Государственное регулирование рынка жилой недвижимости в условиях посткризисного развития

Усиление роли государства в экономике в условиях посткризисного развития проявляется в повороте экономической политики к решению отложенных на полтора десятилетия социальных проблем, прежде всего через формирование рынка доступного жилья через развитие ипотечного кредитования.

Государство играет важнейшую роль в создании си­стемы ипотечного кредитования, формируя:

- правовую базу ее падежного и эффективного функционирования;

- создавая механизм социальной защиты заемщиков;

- проводя налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования;

- создавая необходимые институты для организации рынка и участвуя в управлении ими.

Основная функция государства на начальном этапе состоит в создании необходимой законодательной базы с целью обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляю­щих долгосрочные кредитные ресурсы, а также социальных гарантий граждан, приобретающих жилье е помощью ипотечных кредитов.

Задача государства состоит в оптимизации интересов всех субъектов рынка ипотечного кредитования, обеспечивающей рентабельность системы кредитования, ее минимальную рискованность для банков, доступность и бе­зопасность для граждан-заемщиков.

С этой целью государство создает стимулирующие условия для ее развития путем принятия на себя части рисков через:

- совершенствование правовых основ реализации прав по ипотеке;

- формирование механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

- создание благоприятной налоговой среды для ипотечно­го жилищного кредитования граждан;

- обеспечение эффективных условий работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Воздействие государства на развитие рынка ипотечного кредитования реализуется по следующим основным направлениям:

- поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств для адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий в форме безвозмездных субсидий, предоставляемых для выплаты первоначального взноса, на­пример, молодым семьям с детьми;

- выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам, выпуска­емым операторами вторичного рынка (агентствами по ипотечному жилищному кредитованию) для привлечения средств частных инвесторов, что существенно снижает «цену заимствования» денежных средств и повышает надежность финансовых инструментов, с помощью которых привлекаются долгосрочные ресурсы на рынок. С целью повышения доступности жилья государство требует от банков снижения ставок по ипотечным кредитам, что ведет к расширению спроса и росту цен.

Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются неразвитость институтов долгосрочного жилищного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке. Однако даже ограниченный платежеспособный спрос населения па жилье превышает предложение жилья па рынке, что приводит к постоянному росту цен на жилье. В этой ситуации большая часть жилищного строительства финансируется не­посредственно за счет средств населения, поскольку, как показано выше, слабо развито кредитование застройщиков па цели жилищного строительства. Недостаточные объемы жилищного строительства отражают низкую эффективность этого сектора экономики, существование высоких административных барьеров на рынке и высокую степень его монополизации.

В мире известны дне основные системы функциониро­вания ипотечного рынка: американская и франко-скандинавская.

Основой американской системы служит секьюритизация (рефинансирование, выкуп) ипотечных кредитов специализированными институтами, поддерживаемыми государством (GSE — GovernmentSponsoredEnterprises).

Основу франко-скандинавской системы составляют ссудосберегательная система и специализированные ипотечные банки. Она распространена в странах Западной и Восточной Европы.

В основе франко-скандинавской одноуровневой моде­ли лежит система контрактных сбережений. Источником ре­сурсов для целевых жилищных займов являются вклады граждан, желающих в будущем получить кредит на покупку жилья, а также, при определенных условиях, – государственная премия (субсидия). Право получить жилищный заем получает только вкладчик, который в течение несколь­ких лет ежемесячно вносил оговоренную в контракте сумму на специальный депозит. Процентные ставки и по депозитам, и по кредитам устанавливаются заранее, и, как правило, они заметно ниже рыночных. Наиболее ярким представителем франко-скандинавской системы является Германия, где функции жилищных кредитных кооперативов исполняют строительно-сберегательные кассы или специализированные ипотечные банки (позднее). Их сеть сложилась еще в самом начале XX веков, и, с тех пор, ни один такой банк не разорился. Примерно 3/4 всего жилищного финансирования в Германии осуществляется при помощи ссудосберегательной системы и лишь около четверти ипотечных долгов секьюритизируется.

Системы функционирования ипотечного рынка других европейских стран обладают своими особенностями, оставаясь, тем не менее, в рамках франко-скандинавской моде­ли. В Великобритании роль строительно-сберегательных касс исторически исполняли строительные общества. Они отличались от немецких стройсберкасс тем, что для получения кредита не нужно было становиться их вкладчиком. Со временем британские строительные общества начали вытесняться ипотечными банками или сами трансформировались в них, как, например, AbbeyNational. Во Франции существует система специальных жилищных сберегательных счетов, накапливая деньги на которых граждане получают право на льготный кредит и определенную субсидию (прибавку к на­копленной на счете сумме) со стороны государства.

Таким образом, в Европе сложилась одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования, в рамках которой ипотечные банки финансируют кредиты на покупку жилья за счет целевых вкладов или путем продажи оформленных ими закладных на вторичном рынке. В постсоциалистических странах Восточной Европы, несмотря на активное участие США в программах развития ипотечного рынка, за основу была взята именно франко-скандинавская модель, как более соответствующая экономическим реалиям этих стран.

Американская двухуровневая система ипотечного рынка заметно сложнее европейской – в ее функционирование вовлечено множество банков, специализированных финансовых институтов, правительственных агентств, страховых компаний и фондов. В рамках американской ипотечной системы кредиты на покупку жилья имеют право выдавать не только специализированные ипотечные банки, но и другие кредитные организации (первичные кредиторы). Выдав кредит, первичный кредитор рефинансирует его путем прода­жи права требования специализированному ипотечному агентству, оставляя себе лишь комиссию за обслуживание кредита и превращаясь в сервисного агента. Специализированное ипотечное агентство (вторичный кредитор) в свою очередь формирует однородный пул закладных по выкупленным кредитам и выпускает под его залог ипотечные облигации (mortgage-backedsecurities – MBS), привлекая, таким образом, средства на финансовых рынках. Двухуровневая схема рефинансирования позволяет заметно снизить стоимость фондирования ипотечных кредитов. Действительно, лишь незначительная доля банков имеет возможность привлечь деньги на 15-30 лет под разумную процентную ставку. «Централизованное» привлечение средств посредством специализированных и поддерживаемых государством ипотечных агентств решает эту проблему. Непосредственно ипотечные кредиты выдает множество разнообразных кредитных институтов с самыми разными кредитными рейтингами, в то время как несколько высоконадежных ипотечных агентств привлекает средства для их финансирования, обеспечивая тем самым доступность процентных ставок. Вторичные кредиторы представляют собой передаточный механизм, который аккумулирует ресурсы, привлеченные на финансовых рынках, и направляет их в ипотечные кредиты.

В рамках ипотечной системы США функционируют три крупнейших «вторичных кредитора» (агентства), которые определяют стандарты ипотечного кредитования и реализуют программы по выпуску ипотечных облигаций (MBS):

- Правительственная национальная ипотечная ассоциа­ция (GNMA или GinnieМае);

- Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA или FannieMac);

- Федеральная корпорация ипотечного жилищного креди­тования (FHLM или FreddieMac).

GNMA – единственное из трех крупнейших ипотечных агентств находится в государственной собственности. При этом GNMA является проводником государственных программ по льготному ипотечному кредитованию и кредитованию малообеспеченных слоев населения, которые не удовлетворяют требованиям, предъявляемыми к заемщикам большинством банков. Cферы компетенции GNMA является социальная ипотека. GNMA самостоятельно не выкупает ипотечные кредиты у банков и не выпускает ипотечные облигации.GNMA лишь следит за исполнением своих стандартов при выдаче ипотечных кредитов и предоставляет гарантии по выпускам MBS, эмитентом которых являются организации из одобренного GNMA списка (approvedissuers). При этом в качестве ипотечного покрытия по выпускам MBS, гарантированным GNMA, могут быть использованы только кредиты, застрахованные Федеральной дминистрацией по домостроительству (FHA) или гарантированные одним из следующих правительственных агентств: Департаментом по делам ветеранов (VA), Службой сельского домостроительства (RHS), Офисом общественного жилищного строительства и строительства жилья для коренною населения США (PIH). Выпуски MBSGNMA – единственные напрямую гарантированы правительством США.

FNMAи FHLMC – два частных ипотечных агентства, созданные при участии Конгресса США для развития вторичного рынка ипотечных кредитов. Конгресс США узаконил их создание и определил цели их деятельности и общественные функции. Именно поэтому FNMA и FHLMC называются «поддерживаемыми правительством организациями» (Governmentsponsoredenterprises – GSF), хотя правительство США не песет при этом ответственности по их обязательствам. Тем не менее рынок склонен считать бумаги (iSE равными по качеству бумагам GNMA, так как предпо-лагается, что GSE слишком велики и слишком важны для экономики, чтобы правительство допустило их банкротство. В отличие от GNMA, GSE сами выкупают у первичных кредиторов ипотечные кредиты, формируют пулы закладных и выпускают под их залог MBS. При этом GSE гарантируют выпущенные ими MBS на случай кредитных потерь по займам, составляющим ипотечное покрытие. Эта гарантия не является гарантией правительства США.

Поиск по сайту: