Влияющие факторы

При оценке магазинов следует учитывать факторы, влияющие на стоимость аренды и/или на стоимость активов. Например, более выгодное расположение влечет более высокую арендную славку, однако хорошо расположенные магазины обычно попадают к наиболее "сговорчивым" покупателям, легко переходят из рук в руки с увеличением стоимости, т. е. местоположение влияет и на ставку капитализации дохода.

Местоположение

Местоположение оказывает решающее влияние как па величину арендной платы, так и на стоимость магазина.

Магазины с прекрасным местоположением обычно уступаются за высокую ренту. Более того, арендаторы обычно более стабильны. Что касается плохо расположенных магазинов, то норма прибыли торговцев после вычета таких первоочередных расходов, как налоги, ремонт, зарплата и т. п., является очень низкой, и любые сокращения оборота для торговца представляют большие проблемы. У хорошо расположенного магазина оборот высок, торговец имеет более высокую норму прибыли. Он одновременно в лучшем финансовом положении. В центральном торговом районе фактор местоположения не играет особой роли, однако оценщик может многое узнать, изучая привычки покупателей в наиболее напряженные часы.

Оценщик должен также принимать во внимание и динамические моменты. В рыночной экономике нередко местоположение, ранее считавшееся наиболее предпочтительным, утрачивает свою ценность в результате строительства торговых центров в другой части улицы или города, расширения улицы или переселения жителей в новостройки.

Встроенно-пристроенные объекты

Фронтальная часть и глубина магазина имеют важное влияние на торговый потенциал. Другими важными факторами являются:

- тип фронтальной части магазина; размещение и освещение внутренней части;

- наличие или отсутствие двора и доступа для погрузочно-разгрузочных работ в задней части магазина – это особенно ценно на оживленных улицах; подвал (если имеется), размер, конструкция, средства доступа, освещение, возможности использования;

- верхние этажи;

- приспособленность – удобно ли помещение для торговли, хранилища и проживания, имеются ли независимые средства доступа (важно при использовании одновременно для офисных нужд и проживания);

- общая инфраструктура и санитарно-экологическое состояние прилегающих помещений, а также удовлетворяют ли санитарные приспособления, теплоснабжение, освещение и вентиляция требованиям основных стандартов.

Поиск по сайту: