Анализ спроса

При анализе спроса в рамках группы физических лиц выделяются груп­пы потребителей с низким, средним и высоким уровнями личного дохода Важные макроэкономические факторы:

• динамика личного располагаемого дохода домашних хозяйств в изучае мой стране;

• коэффициент распределения доходов Гинни;

• доля товаров длительного пользования в структуре потребительских рас ходов;

• выявленные предпочтения потребителей в сфере недвижимости в ходе специальных маркетинговых исследований;

• другие виды статистического изучения уровня и стоимости жизни в стра не.

Особое внимание в этих случаях уделяется длительным стратегическим прогнозам. Например, через 10 лет ожидается, что усиление фундаментального процесса урбанизации приведет к тому, что более 400 млн чел. будут проживать в 25 крупнейших городах мира, в первую очередь в Джакарте, Мехико-Сити, Сан-Паоло, Шанхае, причем прирост жителей за этот период составит около 100 млн чел. Такие мегацентры, как Нью-Йорк, Лос-Анджелес и Токио уже сейчас считаются наиболее выдающимися центрами бизнеса с развитой системой недвижимости.

При анализе спроса юридических лиц выделяют предприятия промыш­ленности, торговые компании и фирмы сферы услуг, включая финансо­вый сектор, а также прочих покупателей.

Все юридические лица подразделяются по видам собственности:

• корпорации;

• мелкий бизнес;

• государственные предприятия и организации;

• иностранный капитал.

Так, в конце 90-х годов на английском рынке недвижимости немецкие инвес­тиционные фонды открытого типа занимали рыночную долю более 20%. На рын­ке аренды офисных помещений очень активны частные инвесторы из Ирландии и Израиля с доходностью от аренды 8%. Американские инвесторы, особенно трас­ты недвижимости, интенсивно инвестируют свои средства в развитие английских бизнес-парков высокого качества. Строящиеся там здания предполагается сдавать в аренду на краткосрочной базе.

В конце 90-х годов английские институциональные инвесторы предъявляли значительный спрос на хорошо расположенные, современные офисные здания. Среди характеристик зданий - такие модные в настоящее время как близость или принадлежность к бизнес-паркам высокого качества, удобный подъезд к автостра­дам и международным аэропортам, наличие обширных автостоянок. Инвесторы готовы платить за аренду таких зданий, а лэндлорды получают доходность как

Пример описания крупнейшей региональной сделки в 1998 г.: «Здание площадью в 7100 м² расположено на территории бизнес-парка Хиллсвуд недалеко от Лондона и сдано в аренду за 266 фунтов стерлингов за 1 м² в год английской компании PMS Creative на 25 лет с опционом арендатора расторгнуть договор аренды через 15 лет. Фригольд был приобретен компанией Legal & General за 29 млн фунтов стерлингов с первоначальной доходностью 6,25%».

При анализе предложения Международный рынок недвижимости де­лится на рынок коммерческой и жилой недвижимости. Предложение коммерческой недвижимости включает:

• недвижимость для промышленных целей;

• сооружения для торговой деятельности;

• недвижимость, используемая в сфере услуг - офисные здания для управ ленческой деятельности, финансовых услуг, отели и другие объекты сфе ры развлечений, спорта и туризма, бизнес-парки;

• недвижимость смешанного использования и экзотического характера.

С точки зрения прав собственности рынок предложения недвижимости поделен на инвестиционный (купля-продажа недвижимости в собствен­ность для формирования и управления портфелем недвижимых активов) и арендный рынок.

Предложение недвижимости для промышленных целей включает: зда­ния многоцелевой аренды и аренды исключительно для оптовых складов

Например, в Великобритании арендаторы стремятся снять в наем многофунк­циональную промышленную недвижимость, критическая масса которой должна составлять как минимум 10 тыс. м² или стоимостью комплекса в среднем в 10-20 млн фунтов стерлингов.

По данным ассоциации венгерских промышленных парков, насчитывающих в настоящее время 75 разных инвестпроектов развития, арендная плата складских помещений промышленного назначения колеблется в пределах 12-15 нем. марок/ м² в месяц. Параллельно увеличивается число промышленных фирм, предпочита­ющих приобретать или самостоятельно строить собственные объекты.

Варшавский промышленный центр с введенной в строй площадью в 25 тыс. м² смог привлечь в конце 90-х годов большую группу международных ин­весторов, причем арендная плата составила около 10 долл./м² в месяц.

Анализ международного рынка офисной недвижимости ведется по двум направлениям: абсолютные измерения в стоимостной и натуральной фор­мах и показатели доходности. Объектами оценки являются как отдельные объекты, так и объем рынка в целом.

Например, объем сделок с офисными помещениями в фешенебельном районе Лондона - Вест Энд - составил за первую половину 1998 г. 1,5 млрд фунтов стер­лингов. Крупнейшие сделки:

1. Покупка за 79 млн фунтов стерлингов нового первоклассного офисного зда ния Геликон с площадью в 11 250 м², приносящего 440 фунтов стерлингов годовой

ренты с 1 м² Чистая первоначальная доходность составила 6%.

2. Покупка за 71 млн фунтов стерлингов современного офисного здания ITN Building площадью в 25 670 м² английской фирмой с финансовой помощью амери канского траста недвижимости Security Capital. Чистая первоначальная доходность

составила 8,2%.

3. В районе Сити - приобретение здания Time & Life в виде доли фригольда трастовым (фондом за 57,5 млн фунтов стерлингов. Это офисный комплекс площа дью 4100 м, который сдается за 484 фунтов стерлингов/м². Зона А отдана трем компаниям розничной торговли за 2150 фунтов стерлингов/м² в год.

4. В 1998 г. во Франции фирма «Хаммерсон» продала четыре офисных здания

общей площадью 9112 м², причем три здания находятся в Париже - соответственно

площадью 2000, 1500 и 2559 м². Общая сумма портфеля составила 158 млн франков

Мировые тенденции стоимости офисной недвижимости

Мировой финансовый рынок за последнее десятилетие внес значитель­ную нестабильность на рынки недвижимости. Волатильность распреде­ляется неравномерно в разных странах и по различным сегментам. Так, в 1998 г. арендная плата офисных помещений класса А' в Джакарте снизи­лась на 50%, а в Сиднее возросла на 18%. В том же году курсы акции компаний, управляющих недвижимостью, упали в США и Великобритании. На европейском континенте - в Ирландии - доходность от инвестиций в первоклассную недвижимость возросла на 40%, а в России произошло падение арендной платы на 40% после августа 1998 г.

За период 1981-1998 гг. стоимость офисов класса А в странах Азиатс­ко-Тихоокеанского региона возросла в среднем за год на 4%, в европейс­ких городах - на 5,9%.

Наибольший интерес для инвесторов представляет недвижимость под торгов­лю на основных улицах городов. Например, в Лондоне на Оксфорд стрит в 1998 г. рента составляла рекордные 5380 фунтов стерлингов/м² в зоне А и 3230 фунтов стерлингов - в зоне А Бонд стрит. Обычная доходность в регионах страны - 4,75-5,5%. Постройки для системы общественного питания, включая бары и рестораны, приносят большой доход в зависимости от срока аренды и качества обслуживания.

В Германии большие цены установились на недвижимость высокого качества технологии с хорошим дизайном и в первоклассных местах, особенно в Баварии.

Рынок недвижимости для индустрии развлечений представлен в Великобрита­нии приблизительно 60 коммерческими парками для отдыха с современными многофункциональными кинотеатрами. Кроме того, еще 250 парков находятся в стадии разработки и девелопмента. Английские и иностранные девелоперы готовы создавать в первую очередь городские центры развлечения с многоцелевым ди-

¹ Класс А имеют офисы, обладающие следующими чертами: полностью новая п< стройка и контролируемые системы отопления, вентиляции и кондиционирования во. духа; высота помещений 3,6 м; достаточный подземный паркинг; развитая систе\ безопасности; достаточные коммунальные службы; менеджмент имущества междун* родного стандарта; профессиональный собственник; безупречная юридическая и о

зайном. Примечательным примером крупного городского инвестпроекта служи Глазго с пятиэтажным восемьнадцатиэкранным кинотеатром футуристского вид; В небольших городках оптимальными считаются мультикомплексы площадью м< нее 2800 м² с 5-6 экранами, имеющими 1-2 бара или ресторана, но часто без сп< циального паркинга.

Рынок недвижимости в сфере гостиничного хозяйства во многом cbs зан с глобализацией, развитием сферы услуг, туризма и спорта. Бурно строительство и вторичный рынок зданий отелей последнего десятилети отражают значительный уровень доходности этого бизнеса.

Например, в Лондоне в последние годы доходность номеров возрастала в сред нем в год на 11%, что способствовало росту рыночной стоимости объекта недви жимости по сравнению с балансовой стоимостью гостиниц. Кроме того, увеличе ние ликвидности лондонского рынка отелей связано со спросом трастовых инвес торов из США и из стран Азиатско-Тихоокеанского региона.

В США наблюдается рост предложения экономичных комнат (studios) в оте лях для деловых путешествий с пятидневным проживанием. Они характеризуютс низкими строительными затратами и операционными издержками, причем чис тый операционный доход составляет часто более 50% издержек. В 2000 г. в С1Ш 500 отелей имели более 300 тыс. студио-комнат с арендной платой 200-400 долл за неделю проживания и уровнем заполняемости две трети потенциальных воз можностей. Финансирование строительства таких отелей ведется в основном j форме так называемых первичных публичных размещений акций.

Процесс интеграции недвижимых активов и международного финан сового рынка требует усиления информационной открытости сделок с не движимостью в системе мировых корпоративных финансов. С рынко! капиталов приходят негативные и позитивные сигналы как результат не эффективности государственной налоговой, финансовой и денежно-кре­дитной политики.

Воздействие мирового финансового рынка на российский рынок не­движимости требует решения ряда серьезных проблем:

• защита интересов инвесторов компаний, управляющих портфелем не движимости;

• своевременное раскрытие достоверной финансовой информации;

• переход к международным (IAS) или американским (GAAP) стандартам учета и отчетности, что повысит эффективность анализа и достоверность оценок стоимости имущества, позволив разграничить обычные и экст раординарные доходы и затраты и сравнивать имеющиеся различия в методах оценки, например, преобладание у европейских и австралийс ких оценщиков показателя чистой стоимости активов (NAV) и показа телей разных видов денежных потоков и фондов от операций с недви жимостью, характерных для американских трастов недвижимости (REIT).

Рост эффективности рынков недвижимости России потребует более тщательного и систематического анализа и оценки новых ниш и сегмен­тов.

Поиск по сайту: