АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

Оценка объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену

Читайте также:
  1. А) Оценка уровня подготовленности нового работника.
  2. Анализ активов организации и оценка эффективности их использования.
  3. Анализ безубыточности и оценка запаса финансовой прочности
  4. Анализ безубыточности и оценка запаса финансовой прочности
  5. Анализ и оценка денежных потоков предприятия
  6. Анализ и оценка проекта СФЗ
  7. Анализ и оценка проектных рисков
  8. Анализ и оценка реальных возможностей восстановления платежеспособности предприятия
  9. Анализ и оценка финансового состояния торговой организации
  10. Анализ окружения объектов недвижимости
  11. Анализ равновесия между активами предприятия и источниками их формирования. Оценка финансовой устойчивости предприятия
  12. Анализ финансовых коэффициентов и комплексная оценка деятельности предприятия

Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов, из которых только последние связаны с поведением конкретного продавца, покупателя и/или посредника на стадии заключения сделки. К субъективным факторам относятся, например, темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, личные симпатии и антипатии участников операций с недвижимостью и т. д.

Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете средний уровень цен конкретных сделок.

Экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические.

К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок (налоги, пошлины и т.д.); уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика.

К макроэкономическим относятся и долгосрочные факторы:

- различия в динамике цен на товары (услуга) и условий оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;

- темпы и масштабы формирования нового социального слоя «богатых людей», располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;

- развитие системы иностранных представительств в регионе и т. д.

- В отдельную подгруппу могут быть выделены факторы, связанные с феноменом массового сознания:

- инфляционные ожидания,

- рекламные мифы и т. п.

Влияние указанных факторов, определяющих общую ситуацию на рынке недвижимости, на общий уровень, структуру и динамику цен на недвижимость – предмет самостоятельного исследования и здесь не рассматривается.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи недвижимости (например, квартиры, дачи) и с правовым характером сделки.

Для краткосрочных периодов (до 1 месяца) макроэкономические факторы можно считать условно-постоянными (они изменяются довольно медленно), а общую конъюнктуру рынка фиксированной.

Для того чтобы определить стоимость объектов недвижимости, необходимо иметь представление о совокупности факторов, влияющих на стоимость недвижимости, а также о влиянии отдельных факторов.

Существуют четыре основные группы факторов: социальные, экономические, экологические и государственное правовое регулирование. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости. Каждый из факторов воздействует на имущественные стоимости в сторону увеличения или понижения.

1. Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения. Сюда относятся демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуре.

2. Экономические факторы также существенно влияют на стоимость недвижимого имущества. Необходимо проанализиро­вать сложившиеся на настоящий момент соотношения между спросом и предложением и сделать прогноз будущих изменений, а также покупательной способности населения для удовлетворения своих потребностей и запросов. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость населения, средняя заработная плата, степень экономического развития района, уро­вень цен, доступность и условие кредита под покупку жилья и т.д. На предложение влияют свободные участки земли и простаивающие помещения, новые мощности на стадии строительства или его планирования, арендные ставки и сложившиеся цены на готовые объекты, себестоимость строительства.

3. Факторы государственного регулирования на всех уровнях ока­зывают на имущественные стоимости большое влияние, порой способное возобладать в отдельных регионах над такими имеющи­мися экономическими условиями, как соотношение спроса и предложения. К сфере государственного регулирования относятся:

- ограничение оборота недвижимости и способов землеполь­зования, нормативы строительства;

- коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана поряд­ка, уборка мусора и общественный транспорт;

- налоговая инспекция;

- специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, го­сударственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).

4. Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости. Захламление (например, мусором) территории (участка земли) объекта недвижимости оказывает лишь механическое негативное воздействиебез физико-химических последствий.

Изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды(при наличии в структуре объекта недвижимости обособленного водно­го объекта) оказывает негативное воздействие как непосредственно на объект недвижимости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т.д.), так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, работающих в офисе и т. д.).

Изменение физических параметров окружающей природно-антропогенной средыобъекта недвижимости: тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное и т. п.

Тепловое загрязнение рассматривается как повышение темпе­ратуры среды вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды от источ­ников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости.

Изменение естественной освещенности территории объекта недвижимости вследствие затенения ближайшими объектами недвижимости и искусственным источником света.

Увеличение интенсивности шума сверх природного уровня влияет на проживающих либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости (у человека такое увеличение интенсивности шума ведет к повышению утомляемости, снижению умственной активности, а при достижении 90–100 дБ – к постепенной потере слуха).

Изменение электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (линии электропередачи, радио- и телевизионные промышленные установки и т.д.).

Естественный уровень содержания радиационных веществ в среде, в пространстве которой находится рассматриваемый объект недвижимости, может быть повышенным.

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости.


1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 |

Поиск по сайту:



Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.004 сек.)