Характеристика системы рынка недвижимости, как сферы инвестиций

Рынок недвижимости – это средство перераспределен земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

Он обеспечивает с помощью механизма "невидимой руки" и государственной регулирования:

- передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

- связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Основу рынка недвижимости составляют:

- существующие земельные участки и вновь создаваемые;

- реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначении;

- деньги или финансовый капитал.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов:

- спрос;

- предложение;

- цена;

- менеджмент;

- маркетинг;

- инфраструктура;

- деловые процедуры.

Спрос – это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты, например, на земельные учас­тки, под влиянием многочисленных факторов – экономичес­ких, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Предложение – это количество земли и другого недвижимого имущества (м², м³, соток, га, квартир и т.п.), которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость – это наиболее вероятный денежный эквива­лент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, – информационная и нфраструктура – должна содержать достоверные сведения трех видов:

- о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;

- о структуре спроса и предложений по различным объектам;

- об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других – залоговые обязательства, в иных – объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:

- локализация рынка, поскольку его товары неподвижны и уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

- открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер;

- владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;

б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

в) налог на недвижимое имущество;

г) государственная пошлина и другие сборы на сделки;

- спрос определяется не только и не столько потребитель­скими качествами самих объектов, а в основном их местоположением;

- низкая эластичность предложения, так как по ряду при­чин невозможно сразу построить много новых квартир, сами здания и сооружения долговечны, а земля – вечна;

- товары – объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;

- сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

- товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но объектом их инвестиционной деятельности;

- относительно меньшее число участников рынка и коли­чество совершаемых сделок на нем;

- большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам.

Поиск по сайту: