Диверсификация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска

Практика формирования портфеля недвижимости показывает, что для снижения уровня управляемого риска необходимо, чтобы число активов портфеля было не меньше 8 и не более 20, поскольку данное число активов позволяет диверсифицировать управляемый риск. Если число активов портфеля меньше 8, диверсификация управляемого риска не достигается, если выше 20 – возникают сложности в качестве управления портфелем недвижимости. Применительно к портфелю доходной недвижимости диверсификация управляемого риска достигается за счет:

- типа недвижимости;

- местоположения недвижимости;

- финансовой структуры инвестированного капитала.

При формировании портфеля недвижимости недостаточно простой диверсификации местоположения различных типов доходной недвижимости. Практика формирования портфелей недвижимости показала, что необходим анализ экономического потенциала регионов, который целесообразно проводить в двух направлениях:

- на основе сложившегося уровня занятости населения;

- на основе специализации региона.

Анализ экономического потенциала региона с учетом сложившегося уровня занятости, предполагает группировку регионов страны по пяти признакам:

- циклическая занятость (изменения уровня занятости происходят в связи с изменениями макроэкономической ситуации и этапа делового цикла);

- традиционно высокая занятость;

- недавно возникшая (в связи со структурной перестройкой); высокая занятость;

- традиционно низкая занятость;

- недавно возникшая низкая занятость.

Анализ на основе специализации региона предполагает классификацию регионов страны по основному виду занятости: производство электроэнергии; промышленное производ­ство; финансовые услуги; развитая сфера услуг; диверсифицированная занятость и неопределенная занятость.

Доходность активов портфеля должна быть в противофазе. Для оценки статистической зависимости между двумя временными рядами, например, ставками доходности различных типов доходной недвижимости, используется коэффициент корреляции. Этот коэффициент изменяется в пределах от +1 (положительная корреляция) до -1 (отрицательная корреляция).

Положительная корреляция, отражающая характер связи между двумя временными рядами, означает, что повышение ставок доходности по одному активу неизбежно вызывает возрастание ставок доходности по другим активам.

Отрицательная корреляция доходности активов в портфеле (доходность в противофазе) – это взаимосвязь между двумя рядами показателей ставок доходности активов, при которой доходность активов изменяется в противоположном направлении. Если портфель состоит из активов (типов недвижимости), доходность которых находится в положительной корреляции, то уровень риска портфеля возрастает, поскольку при изменении ситуации на рынке недвижимости или на рынке капитала доходность такого портфеля снизится в большей степени, чем доходность отдельных активов.

Изменение структуры активов портфеля в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке.

Старение активов портфеля – признак низкого качества управления портфелем, так как ситуация на рынке капитала и рынке недвижимости изменяется под влиянием многих факторов: социально-политических, экономических и др.

С учетом прогнозируемых изменений ситуации необходимо своевременно, т.е. до того, как данные изменения станут очевидными для подавляющей массы инвесторов, менять структуру портфеля, заменяя активы, уровень риска по которым возрастает без соответствующего прироста ставки доходности. Возможности изменения структуры портфеля в значительной степени определяются соотношением между управляемой и неуправляемой частя­ми портфеля.

Поиск по сайту: