Стоимость недвижимости: потребительская и рыночная

Как и любой товар недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость.

Под объектом недвижимости понимается товар, обращающийся на рынке, жестко связанный с участком земли, т.е. перенос его в другое место невозможен без его разрушения (утраты им потребительских свойств).

Стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это и рыночная стоимость, и стоимость замещения, и стоимость воспроизводства и т.д.

Рыночная стоимость –цена, с которой согласны желающий продать (продавец) и желающий купить (покупатель), не подвер­женные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех фактах, имеющих отношение к покупке. Необходимо иметь в ви­ду, что при определении рыночной стоимости имущества речь идет не о конкретном продавце и покупателе, а о гипотетической типичности сделки купли и продажи, исходя из спроса и предложения на конкретном рынке в определенное время, т.е. оценка имеет временную и пространственную определенность.

На рыночную стоимость недвижимости влияют четыре основных объективных фактора:

- спрос,

- полезность,

- дефицитность,

- отчуждаемость объекта недвижимости.

В отличие от рыночной стоимости на цену объекта недвижимости, как правило, влияет множество субъективных факторов: ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, не информированность продавца или покупателя о рынке, условиях продажи, их настроение на момент совершения сделки купли-продажи. Можно с определенной долей условности утверждать, что рыночная стоимость объективна, а цена субъективна. Хотя субъективной может быть и стоимость, например инвестиционная стоимость инвестора, когда он готов заплатить цену большую, чем рыночная стоимость, для того чтобы господствовать в данном секторе рынка.

Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилуч­шего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость рассчитывается исходя из текущего ис­пользования объекта.

Инвестиционная стоимость предполагает оценку стоимости предприятия для конкретного инвестора или группы инвесторов. Инвестиционная стоимость определяется как стоимость для конкретного инвестора на основе его индивидуальных требований к инвестициям в отличие от понятия рыночной стоимости, рассматривающей среднюю, типичную сделку купли-продажи. Причинами, по которым инвестиционная стоимость предприятия отличается от рыночной стоимости, являются различия в оцен­ках будущей доходности, степени риска, налоговой ситуации, в возможности сочетания данного предприятия с другими предприятиями собственника-инвестора и пр.

В сфере страхования часто используются понятия восстано­вительной стоимости и стоимости замещения. Восстановительная стоимость эквивалентна затратам на воспроизводство точной копии предприятия или его отдельного элемента. В данном случае не обязательно, чтобы аналог был самым экономичным из возможных вариантов. Стоимость замещения эквивалентна созданию аналогичного по профилю предприятия или его отдельного элемента.

Поиск по сайту: