|
|||||||
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция |
Оценка объектов недвижимости и факторы, влияющие на их ценуКак и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов, из которых только последние связаны с поведением конкретного продавца, покупателя и/или посредника на стадии заключения сделки. К субъективным факторам относятся, например, темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, личные симпатии и антипатии участников операций с недвижимостью и т. д. Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете средний уровень цен конкретных сделок. Экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок (налоги, пошлины и т.д.); уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. К макроэкономическим относятся и долгосрочные факторы: - различия в динамике цен на товары (услуга) и условий оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса; - темпы и масштабы формирования нового социального слоя «богатых людей», располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость; - развитие системы иностранных представительств в регионе и т. д. - В отдельную подгруппу могут быть выделены факторы, связанные с феноменом массового сознания: - инфляционные ожидания, - рекламные мифы и т. п. Влияние указанных факторов, определяющих общую ситуацию на рынке недвижимости, на общий уровень, структуру и динамику цен на недвижимость – предмет самостоятельного исследования и здесь не рассматривается. Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи недвижимости (например, квартиры, дачи) и с правовым характером сделки. Для краткосрочных периодов (до 1 месяца) макроэкономические факторы можно считать условно-постоянными (они изменяются довольно медленно), а общую конъюнктуру рынка фиксированной. Для того чтобы определить стоимость объектов недвижимости, необходимо иметь представление о совокупности факторов, влияющих на стоимость недвижимости, а также о влиянии отдельных факторов. Существуют четыре основные группы факторов: социальные, экономические, экологические и государственное правовое регулирование. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости. Каждый из факторов воздействует на имущественные стоимости в сторону увеличения или понижения. 1. Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения. Сюда относятся демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуре. 2. Экономические факторы также существенно влияют на стоимость недвижимого имущества. Необходимо проанализировать сложившиеся на настоящий момент соотношения между спросом и предложением и сделать прогноз будущих изменений, а также покупательной способности населения для удовлетворения своих потребностей и запросов. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость населения, средняя заработная плата, степень экономического развития района, уровень цен, доступность и условие кредита под покупку жилья и т.д. На предложение влияют свободные участки земли и простаивающие помещения, новые мощности на стадии строительства или его планирования, арендные ставки и сложившиеся цены на готовые объекты, себестоимость строительства. 3. Факторы государственного регулирования на всех уровнях оказывают на имущественные стоимости большое влияние, порой способное возобладать в отдельных регионах над такими имеющимися экономическими условиями, как соотношение спроса и предложения. К сфере государственного регулирования относятся: - ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, нормативы строительства; - коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт; - налоговая инспекция; - специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.). 4. Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости. Захламление (например, мусором) территории (участка земли) объекта недвижимости оказывает лишь механическое негативное воздействиебез физико-химических последствий. Изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды(при наличии в структуре объекта недвижимости обособленного водного объекта) оказывает негативное воздействие как непосредственно на объект недвижимости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т.д.), так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, работающих в офисе и т. д.). Изменение физических параметров окружающей природно-антропогенной средыобъекта недвижимости: тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное и т. п. Тепловое загрязнение рассматривается как повышение температуры среды вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости. Изменение естественной освещенности территории объекта недвижимости вследствие затенения ближайшими объектами недвижимости и искусственным источником света. Увеличение интенсивности шума сверх природного уровня влияет на проживающих либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости (у человека такое увеличение интенсивности шума ведет к повышению утомляемости, снижению умственной активности, а при достижении 90–100 дБ – к постепенной потере слуха). Изменение электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (линии электропередачи, радио- и телевизионные промышленные установки и т.д.). Естественный уровень содержания радиационных веществ в среде, в пространстве которой находится рассматриваемый объект недвижимости, может быть повышенным. При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Поиск по сайту: |
Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.003 сек.) |