|
||||||||||||||||||
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция |
ПродажиВ этом случае в качестве единиц сравнения используются. 1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ). 2. Общий коэффициент капитализации (ОКК). Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному новому доходу (ДВД). Для применения ВРМ необходимо: а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;м б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов; в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле Цоб = ПВД0 ■ ВРМа - ПВД0 -[^(Ц|а: ПВД,-,)]:т. где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта; ПВД - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам; Ц/а - цена продажи /-го сопоставимого аналога; ПВД.а - потенциальный валовой доход /-го сопоставимого аналога; т - количество отобранных аналогов. Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000 у.е. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл. 8.4).
ВРМ (усредненный по аналогам) = 5 (5 + 5,43 + 4,8): 3. Цоб =150000 у.е. • 5 = 750000 у.е. ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия. Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки: • может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости; • в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом; • не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов. Общий коэффициент капитализации. Основные этапы расчета стоимости объекта: 1) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости; 2) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене: где К - общий коэффициент капитализации; ЧОД. - чистый операционный доход /-го сопоставимого аналога; Ц. - цена продажи i-го сопоставимого аналога; т - количество отобранных аналогов. 3) далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оценки по формуле Цо£5 - ЧОД0 ■ Кклп = ЧОД0-(|(ЧОДШ; Цш)]: г», где ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта. Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере 50000 у.е. (табл. 8.5). Таблица 8.5 Поиск по сайту: |
Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.004 сек.) |