Затратный подход

Затратный подход является одним из стандартных в оценке рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, котрые может понести потенциальный покупатель недвижимости при стро тельстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим па раметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства улучшений за минусом накопленного износом.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т. д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1) определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

2) определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, со оружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

3) определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4) определить величину накопленного износа;

5) определить остаточную стоимость объекта оценки;

6) к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка. Общая формула затратного подхода имеет вид:

где С_затр. - стоимость объекта оценки; С_{з у} - стоимость земельного участка; Сне - стоимость нового строительства;

И_з - износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости замещения;

с =пи + ки,

н.с ^т

где ПИ - прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сум которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основе договора подряда (ПИ = С_смет);

КИ - косвенные издержки, т.е. издержки инвестора, связанные со строительств которые не могут быть включены в договорную цену.

В состав КИ обычно включают:

• стоимость разработки проекта и авторского надзора;

• стоимость согласования проекта и экспертизы;

• оплату услуг консультантов;

• затраты на получение права застройки, права подключения к городским инженерным сетям;

• издержки, связанные с правом использования земли во время строитель ства (аренда и налоги);

• издержки, связанные с проведением тендера, поиском подрядчика, зак лючением договора подряда;

• издержки, связанные с выводом объекта на проектную мощность, и т.д. Сметная стоимость (С_смет) определяется по формуле

где С. м - стоимость строительно-монтажных работ; Соб - стоимость оборудования, отнесенного к недвижимости; ПЗ - прочие (неучтенные) затраты;

где С_{з п} - заработная плата строительных рабочих и машинистов; С_мат - стоимость строительных материалов; С_эмм - стоимость эксплуатации машин и механизмов; HP - накладные расходы;

ПН- плановые накопления, сметная прибыль или прибыль подрядчика.

Определение стоимости земельного участка

Оценка земельного участка не производилась в связи с тем, что учас ток является государственной собственностью. Будущему покупателю зем ля не передается в собственность, и поэтому он должен платить земель ный налог.

Определение восстановительной стоимости здания

Для расчета стоимости нового строительства объекта использованы сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости¹ (УПВС № 18 табл. 24).

В соответствии с «Общей частью к сборникам УПВС», в восстанови­тельную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством, т.е. сумму ПИ + КИ в формуле (II.2), равную полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта.

Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле

пвс = V ■ С_ад • К" * К¹ - К^рр ■ к²

где V - строительный объем объекта недвижимости, м³, м², п.м; С_е - стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 г., определяется

по соответствующему сборнику УПВС; К^кл - поправочный коэффициент для 3-го климатического района, в котором рас­положена Астраханская область; К¹ - коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г.; К¹ = 1,16; К'терр- поправочный территориальный коэффициент для Астраханской области к

коэффициенту К¹, К'_те =1,04; К² - индекс удорожания СМР по сравнению с уровнем цен 1984 г. к дате оценки, разработанный Региональным центром по ценообразованию в строительстве при АООТ «Астрахангражданпроект». По состоянию на дату оценки данный индекс составляет K_g4/2001 = 22,61.

Определение физического износа объекта недвижимости

Величина накопленного физического износа объекта недвижимости ределялась на основании правил оценки физического износа зданий и сооружений ВСН 53-86 (р) и визуального осмотра. Расчет величины накопленного износа произведен по формуле

Ф_и ^— iC % ^ >

где ф* - физический износ здания, %;

Ф_к. - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %• l - коэффициент, соответствующий доли восстановительной стоимости отдель­ной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости объекта;

п - число отдельных конструкций, элементов или систем объекта. Расчет физического износа здания приведен в табл. 2.З.

Поиск по сайту: