АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

Ликвидность. Ликвидность в значительной мере влияет на привлечение инвесторов

Читайте также:
  1. Ликвидность активов предприятия
  2. ЛИКВИДНОСТЬ И ДОСТАТОЧНОСТЬ КАПИТАЛА КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА
  3. Ликвидность и платежеспособность
  4. Ликвидность КБ.
  5. Надзор за ликвидностью коммерческого банка
  6. Происхождение, сущность, виды и функции денег. Финансовые активы и их ликвидность.
  7. Четыре теории управления ликвидностью

 

Ликвидность в значительной мере влияет на привлечение инвесторов. Неликвидность сдерживает свободу предпринимателей и является серьезной проблемой.

Для малозначимых рынков недвижимости характерна крайне низкая ликвидность и потому есть только один рецепт избежать данного вида риска – не вкладывать капитал в доходную недвижимость на малозначимых рынках.

К малозначимым рынкам относятся рынки регионов (стран) с численностью населения не выше 450 тыс. человек. Небольшой масштаб таких рынков снижает реальные возможности для инвестирования в доходную недвижимость и повышает риск неопределенности.

Кроме того, на ликвидность малозначимых рынков влияют политический и валютный риски

Политический риск – это, по существу, страховой риск. Существующая методика оценки страхового риска требует учета ряда факторов (табл. 13.3).

Таблица 13.3

Расчет страхового риска кумулятивным методом

Показатель Оценка фактора риска
  от 0 до 10
1. Риск, связанный с активами:  
политика экспроприации
политика национализации
возможности местного самофинансирования
2. Риски, связанные с социально-экономической ситуацией:  
политическая стабильность
отношение к иностранным инвестициям
стабильность правовой ситуации по защите частной собственности
участие государства в управлении экономикой
отношение населения к частной собственности
наличие и стоимость рабочей силы
отношения с сопредельными государствами
степень коррумпированности и влияния организованной преступности
3. Финансовые риски:  
конвертируемость национальной валюты
стабильность национальной валюты
ограничения на вывоз капитала
емкость рынка
доступ на рынок ЕЭС
тенденции развития экономики
стабильность налогообложения
темпы инфляции и инфляционные ожидания
местные потребности в иностранном капитале

 

Определяем уровень страхового риска методом эксперт­ной оценки на основе средневзвешенной:

 

 

Рассмотренные факторы страхового риска относятся по принятой терминологии к глобальным политическим рискам. К локальному политическому риску относятся сложности установления контактов с местной администрацией и определение соответствующего уровня принятия решений. Страховой риск учитывают, корректируя приемлемую ставку доходности инвестиций в недвижимость. Например, если приемлемая ставка доходности инвестиций в недвижимость составила 20%, а страховой риск – 6,38%, то ставка доходности с учетом страхового риска равна 20% + 6,38 = 26,38%.



 

Валютный риск – это риск получения убытков в результате неблагоприятных краткосрочных и долгосрочных колебаний курсов валют на международных финансовых рынках. Ему подвержены инвесторы в доходную недвижимость в связи с необходимостью конвертации валюты в период покупки-продажи объектов недвижимости и переводом потоков доходов в национальную валюту.

 

 

 
 

 


Рис. 13.2. Классификация валютного риска

 

Операционный валютный риск возникает, когда специфика деловой операции требует проведения платежа или получения средств в иностранной валюте в какой-то момент в будущем. Колебания валютного курса могут привести к сокращению реальной суммы выручки или увеличению реальной суммы платежа в иностранной валюте по сравнению с первоначальными расчетами. Этот вид риска связан с потоками денежных средств или величиной выплат. Например, стоимость объектов недвижимости может увеличиваться или уменьшаться из-за изменения валютных курсов.

Трансляционный валютный риск возникает при консолидации счетов иностранных дочерних компаний с финансовыми отчетами многонациональных корпораций. Это риск снижения стоимости активов и потери прибыли.

Экономический валютный риск – это риск сокращения выручки или роста расходов, связанных с неблагоприятными изменениями валютных курсов. Он носит долговременный характер и связан с тем, что компания производит расходы в одной валюте, а получает доходы в другой, в результате любые изменения валютных курсов могут отразиться на финансовом положении компании.

Существует два главных последствия экономического риска:

- уменьшение прибыли по будущим операциям (прямой экономический риск);

- потеря определенной части ценовой конкуренции в сравнении с иностранными производителями (косвенный экономический риск).

Инвесторы в доходную недвижимость особенно подвержены прямому экономическому валютному риску, если вкладывают капиталы в страну, валюта которой обесценивается. Инвестиции в недвижимость носят в основном долгосрочный характер и потому страхование объекта недвижимости от валютного риска практически невозможно. Учет возможных потерь за счет обесценения иностранной валюты проводится через определение приемлемой ставки доходности инвестиций. Например, рассчитано, что ставка доходности инвестированного в недвижимость капитала в национальной валюте должна составить 35%. Если инвестиции осуществляются в страну, валюта которой обесценивается на 15% в год (это внешнее обесценение, выраженное в изменении валютного курса), то приемлемая ставка доходности в иностранной валюте:

 

,

 

где г – требуемая ставка доходности в национальной валюте;

к – ставка доходности в иностранной валюте;

j –темпы обесценения иностранной валюты.

Данная формула показывает, что необходимо учитывать как приемлемую ставку доходности в национальной валюте, гак и изменения валютного курса.

 


1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 |


Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.008 сек.)