Европейские стандарты оценки

Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 г. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL, группа в настоящее время называется «Европейская группа ассоциаций оценщиков» (The European Group of Valuers sociations - TEGОVA). Одной из главных целей при создании этой организции было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского союза. В настоящее время членами TEGОVA являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию.

JOVA работает в тесном сотрудничестве с Международным комитет по стандартам оценки.

Осоренности Европейских стандартов. Одной из главных особенностей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством.

Указывается на возможность распространения их действия и на виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.

С точки зрения рядового оценщика и клиента-потребителя оцен услуг настоящие стандарты являются ориентиром, устанавливают нимально допустимый уровень качества выполнения оценки, o6vcn ныи статусом и квалификацией оценщика, содержанием договора на выполнение оценки и отчетов об оценке, а также применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.

Следует отметить, что Европейские стандарты оценки не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЭС. Цели ЕСО - это обеспечение:

• помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;

• согласованных оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;

• стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;

• точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов;

• повышения понимания роли оценщика;

• установления процедур, обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.

Международные стандарты оценки, изданные МКСО, должны поддерживаться в тех странах ЕС, где они совместимы с национальным законодательством, для того чтобы гарантировать согласованность оцен соответствии с лучшей мировой практикой.

В соответствии со статьей 110 Римского Договора от 1957 г., а последующими договорами, TEGoVA поручено устанавливать ста ты, которые являются совместимыми с интернационализацией для активности и мировой торговли. GATT (General Agreement on Тгг Tariffs - генеральное соглашение по тарифам и торговле) особо оговаривает необходимость соблюдения международных стандартов вовсех случаях, когда это необходимо, для обеспечения ясности понимания содержания дискриминации, что является двумя ключевыми областями реализации торговли.

В то же время Международные стандарты оценки разрабатыв тесном сотрудничестве с МКСО и ЕГАО, которые поддерживак принципы свободной конкуренции и развития мировой торговли. Если требования ЕСО сильно отличаются от МСО, то в тексте стандартов приводятся соответствующие комментарии. Следует также отметить, что ЕСО отличаются большей детальностью изложения, и в них также освещаются вопросы, которые не рассматриваются в МСО, однако по своим основным принципам они сходны с МСО.

Европейские стандарты оценки (так называемая «Голубая книга») были приняты в последней редакции в 2000 г. Данный документ включает 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рассматриваются вопросы, связанные с соответствием данных стандартов Международным стандартам оценки, а также другие вопросы, связанные с квалификацией оценщика и с его профессиональной этикой. В Стандарте 4 рассматриваются основные принципы оценки и основые подходы к составлению отчета об оценке. Данный стандарт также включает определение основных целей оценки и баз оценки, а также определениеразличных видов стоимости, таких как рыночная стоимость, рыночная стоимость прав аренды, рыночная стоимость в соответствии с законодательством ЕС, справедливая стоимость, стоимость при существующем использовании, стоимость при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа.

Стандарте 5 рассматриваются вопросы, связанные с оценкой для целей финансовой отчетности. В нем дается классификация активов и основанный на ней выбор базы оценки. Стандарт также включает раздел, в котором даются основные определения, освещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, а также особенности оцен­ки специальных объектов.

Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а также иных предметов залога при ипотечном кредитовании. В данном стандарте даются определения таким понятиям, как залоговая стоимостьь, специальная стоимость обязательств, а также определяются особые требования к оценщику, такие, как его независимость, ответственность специальных знаний. Данный раздел требует от оценщика в процессе оценки учета наличия токсичных веществ. Также в процессе оценочного кредитования, согласно стандартам, необходимо учитывать факторы, как принуждение к продаже, а также такие понятия, как альтернативное использование объекта оценки и его предполагаемая стоимость. В данном стандарте также рассматриваются вопросы, связанные с оценкой собственности, занимаемой собственником или являющейся объектом инвестиций, а также проблемы оценки, связанные с вынужденной продажей.

Стандарт 7 посвящен оценкам, связанным с предполагаемой стоимостью на будущую дату, и предполагаемым оценкам. В данном стандарте раскрываются такие понятия, как инвестиционная стоимость (стоимость при существующем использовании), оценка на определенную дату в будущем и прошлом, предсказание будущей стоимости. Стандарт 8 посвящен вопросу инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. В Стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а также вопросы методологии оценки квалификации оценщика.

Стандарт 9 рассматривает вопросы, связанные с представлен зультатов оценки, и формы сертификата оценки.

Данный документ также включает 13 следующих методических рекомендаций по оценке:

1) факторы, влияющие на стоимость;

2) оценка специальных объектов;

3) оценка машин и оборудования;

4) оценка активов, предназначенных для инвестиций;

5) оценка сельскохозяйственных объектов;

6) оценка исторических объектов;

7) оценка бизнеса;

8) оценка нематериальных активов;

9) оценка индексов недвижимости;

10) международные оценки;

11) оценка совместных предприятий и обществ с ограниченной ответственностью;

12) распределение стоимости между землей и зданиями;

13) особенности оценки в различных странах.

К ЕСО даются приложения, где рассмотрены вопросы, касающиеся сертификации оценщиков, рецензирования отчетов об оценке, этики оценщика.

Следует отметить, что оценка для целей налогообложения и принтельного отчуждения собственности не является предметом Европейеских стандартов оценки. Однако общие принципы, изложенные в них, мог применяться в тех случаях, когда какого-либо другого определенного руководства не существует.

Любое отклонение от рекомендаций в ЕСО может повлечь коммерческие или правовые санкции. И наоборот, соответствие стандартам может являться частью действенной правовой защиты при отсутствии доказательства в пользу противного в ходе рассмотрения судебного по вмененной небрежности.

В некоторых случаях неприменение или уклонение от применения стандартов оправдано особыми обстоятельствами. Подобные отклонения должны быть указаны в официальном договоре на выполнение оценки и в Отчете об оценке.

□ 4.5. Российские стандарты оценки

Правовые основы стандартизации в Российской Федерации усановлены Законом Российской Федерации «О стандартизации». Стандартизаци представляет собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов.

Основными задачами системы стандартизации услуг в области оценки являются: •обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами- участниками процесса оценки имущества;

•формирование нормативной базы для обеспечения проведения сертификации услуг по оценке;

•установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке;

•создание иведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;

•гармонизация терминологии, классификации услуг, методов оценки с международными стандартами;

•содействие соблюдению законодательства Российской Федерации средствами и методами стандартизации.

Начиная с сентября 1999 г., в соответствии с поручением Правительства РФ от 20.09.99 г. № 932 Министерством государственного имущества России совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков велась разработка проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России).

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В Стандарте оценки дается определение основных видов стоимости подходов к оценке и методов оценки. Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки в Стандарте дается определение видов стоимости, отличных рыночной. К таким видам относятся:

•стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров;

• стоимость замещения объекта оценки;

• стоимость воспроизводства объекта оценки;

• стоимость объекта оценки при существующем использовани

• инвестиционная стоимость объекта оценки;

• стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

• ликвидационная стоимость объекта оценки;

• утилизационная стоимость объекта оценки;

• специальная стоимость объекта оценки.

В Стандарте дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требованиям Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определять, в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандарте как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. При этом согласно требованию Стандартов итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.

Оценка объекта оценки может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотрены законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставить заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договре об оценке.

Статья 20 Стандарта устанавливает шестимесячный срок дейспособности итоговой величины стоимости объекта оценки для целей товершения сделок.

В Международном комитете по стандартам оценки (IVSC) полномочным представителем Российской Федерации является Российское общество оценщиков (РОО), поэтому содержание основного перечня стандартов РОО составили международные стандарты этого комитета. В настоящее время общее количество утвержденных и разрабатываемых стандартов РОО составляет более 30.

Их использование призвано ооеспечить процесс оценки имущества и проведения сертификации услуг. Перечень стандартов Российского общества оценщиков. Система нормативных документов Российского общества оценщиков. Классификатор услуг по оценке имущества. Декларация Российского общества оценщиков. Кодекс профессиональной этики. Общие понятия и принципы оценки. Рыночная стоимость как база оценки. Базы оценки отличные от рыночной стоимости. Оценка в целях финансовой отчетности и смежной документации. Оценка ссудного обеспечения, залога и долговых обязательств.

Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества.

Оценка производственных средств, машин и оборудования.

Стоимость действующего предприятия как база оценки.

Оценка нематериальных активов.

Оценка объектов интеллектуальной собственности.

Оценка минерального сырья.

Оценка лесных ресурсов и лесных земель.

Учет в процессе оценки факторов окружающей среды

Система нормативных документов РОО создается в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и струкры управления в Российской Федерации на базе действующего законодательства, норм, правил и государственных стандартов инвестиционной сферы экономики.

Главная направленность разрабатываемых нормативных документов РОО - защита прав и охраняемых законом интересов потребителей, общества и государства при развитии самостоятельности и инициативы организаций, предприятий и специалистов-оценщиков. Одним из основных средств решения этой задачи является использование методических принципов, которые находят все большее распространение в международной и отечественной практике стандартизации. В отличие от ранее используемого подхода, когда в нормативных документах приводят подробное описание методов обоснования и расчета, создаваемая система нормативных документов РОО должна содержать в первую очередь характеристики оценки, основанные на требованиях потребителей. Разрабатываемые в соответствии с настоящим подходом нормативные документы должны устанавливать прежде всего требования к результатам оценки как услуги, которые должны быть удовлетворены, или цели, которые должны быть достигнуты на основе использования результатов оценки.

□ 4.6. Сертификация и аттестация профессиональной деятельности

В рамках саморегулируемых профессиональных организаций оценщиков действует система квалификационных требований к своим членам соответствующая система профессиональных званий. Как уже бы сказано выше, такими примерами являются: звание члена Королевского института чартерных сюрвейеров Великобритании (FRICS), звание Института оценки США (MAI), звание аккредитованного сертифицированного оценщика Американского общества оценщиков (ASA) и т.д.

Система профессиональных званий базируется обычно как на собственной системе профессиональной учебной подготовки (или системе образования по согласованным программам в аккредитованных учебных центрах), так и на опыте практической работы оценщика, подтверждаем практическими отчетами.

В настоящее время согласно требованиям систем сертификации качества товаров и услуг (DIN ISO 9000 ff и DIN EN 45013) в странах Европ ского сообщества формируются системы сертификации качества услуг оценке. В качестве примера можно привести систему сертификации качества услуг, оказываемых оценочной фирмой, в соответствии со стандартом DIN ISO 9002, разработанную в Дании национальным органом по сертификации DANSKSTANDART. В Германии действует система сертификации оценщиков в рамках стандарта DIN EN 45013, проводимая органом по сертификации HypZert, разработанная под эгидой ассоциации ипотечных банков. Данная система сертификации была положена в основу системы требований по сертификации оценщиков, разработанной Европейской группой ассоциаций оценщиков. В случае, если требования национального органа по сертификации оценщиков соответствуют териям TEGoVA, то он получает право выдавать сертификаты с указанием на то, что данная система сертификации «Одобрена TEGoVA». В стоящее время данная система аттестации оценщиков активно внедряется в странах ЕС.

В рамках Российского общества оценщиков также развивается система аттестации оценщиков и сертификации оценочных фирм, основанная на национальном законодательстве. В настоящее время в системе нормативных документов РОО действует «Положение об уровнях квалификации действительных членов Российского общества оценщиков (РОО) и аттестационной (сертификационной) комиссии POO (AK)», утвержденное решением Конференции РОО 26 ноября 1996 г. (опубликовано в бюллетене «Российский оценщик» №1-2 (25-26) за 1997 г.).

В соответствии с этим Положением устанавливаются четыре уровня квалификации членов РОО:

• действительный член POO;

• сертифицированный оценщик;

• эксперт по оценке;

• мастер (магистр) оценки.

В Положении изложены основные условия, при выполнении которых возможно присвоение каждого из перечисленных уровней квалификации, порядок работы Аттестационной комиссии РОО; приведены основные требования, предъявляемые к отчетам по оценке. Проводится работа по совершенствованию данного документа с учетом требований Федеральног закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также целью гармонизации его содержания с международными правилами сертификации персонала оценочных фирм.

Результаты работы Аттестационной комиссии в период с 1994 по 1999 г. характеризуются следующими данными (табл. 4.1): Таблица 4.1

Таким образом, если квалификационный уровень «Действительный член РОО» есть практически у всех оценщиков, имеющих профессиональное образование (не менее 100 часов), то только 30% от числа подавших заявление были удостоены квалификационного уровня «Сертифицированный оценщик» (табл. 4.1). Другие уровни квалификации - «Эксперт по оценке» и «Мастер (магистр) оценки» - не присвоены никому. Эти данные говорят о высоком уровне требований к квалификационному уровню оценщиков, о компетенции и принципиальности членов Аттестационной комиссии. Данное обстоятельство необходимо также учитывать при страховании профессиональной ответственности оценщиков, при продлении лицензий на оценочную деятельность, а также в тех случаях, когда заказчику приходится решать непростую задачу выбора оценщика для обеспечения гарантий качественного выполнения задания на оценку. Российским обществом оценщиков разработана и зарегистрирована «Система добровольной сертификации услуг по оценке имущества и знака соответствия Системы» (свидетельство № РОСС RU. 0001.04 АИОО от 03.06.096г.).

«Сертификат соответстсвия» стандартам РОО и право использовать знак получили восемь фирм, в которых работают члены РОО.

В настоящее время вводится следующая схема аттестации и сертификации оценочной деятельности:

1. Аккредитация фирмы или предпринимателя при Российском обществе оценщиков. На этом этапе проверяются правоустанавливающие документы, состав работников, стаж работы, перечень направлений выполняемых работ и общий анализ содержания представленных отчетов.

2. Подготовка к аттестации и сертификации. На этом этапе проводится рецензирование отчетов об оценке и получение консультаций по совершенствованию их содержания для подготовки сотрудников к аттестации фирмы - к сертификации.

3. Рассмотрение материалов в Аттестационной или Сертификационной комиссии с целью присвоения «Квалификационного уровня» песоналу фирмы или выдачи «Сертификата соответствия» стандартам РОО оценочной фирме.

Организация работ по стандартизации призвана создать необходимые условия, в рамках которых должно осуществляться производство продукции и услуг. Задача процедуры сертификации - установление соответствия результатов выпуска продукции и выполнения услуг требованиям этих условий. Это два взаимосвязанных процесса, обеспечивающих необходимый уровень качества результатов труда, в том числе услуг по оценке имущества.

Сертификация услуг по оценке - это система процедур для определения третьей стороной соответствия выполняемых оценщиком работ требованиям, которые изложены в Стандартах РОО. Сертификация может осуществляться независимо от членства в РОО.

Правовые основы сертификации товаров, работ и услуг определены в законах Российской Федерации «О защите прав потребителей» и «О сертификации продукции и услуг». Сертификат соответствия призван быть гарантией качества, безопасности и обеспечивать повышение престижа и доверия заказчика к организациям, осуществляющим оценку имущества.

В Госстандарте России 6 июня 1996 г. зарегистрирована «Система, добровольной сертификации оценки имущества. Основные положения и порядок проведения» (№ РОСС RU. 0001.04 АИ00), которая включает перечень организационно-методических документов:

• Положение о Центральном органе сертификации.

• Требования к экспертам по сертификации и порядок их аттестации.

• Порядок проведения сертификации.

• Типовое положение об органе сертификации.

• Порядок аккредитации учебных подразделений организаций по обеспечению специалистов в области сертификации услуг по оценке имущества.

• Типовая учебная программа подготовки экспертов по специализации «Сертификация услуг по оценке имущества».

• Знак соответствия. Форма, размеры и технические требования.

• Порядок ведения реестра и регистрации объектов и участников сертификации.

Опыт проведения сертификации выявил необходимость применеия трех схем сертификации:

1. Комплексная проверка организации работ и результатов оценочной деятельности. На основании выборочного контроля содержания отчетов определяется уровень мастерства исполнителя.

2. Схема сертификации основывается на данных Декларации-заявления, т.е. в ней реализуются принципы доверия к оценщикам. Обязательным условием применения второй схемы сертификации являются результаты сертификации по первой схеме и данные последующих инспекционных контролей.

3. Проверка результатов деятельности оценщиков в условиях использования Системы качества выполнения услуг по оценке имущества, которая в ближайшем будущем должна быть разработана в соответствии с требованием соответствующих международных стандартов.

На этапе предварительной оценки в Центральный орган по сертификации РОО или в другой аккредитованный орган по сертификации подается Заявка и Анкета-вопросник. В заявке указывается перечень Стандартов, в соответствии с которым должна быть проведена сертификация.

Анкета содержит ряд вопросов об объектах оценочной деятельности заявителя. Анализ анкеты-вопросника позволит органам сертификации принять положительное решение о заключении договора на выполнение работ по сертификации, в котором определяется время выполнения и программа этой работы. Орган сертификации формирует комиссию для ее проведения. В рамках первой схемы сертификации проводится работа по пяти блокам:

1. Анализ отчетов, выполненных оценочной фирмой или оценщиком за определенный период времени. Выбор их осуществляет комиссия. Количество отчетов должно быть около двадцати; их содержание должно показать умение выполнять все процедуры оценки, которые зафиксированы в Стандартах РОО, и тем самым определить степень мастерства исполнителей работ.

2. Изучение содержания учредительных и организационно-правовых документов.

3. Анализ документов, подтверждающих образовательный уровень и уровень дополнительного образования персонала фирмы или оценщика.

4. Степень обеспеченности информационно-методическими материалами; уровень технического оснащения и состояние делопроизводства.

5. Результаты анализа организации работ, содержание отчетов по итогам сертификации фиксируется в Акте, на основании выводов которого принимается Решение о выдаче или невыдаче Сертификата соответствия выполняемых работ содержанию Стандартов РОО. В содержании Акта и Решения указывается дата планового инспекционного контроля результатов, устранения недостатков, выявленных в процессе сертификации.

Все эти процедуры были проведеныпри анализе оценочной деятельности ряда фирм, которым в настоящее время выдан Сертификат соответствия Стандартам РОО.

Поиск по сайту: