|
|||||||
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция |
Износ и амортизация недвижимости
Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании ) подвержен износу. В результате ухудшаются его технические и экономические характеристики, а стоимость в виде амортизационных отчислений переносится на стоимость продукции (услуг) и используется для восстановления вложенного в объект капитала или друг их целей. Износ – это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. По российской концепции различают физический и моральный износ. При физическом ) со временем происходит утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием воздействий и природных сил. Величина определяется по соотношению фактическогои нормативного сроков службы. Моральный износ первого рода можно рассчитать на основе балансовойи восстановительной стоимостиобъекта. Моральный износ второго рода, в конечном счете, выводится из сравнения доходности действующего старого объекта и аналогичного нового. Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений – денежного выражения перенесенной стоимости. При оценке недвижимости амортизация определяется путем разделения износа на три основных вида: физический, функциональный и экономический, или внешний. Физический износ считается неустранимым, когда издержки на его исправление превосходят вклад, добавляемый к стоимости объекта. Для расчета неустранимого физического износа элементы здания подразделяются надолговременные (фундамент, перекрытия и др.) ибыстро изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др.). Износ долговременных элементов рассчитывается путем вычисления эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях, исходя из затрат на воспроизводство каждого компонента. Устранимый физический износ – это текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше восстановленной стоимости. Функциональный износ означает несоответствие объекта действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности: удобства планировки, инженерного обеспечения, размера кухни, оборудования и др. Он может быть устранимым и неустранимым в зависимости от соотношения издержек на ремонт и величины дополнительно полученной стоимости всего объекта, Если вклад в стоимость больше затрат на восстановление, то функциональный износ считается устранимым. Неустранимый функциональный износ – это уменьшение стоимости недвижимости из-за недостатка или избытка (сверх достаточности) ее качественных характеристик. Почти все «недостатки» и «излишества» в планировке и оформлении зданий практически неустранимы. Величина функционального износа определяется путем рыночных сопоставлений взаимоувязанных пар (групп) объектов недвижимости, проданных на рынке несколько месяцев (недель) назад. Внешний износ – это убытки, вызываемые внешними по отношению к границам недвижимости факторами: близость железнодорожных путей, автостоянок, бензоколонок, ухудшение экономических условий и других обстоятельств, снижающих стоимость объекта и получаемые доходы от него. Количественно внешний износ устанавливается методом сравнения цен спаренных продаж сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки негативного внешнего воздействия, а другой – нет. Накопленный износ по всем причинам или износ одного вида можно исчислить методом срока жизни недвижимости. Для определения величины амортизационных отчислений применяются следующие способы: равномерный (линейный); ускоренный (способ уменьшаемого остатка); способ списания стоимости пропорционально объему продукции.
Поиск по сайту: |
Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.003 сек.) |