Классификация объектов недвижимости

Определение рыночной стоимости не завершенных строительством объектов основывается на принципах спроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также наилучшего и наиболее эффективного использования. В качестве не завершенных строительством объектов могут выступать здания и сооружения. Здание представляет собой строительную систему, состоящую из несущих и ограждающих или совмещенных конструкций, образующих наземный замкнутый объем, предназначенный в зависимости от функционального назначения для проживания или пребывания людей, или для выполнения различных производственных процессов. Сооружение - это объемная, плоскостная или наземная, надземная или подземная строительная система, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания людей перемещения людей и грузов.

При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов необходимо их классифицировать. Наиболее общей является классификация их с точки зрения возможностей выступать в качестве объектов доходной недвижимости. Действующие нормы проектирования предусматривают наличие зданий и сооружений производственного значения, общественных зданий и сооружений, а также жилых зданий.

Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве объектов коммерческой недвижимости, другими словами, они могут рассматриваться как объекты, способные приносить доход. Эти типы объектов недвижимости могут быть оценены с использованием затратного и доходного подходов. Здания и сооружения производственного назначения можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. К таким объектам недвижимости могут быть отнесены, например, здания и сооружения добывающих отраслей промышленности.

Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, а следовательно, обладают более универсальными объемно- планировочными и конструктивными решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и др. Используемые при оценке объектов недвижимости, не завершенных строительством, подходы приведены в табл. 12.1.

При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, относящихся к первой группе, возможно использование в основном затратного подхода. Рыночная стоимость таких объектов, относящихся ко второй группе, может быть определена с применением как затратного, так и доходного подхода.

□ 12.2. Основные этапы оценки стоимости

Подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке не вершенных строительством объектов, имеет крайне ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов.

Основные этапы определения рыночной стоимости зданий и сооружений, не завершенных строительством:

• ознакомление с объектом оценки и его идентификация;

• осмотр и описание объекта;

• сбор и обобщение информации, необходимой для проведения оценки;

• расчет рыночной стоимости с использованием предусмотренных стандартами подходов. Рассмотрим основные этапы более подробно.

Идентификация объектов. К особенностям не завершенных строительством объектов, требующим идентификации, относятся:

• определение отраслевой принадлежности объекта;

• классификация его с точки зрения отнесения к объектам специализированной и доходной недвижимости;

• наличие проектной документации и дата ее утверждения;

• площадь застройки;

• дата начала строительства;

• дата фактического прекращения строительства;

• идентификация конструктивной системы здания и сооружения;

• разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газо снабжения и т.п.);

• степень завершенности строительства в целом и по отдельным кон структивным элементам.

Как отмечалось выше, идентификация объекта в части отнесения его к специализированным и неспециализированным типам недвижимости определяет целесообразность применения того или иного методического подхода к оценке.

Сбор и получение информации. Наличие проектной документации, как правило, позволяет получить большую часть интересующих оценщика сведений об объекте. В настоящее время проектная документация разрабатывается на основе задания на проектирование в соответствии с исходно-разрешительной документацией и с соблюдением требований Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 11-01-95).

Основные объемно-планировочные и конструктивные решения объекту содержатся в разделе «Общая пояснительная записка». В этом же разделе проекта приводятся сведения о потребляемой годовой мощности в части электро-, водо- и газоснабжения. Необходимо также уточнить дату утверждения проектной документации. Следует отметить, что одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения,

канализ. газоснабжения (при необходимости), энергоснабжения и т.п.

Как правило, выдаваемые для проектирования объектов технические условия по их ин­женерному обеспечению имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем 3-5 лет. Если в процессе сбора информации будет установлено, что срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно- разрешительной документации, должны быть учтены в расчетах.

Определение площади застройки необходимо в тех случаях, когда проектная документация по какой-либо причине отсутствует и оценщик не имеет возможности определить площадь (объем) не завершенного строительством здания и сооружения иначе, чем произвести обмер геометрических размеров конструкций объекта, как правило, по их наружным габаритам. Информация о датах начала и приостановки строительства необходима для определения величины физического износа объекта, а в случае отсутствия проектной документации - для оценки срока действия исходно-разрешительной документации.

Идентификация конструктивной системы здания (сооружения) в соответствии с классификацией, используемой в справочных изданиях компании «КО-ИНВЕСТ», позволяет правильно подобрать укрупненный показатель стоимости строительства объекта, а также требуемый индекс для пересчета значения подобранного показателя в уровень текущих цен на дату оценки для соответствующего региона.

Конструктивные системы зданий (сооружений) «КО-ИНВЕСТ» представляют собой классификацию типов зданий и сооружений в зависимости от сочетания преобладающих материалов, используемых в несущих и ограждающих конструкциях. Типы конструктивных систем приведены в табл. 12.2 и 12.3.

Таблица 12.2

Конструктивные системы зданий

Сведения о разрешенной годовой потребляемой мощности инженерных систем объекта требуются оценщику для определения возможностей изменения его функционального назначения. При отсутствии проектной документации такие данные получить невозможно, поэтому целесообразно проводить оценку, основываясь на средних показателях водо-, электро- и газопотребления аналогичных объектов.

□ 12.3. Расчет коэффициента готовности

Коэффициент готовности строительной продукции определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение исходно-разрешительной документации, к восстановительной стоимости объекта.

Величина израсходованных денежных средств может быть рассчитана с использованием метода прямого счета и метода остатка.

Метод прямого счета основан на определении величины затрат на выполнение работ по каждому конструктивному элементу здания (сооружения) и суммировании полученного значения с затратами на получение исходно-разрешительной документации. Стоимость выполнения работ по каждому конструктивному элементу может определяться с использованием как элементных, так и укрупненных стоимостных показателей справочно- информационной базы.

При использовании элементных сметных норм и расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы необходимо определить физический объем выполненных работ по каждому конструктивному элементу, выраженный в принятом для данного вида работ измерителе (м³, м² и др.). Расчет физических объемов выполненных работ может быть проведен на основе проектной документации или путем обмера геометрических размеров конструкций.

Полученные объемы работ, выраженные в принятом измерителе, умножаются на соответствующие расценки с доначислением накладных расходов, сметной прибыли (если они не учтены расценками), прочих и непредвиденных работ и затрат в размерах, предусмотренных действующими нормативными документами.

Аналогично определяется стоимость работ при использовании укрупненных показателей по видам работ. Применение укрупненных показателей стоимости на удельный измеритель здания (сооружения) позволяет рассчитать стоимость работ по каждому конструктивному элементу при условии их полного завершения путем умножения стоимости готовой стро­ительной продукции на долю стоимости работ по отдельным конструктивным элементам от стоимости объекта в целом.

Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готовности и затем суммируются.

При использовании метода остатка в основу расчета коэффициента готовности положен принцип уменьшения восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения строительства объекта. Эта величина определяется с использованием тех же подходов, которые применяются в методе прямого счета. При оценке не завершенного строительством объекта недвижимости рыночная стоимость, определяемая в рамках затратного подхода, включает стоимость строительства объекта, определяемую в соответствии с действующими нормативными документами, сопутствующие затраты (оплата услуг по выдаче исходных данных и технических условий на проектирование, по согласованию документации на строительство, затраты на маркетинг, рекламу, содержание компании-девелопера, стоимость привлекаемых кредитных ресурсов), предпринимательскую прибыль за вычетом износа и определяется по формуле

С =С +3 +П_-И

^восст ^ стр ^ сопут ^Jr-^L;

где С_стр - стоимость строительства;

З_сопут - сопутствующие затраты; П - предпринимательская прибыль; И - величина совокупного износа.

Размер сопутствующих затрат, связанных с получением и определением исходно- разрешительной документации на строительство, определяется в процентах от стоимости строительной продукции на основании решений актов органов федеральной исполнительной власти, национально - государственных и административно- территориальных образований.

При определении стоимости строительной продукции целесообразно использовать методы:

• укрупненных показателей стоимости на единицу измерения здания вооружения);

• поэлементного расчета.

Состав затрат, необходимых для возведения здания (сооружения), независимо от метода определения стоимости строительной продукции дол жен определяться в соответствии с действующими нормативными доку ментами.

Метод укрупненных показателей основан на использовании удельных показателей стоимости строительства зданий (сооружений), например на единицу измерения (м³, м², пог. м и др.) оцениваемого объекта. Стоимость строительной продукции определяется по формуле

С пр * Су_с ■ К _КОр • И _с ■ Q ■ К,

где С - стоимость строительной продукции в текущем уровне цен; С _с - справочный укрупненный показатель стоимости строительной продукции в уровне цен, учтенных справочником;

К_ко - общий корректирующий коэффициент, учитывающий параметры оценива­емого объекта и объекта-аналога и затраты, связанные с условиями осуществления строительства в конкретном районе, по сравнению с нормативами, предусмотренными в справочном показателе;

де т - индекс изменения стоимости строительства на дату оценки по сравнению со стоимостью, зафиксированной в уровне цен справочного показателя; Q - количество единиц измерения справочного показателя; К_рот - коэффициент готовности строительной продукции.

При использовании метода поэлементного расчета стоимость строи­тельной продукции определяется по формуле

п m

С„р - I (С„- • К + 2 ЬСу) • К_кор Q ■ к_тт,

f-l J—\

где С_с/. - стоимость строительства /-го конструктивного элемента;

АС.. - увеличение (уменьшение) стоимости /-го конструктивного элемента.

При расчете стоимости строительства применяются стоимостные показатели, зафиксированные в уровне цен на определенную дату. Пересчет значений справочных показателей в текущий уровень цен осуществляется с использованием системы индексов цен.

Справочно-информационная база для определения стоимости строительства объектов недвижимости включает:

• сметно-нормативную базу системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве; • систему справочников оценщиков.

Сметно-нормативная база системы ценообразования и сметного нормирования охватывает государственные, федеральные, производственно отраслевые, территориальные и фирменные элементы и укрупненные смет ные нормативы, а также методические Указания по определению стоимости строительной продукции. Система справочников, разработанных ДЛ оценки и содержащих стоимостные показатели для определения инвентаризационной стоимости, включает отечественные и зарубежные издания.

Состав и структура используемых в расчетах индексов изменения стоимости строительной продукции должны соответствовать составу и структуре применяемых стоимостных показателей.

Прибыль девелопера. Важным структурным элементом рыночной стоимости объекта недвижимости является прибыль девелопера.

Девелопментом называют процесс развития территории и подготовки земель и объектов с целью их нового использования. Прибыль девелопера формируется за счет разницы между полученным доходом от реализации готовых объектов недвижимости и первоначальной стоимостью земельного участка (стоимостью приобретения прав долгосрочной аренды) за вычетом всех расходов, связанных с реализацией проекта. Прибыль девелопера может рассчитываться с использованием:

• метода остатка;

• метода дисконтированного денежного потока.

Пример. Рассмотрим последовательно возможности использования изложенных методических подходов к оценке не завершенного строительством здания производственного предприятия пищевой промышленности. Строительный объем здания составляет 2000 м³, площадь - 400 м². Запроектировано одноэтажное, двухпролетное здание.

На момент оценки полностью закончены работы по устройству фундаментов, каркаса. Частично выполнен монтаж панелей наружных стен на высоту до 2,5 м. Объект был начат строительством в 1992 г. В 1994 г. работы были приостановлены. Оценка проводится по состоянию на 1 января 2001 г.

Анализ исходной информации позволяет сделать следующие выводы.

1. Оцениваемое здание относится к объектам недвижимости, функциональное назначение которых может быть изменено. Здание одноэтажное, высота помещений составляет около 5 м. Строительство приостановлено на той стадии, когда внутренняя планировка помещений может бытьизменена.

2. Наружные и ограждающие конструкции выполнены из сборного железобетона, что позволяет отнести оцениваемый объект к конструктив ной системе КС-4.

3. Приостановка строительства в 1994 г. позволяет сделать вывод о том, что срок действия исходно-разрешительной документации закончился.

При использовании метода расчета стоимости строительства по отдельным конструктивным элементам проводится обмер возведенных конструкций и составляется сметный расчет на их строительство, что требует привлечения к работе специалистов по составлению смет или наличия у оценщика соответствующей профессиональной подготовки.

Определение стоимости строительства методом укрупненных показателей можно осуществить по данным справочников, содержащих инфоп-мацию об удельных стоимостных показателях.

Для целей настоящей оценки был подобран соответствующий показатель стоимости строительства на 1 м³ аналогичного производственного здания по данным справочника оценщика «Промышленные здания». Величина этого показателя с учетом корректирующих (поправочных) коэффициентов¹ пересчета в уровень цен на дату оценки составила 890 руб.

На следующем этапе следует рассчитать величину затрат, необходимых для получения нового комплекта исходно-разрешительной документации. Как правило, она может быть определена в процентном отношении от стоимости строительства объекта. Величина затрат, связанных с получением исходно-разрешительной документации, дифференцируется по регионам, и оценщикам рекомендуется определять ее величину в зависимости от местоположения объекта оценки. В расчете данные затраты принимаются в размере 0,005, или 4,45 руб./м³(890 руб./м³ • 0,005).

Коэффициент строительной готовности определяется двумя способами.

Первый способ предполагает расчет коэффициента готовности по каждому конструктивному элементу в стоимостном выражении и отнесение полученного результата к сумме затрат на строительство объекта и получение исходно-разрешительной документации.

Реализация этого способа требует информации о структуре удельного стоимостного показателя по конструктивным элементам, которая также содержится в справочнике. Расчет коэффициента строительной готовности можно осуществить в табличной форме (табл. 12.4).

Таблица 12.4 Расчет коэффициента строительной готовности

Таким образом, коэффициент готовности составит: 347,1.-890 + 0,005 = 0,395.

В соответствии со вторым способом для определения коэффициента готовности необходимо установить величину затрат, требующихся для завершения строительства объекта. Размер средств, необходимых для окончания строительства, можно рассчитать по данным разд. 5 справочника оценщика «Промышленные здания» или другим укрупненным показателям по видам работ, если предполагается изменение функционального назначения объекта. В расчете затраты, необходимые для окончания строительства, принимаются в размере 2600 руб./м², что в пересчете на 1 м³ здания составит 520 руб. Тогда коэффициент готовности составит:

(890 - 520): (890 + 4,45) = 0,413. Различные значения коэффициента готовности получены вследствие использования разных информационных массивов о стоимостных показателях.

Среднее значение коэффициента готовности. В дальнейших расчетах оценщик может использовать среднее значение коэффициента готовности 0,395.

Помимо затрат на приобретение исходно-разрешительной документации в составе сопутствующих расходов следует определить стоимость привлечения кредитных ресурсов для строительства.

Период завершения возведения объекта с учетом времени на получение нового комплекта исходно-разрешительной документации в соответствии с нормами продолжительности строительства определен 15 мес.

Расчет проводится из предположения поквартального получения средств и процентной ставки 7,5% (за период).

Дополнительно следует учесть затраты на маркетинг, рекламу, содержание компании-девелопера. Для целей настоящего расчета эти затраты учитываются в размере 5%.

Величина предпринимательской прибыли для оцениваемого типа не­движимости принимается 10%. Отметим, что значение данного показате­ля рекомендуется определять для каждого региона и типа оцениваемой недвижимости.

Тогда стоимость объекта без учета износа составит:

• стоимость строительства 890 руб./м³ • 2000 • 0,395 = 730 100 руб.;

• сопутствующие затраты:

получение исходно-разрешительной документации 730 100 -0,005 = 3515 руб.;

затраты, связанные с привлечением кредитных ресурсов, - 318 053 руб.; расходы на маркетинг, рекламу и содержание фирмы-девелопера 730 100 0,05 = 36 505 руб.;

• всего затрат - 1088 173 руб. Предпринимательская прибыль 1088 173-0,1 = 108 817 руб.

Всего стоимость объекта с учетом предпринимательской прибыли 1196 990 руб.

□ 12.4. Расчет величины физического износа

Величину износа не завершенных строительством объектов предпочтительно определять с использованием метода разбиения, предусматривающего расчет величины физического, функционального износа и износа от внешнего воздействия.

К сожалению, в настоящее время в литературе вопросы расчета физического износа не завершенных строительством объектов применительно к процедуре оценки их рыночной стоимости пока не разработаны.

Величина физического износа может быть определена по результатам строительно-технической экспертизы. Однако привлечение экспертов сопряжено с дополнительными затратами, что увеличивает общую стоимость работы по оценке, и не всегда возможно.

Признаки физического износа отдельных конструктивных элементов, зафиксированные в некоторых нормативных документах (например, ВСН 53-88), сформулированы для условий эксплуатации конструкций при наличии закрытого теплового контура и поддержания нормального инже-нерно-влажностного режима в основных помещениях.

Не завершенные строительством объекты, не имеющие кровли, завершенных ограждающих конструкций и инженерных систем, а также те, на которых не проводились работы по консервации, испытывают воздействие повышенной влажности, агрессивности воздушной среды и различных температурных колебаний. Пребывание незащищенных конструкций на открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочностных свойств.

Степень увеличения износа конструкций, находящихся вне замкнутого теплового контура, может определяться экспертным путем, а также соотношением минимальной продолжительности эффективной эксплуатации конструкций из сборного и монолитного железобетона до их постановки на капитальный ремонт при условии их эксплуатации в нормальном режиме и в тяжелых условиях, включая открытые сооружения. Г экспертной оценке величина поправочного коэффициента может соста вить 1,1-1,15.

Таким образом, размер физического износа может быть рассчитан как скорректированная величина ежегодных амортизационных отчислений для данного типа здания (сооружения) с учетом условий пребывания конструкций вне теплового контура.

Тогда величина физического износа определяется по формуле

где И ф_из - величина физического износа, %;

Т - период между датой приостановки строительства и датой проведения

оценки;

Н - норма амортизации для оцениваемого типа здания (сооружения).

В рассматриваемом примере величина износа составит:

7- 1,0%- 1,1 = 7,7%,

или 1196 990 руб. • 0,077 = 92 168 руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта, определенная с исполь­зованием затратного подхода, составит:

1196 990 - 92 168= 1104 822 руб.

Контрольные вопросы

1. В какой очередности должны учитываться поправки, выраженные в рублях и определенные в виде коэффициентов?

2. В каких случаях вводятся поправки на различие в объемах оцениваемого здания и здания-аналога?

3. По какому объекту корректируются показатели стоимости - по оцениваемому объекту или по объекту-аналогу?

4. Чем отличается паритет покупательной способности валют на национальных строительных рынках от курса валют, устанавливаемого Банком России?

5. В каких случаях необходимо применение корректирующих регионально-экономических коэффициентов?

6. Какой индекс цен на строительную продукцию правильнее использовать для пересчета базисных стоимостных показателей в уровень цен на дату оценки?

а) отраслевой;

б) региональный;

в) региональный, рассчитанный для конструктивной системы оцениваемого здания.

7. Какие формулы могут быть использованы при определении восстановительной стоимости с использованием зарубежных справочников в случаях?

а) если объект построен из российских материалов силами отечественных подрядных организаций;

б) если при строительстве объекта использовались отечественные и зарубежные материалы.

8. В чем состоит отличие площади зданий «брутто» от площади зданий «нетто»?

9. Какие виды затрат относятся Методическими указаниями Госстроя России по определению стоимости строительной продукции МДС-81-l 99 к категории «прочие работы и затраты»?

10. Назовите известные вам отечественные справочники укрупненных показателей восстановительной стоимости, стоимости строительства зда­ний и сооружений. Назовите также известные вам источники периодичской информации о динамике цен в строительстве в России.

Тесты

1. Какими из перечисленных подходов можно оценить специализированные здания и сооружения, не завершенные строительством?

а) доходным;

б) затратным;

в) сравнительным;

г) доходным и затратным;

д) всеми вышеперечисленными.

2.Верно ли утверждение, что проектная документация позволяет по лучить большую часть сведений об объекте?

а) верно;

б) неверно.

3. По какой формуле ведется расчет коэффициента готовности здания?

^{а) Т Н} аморт ^1,1;

б) (К: С) + Р;

в) К + С + Р.

Поиск по сайту: