АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

Продажи

Читайте также:
  1. ВНЕШНЕТОРГОВЫЕ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ.
  2. Выбор эффективных методов продажи товаров и организация дополнительных услуг покупателям
  3. Договор купли-продажи
  4. Договор купли-продажи предприятия
  5. Договор поставки как разновидность договора купли-продажи
  6. Договор продажи недвижимости
  7. Договор продажи предприятия
  8. Договор розничной купли – продажи: виды, характеристика
  9. Договор розничной купли-продажи
  10. Исходные данные по сделкам купли-продажи квартир
  11. Классификация договоров купли-продажи различных видов.
  12. Налоги и продажи

В этом случае в качестве единиц сравнения используются.

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены потенциальному

валовому доходу (ПВД), или к действительному новому доходу (ДВД). Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;м

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле Цоб = ПВД0 ■ ВРМа - ПВД0 -[^(Ц: ПВД,-,)]:т.

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВД - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам; Ц/а - цена продажи /-го сопоставимого аналога; ПВД.а - потенциальный валовой доход /-го сопоставимого аналога; т - количество отобранных аналогов.

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000 у.е. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл. 8.4).

Таблица 8.4 Расчет валового пентного мультипликатооа
Аналог Цена продажи, у.е. ПВД ВРМ
А      
В     5,43
С     ,8

 

ВРМ (усредненный по аналогам) = 5 (5 + 5,43 + 4,8): 3. Цоб =150000 у.е. • 5 = 750000 у.е.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

• может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

• в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитализации. Основные этапы расчета стоимости объекта:

1) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

2) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

где К - общий коэффициент капитализации;

ЧОД. - чистый операционный доход /-го сопоставимого аналога; Ц. - цена продажи i-го сопоставимого аналога; т - количество отобранных аналогов.

3) далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оценки по формуле Цо£5 - ЧОД0 ■ Кклп = ЧОД0-(|(ЧОДШ; Цш)]: г»,

где ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере 50000 у.е. (табл. 8.5). Таблица 8.5


1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 |

Поиск по сайту:



Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.003 сек.)