Капитальная стоимость

Норма капитализации чистой прибыли зависит от перечисленных выше факторов, а также от сравнения с результатами сегодняшних продаж.

Как правило, большие инвестиции в обустройство магазинов не вызывают возражений у покупателей объекта, поскольку стоимость магазина, как правило, растет и покупатель с полным основанием полагает, что его вложения в недвижимость скорее возрастут в цене, чем обесценятся.

Нормы прибыльности (капитализации), рассчитываемые при оценке магазинов, непосредственно зависят от динамики розничной торговли и макроэкономической конъюнктуры на инвестиционном рынке.

Приводимые ниже замечания, основывающиеся на тенденциях экономики Великобритании, могут быть приняты в качестве общего руководства при классификации объектов частной собственности. Однако на практике их следует постоянно сверять с данными последних продаж в конкретном районе.

Доходность магазинов в РБ в условиях переходной экономики должна в общем следовать указанным тенденциям с очевидными по­правками па иное соотношение инвестиционных альтернатив, инфля­цию и ценовой порог для возможных покупателей.

Для магазинов или торговых помещений, часто сдаваемых в аренду, обычно применяется метод опенки по доходу.

В центральной части города, где магазины конкурируют друг с другом, существует много данных об аренде, позволяющих сделать обоснованное заключение о величине арендной платы за определенные помещения.

Часто торговец не имеет полной уверенности в уровне чистого дохода от своей деятельности, однако существует определенный коридор для определения арендной платы путем переговоров между владельцем и арендатором недвижимости.

Структура данного соглашения базируется на арендной плате, со­ставляющей порядка 80% от рыночной стоимости аренды, и арендатор дополнительно соглашается уплачивать арендодателю часть годового дохода от своей деятельности. Так как данная величина арендной платы связана с вазовым товарооборотом, то ее часто называют «аренда на основе товарооборота».

Часть валового дохода, идущая на арендные платежи, зависит от типа продаваемых товаров, объема продаж, уровня капиталооборота, необходимого торгового пространства и т. д. Например, при торговле ювелирными изделиями требуется меньше площадей, чем, скажем, при торговле мясными продуктами, но продаваемые изделия очень дороги и наценка на них очень велика. Если торговец юве­лирными изделиями предвидит высокий доход, он предложит более высокую арендную плату, чем мясник. Последний может располо­жить свой магазин в менее престижном и соответственно более дешевом месте торгового района. Продавец ковров или мебели, которому необходимы большие торговые площади, также будет искать их на некотором удалении от центра торгового района. Торговец выбирает лучшее местоположение, для своего магазина исходя из своих финансовых возможностей. Анализ рыночной арендной платы обеспечит информацию о предпочтениях продавцов.

В рыночной экономике, когда каждое помещение может быть арен­довано, торговые компании вынуждены конкурировать за право аренды. Поэтому данные по арендной плате хорошо согласуются с рыночным уровнем оплаты.

Стоимость недвижимой собственности также можно определять с применением рыночной процентной ставки к определенному уровню арендных платежей, т.е. с использованием доходного подхода.

Поиск по сайту: