возврат первоначальных инвестиций, который отражает потерю стоимости, за счет дохода или перепродажи объекта недвижимости.

ВТОРАЯ ИПОТЕКА - предоставление кредита под ранее заложенный объект недвижимости.

Г

ГОРОДСКАЯ (ПОСЕЛКОВАЯ) ЧЕРТА - внешняя граница земель города (поселка), которая отделяет их от других категорий земель. Городская черта официально утверждается местными органами власти и является административно-территориальной границей города.

д

ДАТА ОЦЕНКИ -дата, на которую производится оценка стоимости объек­та недвижимости.

ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО - имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

ДЕВЕЛОПМЕНТ-деятельность, связанная с развитием территории, вклю­чающая подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с недвижимостью.

ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, от неплатежей арендаторов, а также от дополнительных видов доходов.

ДИВЕРСИФИКАЦИЯ - процесс распределения инвестиций между различными объектами вложения, которые непосредственно не связаны между собой.

ДИСКОНТИРОВАНИЕ - процесс приведения ожидаемых будущих денежных потоков (поступлений или платежей) к их текущей стоимости, т. е. в сопоставимый вид на дату оценки.

ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНАЯ РЕНТА I-дополнительный доход, который образуется на лучших по естественному плодородию и местоположению землях.

ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНАЯ РЕНТА II - дополнительный доход, который образуется на земельных участках хозяйств, ведущих более интенсивное про­изводство. Данный вид ренты связан с экономическим плодородием почвы.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, включающий метод дисконтированных денежных потоков, основанный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих доходов от объекта недвижимости и метод прямой капитализации годового дохода.

Е

ЕДИНИЦА СРАВНЕНИЯ - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

ЕДИНИЧНАЯ ОЦЕНКА - определение рыночной или другой стоимости отдельного объекта недвижимости. Основанием для проведения оценки является договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком.

Ж

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ - недвижимость, подавляющая часть доходов от которой составляет арендная плата от сдачи жилья.

ЗАТРАТНЫМ ПОДХОД - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, базирующийся на определении стоимости издержек на воспроизводство или замещение объекта с учетом всех видов износа.

ЗАТРАТЫ - выраженные б денежной форме расходы на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости.

ЗАТРАТЫ КОСВЕННЫЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ - расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству (стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые, рекламные и другие расходы).

ЗАТРАТЫ ПРЯМЫЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ - расходы, непосредственно связанные со строительством (стоимость строительных материалов и оборудования, заработная плата рабочих, стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммунальных услуг, стоимость доставки и хранения материалов и другие расходы).

ЗДАНИЯ - архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально- культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.

ЗЕМЕЛЬНЫМ КАДАСТР (ГОСУДАРСТВЕННЫМ) - систематизированный свод документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков.

ЗЕМЕЛЬНЫМ КОДЕКС - свод государственных законов, юридических и гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ - одна из форм платы за землю, которая устанавливается на рентной основе исходя из плодородия почв, других природных и экономических условий местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника, владельца или пользователя земли.

ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТОК- часть поверхности земли, имеющая фиксиро­ванную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие ха­рактеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО - система государственных мероприятий, направленных на регулирование земельных отношений, учет и оценку земельных ресурсов, организацию использования и охраны земель, составление территориальных и внутрихозяйственных планов землеустройства.

ЗЕМЛИ ВОДНОГО ФОНДА - территории, занятые водными объектами, а также полосами отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

ЗЕМЛИ ЗАПАСА - государственные земли, не предоставленные муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам в собственность, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации.

ЗЕМЛИ ИСТОРИКО-КУЛЬТУРНОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории памятников истории и культуры, исторических промыслов и ремесел, исторических поселений, военных и гражданских захоронений.

ЗЕМЛИ ЛЕСНОГО ФОНДА - территории, покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины, а также нелесные земли, используемые для ведения лесного хозяйства.

ЗЕМЛИ ОБОРОНЫ И БЕЗОПАСНОСТИ - территории, предоставлен­ные для размещения и постоянной деятельности войсковых частей, образова­тельных учреждений, реализующих военные образовательные программы, предприятий и организаций федеральных органов исполнительной власти, вы­полняющих задачи по обороне и безопасности.

ЗЕМЛИ ОЗДОРОВИТЕЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов, обладающие природными лечебными ресурсами (минеральными источниками, лечебной грязью, особыми климатическимиусловиями).

ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИЙ (ГОРОДОВ, ПОСЕЛКОВ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕ­ЛЕНИЙ) - территории в пределах черты поселений (городской черты).

ЗЕМЛИ ПРИРОДНО-ЗАПОВЕДНОГО ФОНДА - территории с природными комплексами и объектами, имеющими особое экологическое, научное, эстетическое значение (заповедники, природные парки, ботанические сады, памятники природы).

ЗЕМЛИ ПРИРОДООХРАННОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории водоохранных зон рек и водоемов, запретных и нерестовых охранных полос, лесов, выполняющих защитные функции, противоэрозионных, пастбищ и полезащитных лесонасаждений.

ЗЕМЛИ ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ И ИНОГО НЕ­СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории, отведенные

в установленном порядке предприятиям и организациям промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики.

ЗЕМЛИ РЕКРЕАЦИОННОГО НАЗНАЧЕНИЯ-территории, используе­мые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности населения.

ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и граж­данами для нужд сельскохозяйственного производства.

ЗОНИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ - разделение земельных массивов на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования.

И

ИЗНОС - в оценке любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости становится меньше стоимос­ти замещения (воспроизводства).

ИЗНОС НЕУСТРАНИМЫЙ (НЕИСПРАВИМЫЙ) - в оценке износ объекта недвижимости, при котором затраты на устранение причин, его вызывающих, превышают соответствующее увеличение стоимости недвижимости.

ИЗНОС УСТРАНИМЫЙ (ИСПРАВИМЫЙ) - в оценке износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая в результате устранения причин данного износа стоимость всего объекта.

ИМУЩЕСТВО - объекты окружающего мира, обладающие полезностью и находящиеся в чьей-либо собственности. Как юридическое понятие имущество представляет собой совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.

ИНВЕНТАРНЫЙ НОМЕР ОБЪЕКТА - номер, присваиваемый объекту, прочно связанному с земельным участком, при его регистрации.

ИНВЕСТИЦИИ - вложения финансовых и материально-технических средств, как в пределах Российской Федерации, так и за рубежом, с целью по­лучения экономического (доход, прибыль), социального, экологического или политического эффекта.

ИНВЕСТИцИоННЫЙ АНАЛИЗ - изучение различных инвестиционных проектов на основе финансовых расчетов эффективности вложений капитала, в соответствии с потребностями и предпочтениями конкретного инвестора.

ИПОТЕКА - залог земельного участка или других объектов недвижимого имущества с целью получения кредита для финансирования сделок с этими объектами.

ИПОТЕЧНАЯ (КРЕДИТНАЯ) ПОСТОЯННАЯ - отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.

ИПОТЕЧНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - оценка недвижимос­ти, основанная на раздельном учете стоимости и доходности собственного и заемного капитала.

к

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельных участков) в границах административно- территориального образования по оценочным зонам, выполненных на определенную дату. ^

КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

КАПИТАЛИЗАЦИЯ - процесс пересчета годового дохода, полученного от объекта недвижимости, в величину его стоимости на дату оценки.

КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ - совокупность затрат на создание новых основных фондов, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих основных фондов как производственного, так и непроизводственного назначения.

КАТЕГОРИИ ЗЕМЛИ - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ - недвижимость, приносящая доход, используемая под офисы, магазины или для оказания услуг (не включает жилье, объекты производственного или общественного назначения).

КОНТРАКТНАЯ АРЕНДНАЯ ПЛАТА - арендная плата, установленная в конкретном договоре аренды недвижимости.

КОРРЕКТИРОВКИ (ПОПРАВКИ) - прибавляемые или вычитаемые суммы, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости.

КОЭФФИЦИЕНТ ИПОТЕЧНОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ - отношение величины ипотечного долга к общей стоимости объекта недвижимости.

КОЭФФИЦИЕНТ НЕДОИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ПОТЕРЬ ПРИ СБОРЕ ПЛАТЕЖЕЙ - отношение величины потерь от неполного использования площадей и недосбора арендной платы к величине потенциального валового дохода.

КОЭФФИЦИЕНТ ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ - отношение операционных расходов к потенциальному или действительному валовому доходу.

Л

ЛУЧШЕЕ И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ -

физически возможное, законодательно разрешенное, финансово целесообразное использование объекта недвижимости, приводящее к его максимальной стоимости на рынке.

м

МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ - устройства, преобразующие энергию, материалы и информацию.

МЕТОД ДИСКОНТИРОВАННЫ1Х ДЕНЕЖНЫ1Х ПОТОКОВ - определение стоимости объекта недвижимости на основе суммирования текущей стоимости будущего потока доходов от объекта в прогнозируемный период и текущей стоимости выручки от перепродажи объекта в послепрогнозный период.

МЕТОД ИНВЕСТИЦИОННОЙ ГРУППЫ - способ расчета ставки капитализации с учетом величины и доходности собственных и заемных средств.

МЕТОД КОЛИЧЕСТВЕННОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ - оценка восстано­вительной стоимости на основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строитель­ства здания в целом.

МЕТОД КУМУЛЯТИВНОГО ПОСТРОЕНИЯ - способ расчета ставки капитализации, при котором к безрисковой ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.

МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ - определение стоимости объекта недвижимости путем деления величины годового дохода на соответствующий этому доходу коэффициент капитализации.

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ - определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объек­тов после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЕДИНИЦЫ - оценка восстановительной стоимости на основе расчета стоимости строительства сравнительной едини­цы (1 м², 1 м³) аналогичного здания.

МЕТОД РАЗБИВКИ ПО КОМПОНЕНТАМ - оценка восстановительной стоимости здания на основе суммы стоимостей создания его основных строительных компонентов - фундамента, стен, перекрытий и т. п.

МОДЕЛЬ ОЦЕНКИ КАПИТАЛЬНЫЕ^ АКТИВОВ - метод расчета ставки дисконтирования на основе показателей фондового рынка: безрисковой ставки дохода, бета-коэффициента, среднерыночной доходности ценных бумаг с прибавлением премий для малых предприятий, за риск инвестирования в данное предприятие и за страновой риск.

МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ - система наблюдений (съемки, обследования и изысканий) за состоянием земель.

МУЛЬТИПЛИКАТОР (КОЭФФИЦИЕНТ) ВАЛОВОЙ РЕНТЫ - среднестатистическое отношение рыночной цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида доходной недвижимости.

н

НАКЛАДНЫЕ РАСХОДЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ -денежные средства, не­обходимые для создания общих условий строительного производства, его орга­низации и обслуживания.

НАКОПЛЕННЫ1Й ИЗНОС - уменьшение стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений в результате их физического, функционального и экономического износа.

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (НЕДВИЖИМОСТЬ) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К недвижимости относятся объекты, расположенные на и под поверхностью земли, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно - здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.

НОРМА ВОЗВРАТА ИНВЕСТИЦИЙ (ВОЗМЕЩЕНИЯ КАПИТАЛА) -процент от первоначальных инвестиций в изнашиваемый объект недвижимос­ти, который ежегодно возвращается инвестору.

НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ - одна из форм платы за землю, характеризующая стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. В соответствии с постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 не должна превышать 75% рыночного уровня цен на землю.

НОРМАТИВНЫМ СРОК СЛУЖБЫ - определенный нормативными документами срок службы зданий, сооружений и других строений.

О

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ - материальные (вещи) и иные объекты, а также права собственности и иные вещные права на эти объекты.

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ - текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода (не включая обслуживание долга и подоходный налог).

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ПЕРЕМЕННЫЕ - текущие операционные расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загруженности объекта недвижимости (оплата коммунальных услуг, переменная заработная плата и др.).

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ПОСТОЯННЫЕ - текущие операционные расходы, величина которых не зависит от степени загруженности объекта недвижимости (налоги на недвижимость, платежи по страхованию и др.).

ОПЦИОН - предоставляемое собственником право покупки или аренды недвижимости в будущем на условиях, оговоренных в настоящее время.

ОСТАТОЧНАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЖИЗНЬ - период, в течение которого улучшения на земельном участке будут вносить вклад в стоимость объекта недвижимости.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ -документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается прове­денная оценка стоимости заказанного объекта недвижимости.

ОЦЕНКА - деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика.

ОЦЕНОЧНАЯ ЗОНА - часть земель административно-территориального образования, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков и объек­тов недвижимости.

п

ПАССИВ - а) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но вре­менно находящихся во владении данного лица; б) совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

ПЕРИОД ОКУПАЕМОСТИ - время, необходимое для получения от ин­вестиционного проекта денежных доходов, равных первоначальной инвести­рованной сумме.

ПЕРИОДИЧЕСКИЙ ВЗНОС В ФОНД НАКОПЛЕНИЯ (ФАКТОР ФОН­ДА ВОЗМЕЩЕНИЯ) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета величины периодических равновеликих взносов, необходимых для накопления известной будущей денежной суммы, при определенной процентной ставке и количестве периодов накопления.

ПЛАН ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА - чертеж, на котором в уменьшенном виде изображена горизонтальная проекция точных размеров и формы земельного участка. Различают контурный план без изображения холмов, оврагов и т.п. и топографический план, на котором в условных знаках и обозначениях показан рельеф на момент последней съемки.

ПОЛЕЗНОСТЬ - в оценке определяется возможностями и способами ис­пользования недвижимости, обусловливающими величину и сроки получае­мого дохода или других выгод.

ПОМЕЩЕНИЕ - пространство внутри здания, ограниченное строительными конструкциями, которое имеет определенное функциональное назначение.

ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД - доход, который способен приносить объект недвижимости при сдаче в аренду всех единиц объекта и получении всей арендной платы.

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Собственнику принадлежат правомо­чия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА - целевое назначение, разрешенное использование и право собственности на земельный участок.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ- количество объектов недвижимости, которые собствен­ники готовы продать на рынке по сложившимся ценам.

ПРИБЫЛЬ ЗАСТРОЙЩИКА (ИНВЕСТОРА) - предпринимательский доход (вознаграждение) инвестору за риск, связанный с реализацией строи­тельного проекта.

ПРИНЦИП ВКЛАДА - заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

ПРИНЦИП ЗАМЕЩЕНИЯ - означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой

ПРИНЦИП ИЗМЕНЕНИЯ ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ - предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.

ПРИНЦИП КОНКУРЕНЦИИ - означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

ПРИНЦИП ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬ­ЗОВАНИЯ - означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

ПРИНЦИП ОЖИДАНИЯ - определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

ПРИНЦИП ПОЛЕЗНОСТИ - означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

ПРИНЦИП РАЗДЕЛЕНИЯ ЭЛЕМЕНТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ИМУ­ЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА НИХ - означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

ПРИНЦИП СООТВЕТСТВИЯ - состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию. Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Регрессия имеет место, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта.

ПРИНЦИП СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ - означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально- экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

ПРОСТОЙ ПРОЦЕНТ- процент, начисляемый только на основную (пер­воначальную) денежную сумму, но не на ранее начисленные проценты.

ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ - совокупность приемов и методов, обеспечивающих сбор и анализ рыночных и нормативных данных, а также проведение расчетов стоимости недвижимости и оформления результатов оценки.

р

РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ - целевое назначение недвижимой вещи, перечень всех ее обременении и ограничений использования. Разрешенное использование земельного участка - диапазон незапрещенных видов использования земельного участка для хозяйственных и иных целей с учетом установленных ограничений и сервитутов.

РАСХОДЫ НА ЗАМЕЩЕНИЕ - расходы на замену быстроизнашивающихся компонентов объектов недвижимости, которые имеют место либо раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

РЕВЕРСИЯ - возврат инвестированного в объект недвижимости капитала в конце прогнозируемого периода. Рассчитывается как рыночная стоимость (цена продажи) объекта недвижимости на конец прогнозного периода.

РЕКОНСТРУИРОВАННЫМ (ГИПОТЕТИЧЕСКИЙ) ОТЧЕТ О ДОХО­ДАХ - специальная форма финансового отчета, применяемая при прогнозировании будущих доходов от объекта недвижимости для оценки его стоимости методом дисконтированных денежных потоков.

РИСК - вероятность возможных потерь в виде появления непредвиденных расходов или неполучения доходов, предусмотренных прогнозом.

РЫНОЧНАЯ АРЕНДНАЯ ПЛАТА - величина арендной платы, установившаяся на рынке для определенного вида недвижимости.

С

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ УГОДЬЯ - земельные угодья, регулярно используемые для производства сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственные угодья включают пашню, залежь, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища.

СЕРВИТУТ - вещное право ограниченного пользования чужой недвижимостью (земельным участком) в интересах определенного лица. Сервитут может устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда.

СЛОЖНЫМ ПРОЦЕНТ - процент, начисляемый как на основную денежную сумму, так и на ранее рассчитанные, но невыплаченные проценты.

СМЕТА (СТРОИТЕЛЬНАЯ) - документ, определяющий стоимость строительства, составленный по установленной методике на основе проектных объемов работ, сметных норм и расценок.

СООРУЖЕНИЯ - инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства или различных непроизводственных функций.

СПРОС - представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.

СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОД - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки.

СРОК ОСТАВШЕЙСЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ ОБЪЕКТА НЕ­ДВИЖИМОСТИ - период от даты оценки объекта до окончания его экономической жизни. Ремонт и модернизация объекта недвижимости увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

СРОК ФИЗИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ - период от завершения строительства объекта недвижимости до его сноса.

СТАВКА БЕЗРИСКОВАЯ - минимальная процентная ставка дохода, которую инвестор может получить на свой капитал, при его вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием риска невозвращения вложенных средств.

СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.

СТАВКА ДОХОДА НА ИНВЕСТИЦИИ - процентное соотношение между полученным доходом и инвестированными средствами за определенный период.

СТАВКА (КОЭФФИЦИЕНТ) КАПИТАЛИЗАЦИИ - процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

СТАВКА СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА - процентная ставка дохода на основной вклад, используемая для приведения текущей денежной суммы к будущей стоимости.

СТОИМОСТЬ -денежное выражение затрат факторов производства, овеще­ствленных в конкретном объекте. Оценка стоимости объекта недвижимости - это определение конкретного вида стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой и др.) на дату оценки в соответствии с целью и методами оценки.

СТОИМОСТЬ БАЛАНСОВАЯ - полная первоначальная стоимость основных фондов, принимаемая в расчет в момент их постановки на учет в бухгалтерском балансе.

СТОИМОСТЬ В ОБМЕНЕ - способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары. Стоимость в обмене носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке.

СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА (ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТО­ИМОСТЬ) - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки.

СТОИМОСТЬ В ПОЛЬЗОВАНИИ - обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

СТОИМОСТЬ ЗАЛОГОВАЯ - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ - затраты на строительство объекта, ана­логичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построен­ного с применением современных материалов, оборудования, проектов, тех­нологий и стандартов.

СТОИМОСТЬ ИНВЕСТИЦИОННАЯ -стоимость недвижимости для кон­кретного инвестора (группы инвесторов), учитывающая его индивидуальные требования и предпочтения, определяемая результатами инвестиционного про­ектирования при оценке недвижимости как объекта инвестиций.

СТОИМОСТЬ ЛИКВИДАЦИОННАЯ - стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продаже.

СТОИМОСТЬ МЕНОВАЯ - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

СТОИМОСТЬ НАЛОГООБЛАГАЕМАЯ - стоимость, определенная на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.

СТОИМОСТЬ ОСТАТОЧНАЯ - стоимость объекта недвижимости с учетом всех видов износа.

СТОИМОСТЬ ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ - фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.

СТОИМОСТЬ ПОЛНАЯ ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ (ПВС) -

восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансе.

СТОИМОСТЬ ПОТРЕБИТЕЛЬНАЯ - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.

СТОИМОСТЬ РЫНОЧНАЯ - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкурен­ции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвы­чайные обстоятельства.

СТОИМОСТЬ СТРАХОВАЯ - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

СТОИМОСТЬ УТИЛИЗАЦИОННАЯ - стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с учетом затрат на продажу совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

т

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета текущей стоимости определенного количества будущих равновеликих поступлений или платежей денежных средств, дисконтированных по заданной процентной ставке.

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ - одна из шести функций сложного процента, используемая для пересчета известной будущей денежной суммы в текущую стоимость при определенной процентной ставке и количестве периодов начисления.

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ - оценка сто­имости зданий и сооружений, определяющая доход от их эксплуатации, как остаток чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок.

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА - оценка стоимости земельного участка, определяющая доход, получаемый от использования земли как остаток после вычета из чистого операционного дохода части, приходящейся на здания и сооружения.

ТРАНСПОРТНЫЕ СРЕДСТВА - средства передвижения, предназначенные для перемещения людей и грузов.

У

УКРУПНЕННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА (УПСС) - данные нормативных документов, как правило, отраслевого назначения, предназначенные для определения стоимости строительства на стадии технико-экономических обоснований, разрабатываемые на здания и сооружения в целом или на виды работ на основании смет к рабочим чертежам типовых и индивидуальных проектов.

УЛУЧШЕНИЯ - все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности человека по его преобразованию для последующего использования. Улучшения делятся на внешние и внутренние.

Ф

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС - снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства.

ФОНДЫ ОСНОВНЫЕ- часть национального богатства, которое длитель­ное время используется в неизменной натурально-вещественной форме, посте­пенно перенося свою стоимость на создаваемые товары и услуги.

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС - снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов.

X

ХРОНОЛОГИЧЕСКИЙ (ИСТОРИЧЕСКИЙ, ФАКТИЧЕСКИЙ) ВОЗ­РАСТ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ - период между завершением строительства объекта недвижимости и датой оценки.

ц

ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ - установленные законодательством порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

ЦЕНА - денежная форма проявления стоимости объекта недвижимости в конкретных условиях спроса и предложения на него.

ЦЕНА СМЕТНАЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ - цена, рассчитанная на основе нормативов затрат на строительство объекта, выраженная определенной единицей измерения.

ч

ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД -действительный валовой доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и рас­ходов на замещение.

э

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЖИЗНЬ - период, в течение которого улучшения земельного участка приносят вклад в стоимость объекта недвижимости.

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ (ВНЕШНИЙ) ИЗНОС - уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия макроэкономических, отрас­левых, региональных факторов, оказывающих негативное внешнее влияние (за­конодательных, рыночных, экономических), а также неблагоприятного изме­нения внешнего окружения объекта.

ЭТИКА ОЦЕНЩИКА -совокупность этических норм и правил професси­ональных действий в области оценки.

ЭФФЕКТИВНЫМ ВОЗРАСТ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ - опреде­ляется на основе хронологического возраста с учетом физического состоя­ния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплу­атации и пр. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффек­тивный возраст может отличаться от хронологического в большую или меньшую сторону.

Поиск по сайту: