Затратный подход. Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с

Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества.

Поэтому сфера применения затратного подхода достаточно узка и используется при:

- оценке недвижимости на рынках, характеризующихся отсутствием достаточной информации для применения рыночного или доходного подходов;

- оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, инженерной инфраструктуры и т.п.), которые, как правило, не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует;

- при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя;

- при исчислении установленных законодательством на­логов и сборов; переоценке основных фондов и в некоторых других случаях.

Оценка имущества затратным методом предусматривает выполнение следующих операций:

1. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости;

2. Определение стоимости замещения;

3. Расчет всех видов износа и определение стоимости замещения с учетом износа (вчитается общий износ из затрат на его воспроизводство или замещение);

4. Расчет общей стоимости путем добавления к чистой стоимости замещения недвижимости стоимость земельного участка.

Первая операция – оценка рыночной стоимости земельного участка на котором находится объект недвижимости.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков, основанных на трех базисных подходах:

- метод сопоставимых продаж;

- метод соответствия (переноса);

- метод капитализации земельной ренты;

- метод техники остатка для земли;

- метод разбития земельного участка.

Метод по сопоставляемым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по земельным участкам, проданным в последнее время и внесении поправок в цены продаж.

Процесс сравнения оцениваемого земельного участка с другими объектами рынка осуществляется по следующим элементам (факторам) сравнения:

- местоположение;

- время продажи;

- условия финансирования сделки;

- физические характеристики;

- условия продажи;

- характеристика дохода.

Первым элементом сравнения является местоположение участка и связанное с ним окружение, инфраструктура, природная среда и т. п. Для определения поправки выявляются все принимаемые рынком различия в окружении и все следствия различий в местоположении земельных участков.

Поскольку время продажи – один из основных элементов сравнения, то для правильного внесения поправок в цены продаж необходимо использовать индексы структурной инфляции, а также учитывать сезонные колебания цен на земельном рынке.

Размеры платежей по процентам, срок кредита, соотношение величины кредита и стоимости заложенного имущества необходимо проанализировать по каждой сделке и выявить различия между сопоставимыми продажами и оцениваемым участком. В случае наличия таких различий необходимо внести соответствующие поправки в исходные данные.

Аналогичным образом следует относиться к условиям самих продаж, т. е. к тем обстоятельствам, в которых действовали продавец и покупатель. Однако по данному элементу наиболее сложно выявить соответствующие данные на рынке. Другая сложность – определение величины самой поправки. Прежде всего, исходя из того, что время продажи – один из основных элементов сравнения, для внесения поправок на цены продаж необходимо использовать индексы структурной инфляции, а также учитывать сезонные колебания цен на земельном рынке.

Для определения величины поправки на различие в физических характеристиках также используется метод сопоставимых парных продаж. К числу основных физических различий земельных участков следует отнести: размеры, форму, несущие и дренажные параметры почвы, угол наклона участка, градостроительные ограничения и т.д.

Необходимым условием определения поправки на основе характеристик дохода является активное состояние рынка аренды земельных участков. Это позволяет сравнивать характеристики дохода по сопоставимым участкам и вносить соответствующие поправки

Механизм внесения поправок может быть разным.

Во-первых, поправки можно вносить прибавлением или вычита­нием соответствующей денежной суммы. При этом денежная поправка может вноситься как в цену всего участка (абсолютная денежная поправка), так и в цену единицы сравнения (относительная денежная поправка).

Во-вторых, поправки могут вноситься путем сложения или вычитания отклонений в процентном выражении (процентная поправка). В случае внесения процентных поправок в сочетании с денежными важна последовательность их внесения, так как она влияет на итоговое значение скорректированной стоимости оценивае­мого земельного участка. Методологически верной является следующая последовательность внесения процентных поправок в сочетании с денежными поправками.

Первой вносится поправка па местоположение, затем – на время продажи. Эта поправка учитывает изменение (как правило, рост) цен во времени па земельном рынке и основывается на анализе продаж, совершенных при нормальных условиях финансирования и продажи. В результате получается сумма, за которую был бы продан сопоставимый участок на дату оценки при нормальных условиях финансирования и продаж. Третьей делается поправка на условия финансирования и применяется непосредственно к цене сопоставимой продажи, а после этого – на физические характеристики. Следующей делается поправка па особые условия продажи. В результате получается цена продажи сопоставимого земельного участка при нормальных условиях финансирования и продажи. Скорректированная цена продажи сопоставимого земельного участка, полученная в результате этих поправок, является рыночной стоимостью оцениваемого земельного участка и наиболее реально отражает цену, за которую сопоставимый участок был бы про­дан на дату оценки, если бы он был бы точно такой же, как оцениваемый земельный участок.

Метод соотнесения (переноса) заключается в анализе продаж здания, расположенного на соседнем участке и разделении общей цены продажи на две составлящие: цену здания и цену земельного участка.

Метод капитализации земельной ренты представляет собой капитализацию доходов, полученных за счет арендных платежей.

Метод техники остатка для земли при оценке стоимости земельного участка применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и недвижимости на нем.

Метод разбития (освоения) земельного участка используется в случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки с последующим дисконтированием денежных потоков.

Вторая операция – определение валовой стоимости замещения.

Существует три основных метода определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости.

1. Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта.

2. Метод разбивки по компонентам, основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели.

3. Метод количественного обследования, заключается в составлении объектов и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь.

Третья операция – определение износа объекта недвижимости.

Четвертая операция – добавление стоимости земли к стоимости замещения.

Поиск по сайту: