Опционы

Опцион – это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Исполнение опциона происходит через несколько лет (от трех до десяти лет) и до истечения согласованного срока (от пяти до тридцати лет). Опционы реализуются на одно здание или группу зданий. Владелец недвижимости предлагает опцион для того, чтобы заинтересовать покупателя в выдаче кредита по закладной на льготных условиях (гибридные обязательства).

Денежные потоки доходов у держателей опционов отсутствуют, поскольку опцион представляет собой право, а не обязанность, купить объект недвижимости по заранее установленной цене через определенное количество лет. Держатели опциона оплачивают опцион один раз в виде опционной премии (единичный отток). Опционная премия – это цена приобретения call-опциона или put-опциона (покупки или продажи). Контрактная цена исполнения опциона определяется как текущая цена на объект недвижимости (цена спот) плюс опционная премия. Одним из факторов, определяющих опционную премию, является текущая рыночная стоимость объекта недвижимости. Другим фактором выступает срок исполнения опциона – чем больше срок исполнения опциона, тем выше опционная премия как плата за повышенный риск.

Оценочная рыночная стоимость call-опциона (покупки) - разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости в период исполнения опциона (МР) и курсом его исполнения (SPC), умноженная на долевое участие держателя опциона в стоимости актива (г):

.

Курс исполнения опциона – договорной курс между покупателем и продавцом опциона.

Оценка стоимости опционов затруднена, поскольку ни один из стандартов оценки неприемлем, но имеются два подхода к оценке. Первый подход состоит в том, что держатели опциона оценивают его стоимость при условии, что стоимость недвижимости в период исполнения опциона возросла и опцион исполнен. Если стоимость недвижимости не превышает цену исполнения опциона, опцион оценивается как нулевой. Второй подход заключается в расчете различных вариантов ожидаемых изменений стоимости недвижимости в течение срока действия опциона. Недостаток этого подхода – сложность определения вероятности событий.

Ликвидность – опционы на недвижимость практически не­ликвидные, так как опционы на отдельное здание или на группу зданий продаются (покупаются) частным образом. Держатели опциона ограничены в своем контроле над операциями в недвижимость.

Риски – самая рискованная форма инвестиций в недвижимость, поскольку получение или неполучение дохода от опциона в недвижимость определяется возрастанием стоимости недвижимости в течение срока исполнения опциона.

Контроль у держателей опционов отсутствует, так как они не могут воздействовать на стоимость недвижимости.

Формы реализации опциона – стоимость опциона в денеж­ном выражении может быть реализована тремя путями:

- недвижимость может быть продана третьей стороне, и выручка от реализации делится между владельцем недвижимости и держателем опциона, поскольку опцион заключается на определенную часть стоимости недвижимости;

- денежные средства держателю опциона выплачиваются за счет потока доходов от недвижимости;

- денежные средства держателю опциона выплачиваются за счет нового долгового обязательства.

Поиск по сайту: