Особенности оценки офисов

К настоящему времени рынок офисных помещений не получил должного развития. Случаи купли-продажи таких помещений еще редки, под офисы нередко продаются бывшие квартиры. Существенно большее развитие получила аренда офисных помещений.

Ниже представлены рекомендации по оценке офисов на основе западного опыта. На стоимость офисных помещении влияют многие факторы, однако, в различной степени. Если оценщик определил, что здание хорошо расположено и не требует ремонта, скорее всею, его стоимость будет зависеть от условий, на которых арендатор занимает помещение, так как эти условия непосредственно определяют объем чистого дохода владельца.

Нет точных правил, определяющих условия сдачи офисных помещений в аренду.

Срок аренды может быть несколько лет, год, квартал, даже месяц.

В зависимости от качественных характеристик офисные помещения подразделяются на четыре класса: А, Б, С, Д.

К классу А относятся офисные помещения в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города и вблизи крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в соответствии с западными стандартами, начиная от самых современных систем телекоммуникационной связи и заканчивая системами климат-контроля. Внутренние помещения, здания и прилегающая территория содержатся в образцовом состоянии, имеются собственные службы управления, обслуживания I безопасности, охраняемая автостоянка.

Офисные помещения класса Б обладают практически всеми вышеперечисленными характеристиками, но с мень­шим перечнем дополнительных услуг.

Арендаторами офисных помещений классов А и Б являются западные компании и крупные фирмы.

Основная часть отечественных фирм предпочитает арендовать офисные помещения более низкого качества, относящиеся к классам С и Д. Первый из них представлен офисами в гостиницах, приспособленных помещениях (НИИ, учебных заведениях и др.), расположенных вне центра города, но на пересечении транспортных магистралей, вблизи станций метро.

Неприспособленные помещения, расположенные вне транспортных развязок, относятся к классу Д. Их несомненное преимущество – возможность получения площади требуемых размеров за приемлемую плату.

Если здание целиком передается одному арендатору, все расходы по ремонту могут перекладываться на арендатора. Если здание сдается в аренду частями нескольким арендаторам, владелец обычно не может переложить на них ответственность за выполнение ремонта внешней инфраструктуры и внутренних коридоров строения, главного входа, вспомогательных помещений и т. п. Контроль за их состоянием владелец должен осуществлять самостоятельно и покрывать расходы за счет специальных фондов.

Прочие затраты владельцы строения обычно стремятся переложить на плечи арендаторов. Как правило, арендаторов обязывают покрывать местные налоги. Даже в тех случаях, когда владелец оплачивает эти расходы сам, в договоре аренды может присутствовать пункт о налогах на имущество. Владелец недвижимости соглашается платить налоги на имущество только до определенного предела, все платежи сверх этого предела перекладываются на арендатора. Зачастую владелец в дополнение к арендной плате собирает с арендаторов плату за коммунальные услуги для оплаты водоснабжения, отопления, лифта, а также капитального ремонта, охраны и управления. Стабильность дохода владельца недвижимой собственности достигается устранением из арендной платы как можно большего числа переменных расходов и возложением их на арендатора.

При передаче здания целиком одному арендатору со связанными с этим обязательствами и выгодами процесс оценки будет достаточно простым. Однако если здание «разбивается» на несколько частей, а владелец сохраняет контроль над частью строения (т. е. главным входом, коридорами, лестницами, лифтом и туалетами) и предлагает арендаторам серию необходимых услуг, то их стоимость может быть включена в стоимость арендной платы либо вычисляется отдельно, например, в расчете на 1 кв. м в год. В данной ситуации имеются следующие составляющие: валовая выручка, эксплуатационные расходы, чистая прибыль и капитализация.

Валовая выручка состоит из:

- поступлений от существующих арендаторов;

- потенциальной выручки от неиспользуемых помещений, занима­емых домовладельцем;

- потенциальной выручки от намечаемых арендных контрактов.

Расходы включают:

- ремонт;

- водоснабжение;

- горячая вода и обогрев;

- освещение;

- лифты;

- персонал;

- уборка помещений:

- страхование;

- управление;

- прочие расходы.

Чистый доход и капитализация – это в данном случае:

- чистая прибыль;

- капитализация чистой прибыли.

Имеется большое расхождение в данных о рентных ставках в различных частях города. Дня отдельных зданий могут применяться скидки для первого и второго этажей. В старых строениях без лифта, где затруднен доступ к верхним этажам, зачастую производятся последовательные скидки с первого до последнего этажа. В новых строениях с современными лифтами и практически равной доступностью разных этажей рентные ставки за третий, четвертый и последующие этажи могут приближаться или даже превосходить арендные ставки за первый-второй этажи.

Первый (нижний) этаж офисного строения, если позволяет место­положение, иногда используется под магазины, а также представительства банков, страховых компаний и т. п. В этом случае взимаемая рента может значительно превышать среднюю для офисных строений.

Большое значение при оценке имеют дополнительные расходы. Еже­годные расходы на ремонт зависят от возраста здания, архитектурного решения, использованных материалов, а также от наличия обязательств каждого из арендаторов содержать свое помещение в нормальном состоянии. Ремонт любого здания, за исключением разве что декоративных работ, состоит большей частью из замены или восстановления дефектных материалов. Погодные условия сильно влияют на необходимость в ремонте, прежде всего на внешнюю окраску. Поэтому если начальные затраты на ремонт могут быть небольшими, то их величина со временем возрастет. Обязательство арендатора производить внутренний ремонт зависит от условий арендного договора. В некоторых случаях арендаторы принимают это условие, в других – за ремонт отвечает владелец здания. Следует произвести подробное обследование помещений и вывести ежегодную среднюю величину расходов на текущий и капитальный ремонт для данных условий. Затраты на периодический декоративный ремонт центральных лестниц и коридоров могут быть оценены без особого труда и приведены к годовому измерению.

Чистый доход представляет собой рассчитанную или фактическую выручку за вычетом рассчитанных связанных расходов. Коэффициент капитализации зависит от типа имущества, его местоположения, возможности полной аренды строения, а также от большого числа прочих факторов, обеспечивающих инвестору определенный уровень надежно­сти получения доходов.

Поиск по сайту: