Расчет величины функционального износа

Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и(или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Объектам, незавершенным строительством, функциональный износ присущ в меньшей степени, чем готовым объектам.

Применительно к рассматриваемому в настоящем отчете объекту оценки признаков функционального износа при анализе не обнаружено.

Расчет величины внешнего износа

Внешний износ объекта недвижимости определяется влиянием внешних факторов - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий.

В данном случае внешний износ обусловлен необходимостью крупных финансовых вложений для приведения объекта оценки в пригодное к эксплуатации состояние, что требует либо наличия крупного инвестора, каких единицы, либо привлечения заемных средств, что при текущих банковских ставках также маловероятно. Слабое развитие ипотечного кредитования также сужает круг возможных инвесторов. Величина внешнего износа определена на уровне 35%.

Согласование результатов расчета затратным подходом

В результате представленных выше расчетов с использованием раз­личных методик получены значения стоимости нового строительства и различных видов износа для объекта оценки. Рассчитаем стоимость объек­та оценки в рамках затратного подхода.

Стоимость объекта затратным подходом, определенная с использова­нием УПБС-ВР, рассчитывается по формуле

^УПБС-ВР _ ^УЛБС-ВР ^ _ и^{УГТБС>вр}).(1- И)■

С™^ = 6171964.51(1 -28,33%)-(1 -40%) = 2654068,18 руб.

Стоимость объекта с использованием затратного подхода определя­ется с учетом УПВС по формуле

Для выработки единого значения стоимости объекта оценки, рассчи­танного затратным методом, необходимо произвести согласование полу­ченных значений стоимости С^А°~^вр и С_затр с учетом их весовых коэффи­циентов (показателей достоверности). По мнению Оценщика, подход, ос­нованный на использовании УПБС-ВР, более точно отражает реальную рыночную стоимость объекта оценки, вследствие чего является предпоч­тительным. Поэтому весовой коэффициент для него составляет 60 %, а для подхода на основе УПВС - 40 %.

С учетом принятых показателей достоверности стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием затратного подхода, составит:

Q УПБС-ВР ⁺ Оупвс

2654068,18-60% + I 613182,19-40%_ 60% + 40%

К полученной величине стоимости добавим стоимость земельного уча­стка, что в сумме составит 2239049,06 руб.

Подход сравнения продаж

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижи­мости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Ры­ночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действен для объектов недвижи­мости, по которым имеется достаточное количество информации о недав­них сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравнивае­мого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при применении метода срав­нения продаж выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объек­тов, аналогичных оцениваемому.

2. Выбор параметров сравнения.

3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректи ровка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки

4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оценива емого объекта.

Метод сравнения продаж наиболее эффективен для объектов недви­жимости, по которым имеется значительный объем информации по сдел­кам купли-продажи.

Поскольку на момент оценки Оценщик не располагает достаточной и достоверной информацией по продажам объектов, сопоставимых с рас­сматриваемым, считаем, что определение рыночной стоимости сравнени­ем продаж для данного объекта недостаточно корректно.

Поиск по сайту: