Доходный подход. Суть метода заключается в том, что он связан с определением стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости

Суть метода заключается в том, что он связан с определением стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости. Технология использования доходного метода предусматривает выполнение пяти операций.

Первая операция – определение будущего валового дохода. Оценщик определяет валовый доход, основываясь на балансовых годовых отчетах за последние 3 года.

Определение валового дохода включает:

1. Оценку потенциального валового дохода.

2. Оценку действительного валового дохода.

Вторая операция – вычитание операционных издержек.

Операционные издержки:

- условно-постоянные, независящие от степени эксплуатации объекта недвижимости (налог на имущество, страховые взносы и т.д.);

- условно-переменные, изменяющиеся в зависимости от степени использования и загрузки объекта (уборка, вывоз мусора и т. д);

- резервы на замещение – замена быстро изнашивающихся элементов, наиболее подверженных износу (кровля, сантехника и т.д.).

Третья операция – определение и корректировка чистого (операционного) дохода.

Четвертая операция – оценка и мультипликатор гудвилл.

Гудвилл определяется как «привилегия, передаваемая продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса» (Оксфордский словарь английского языка). Международный комитет по стандартам бухгалтерского учета считает, что гудвилл – «разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов».

Определение стоимости гудвилл:

- включить основные активы владельца;

- исключить стоимость недвижимости арендатора и стоимость гудвилл, связанных с именем прежнего владельца;

- по требованию заказчика отдельно указать стоимость определенных позиций, связанных с недвижимостью, если используется сравнительный метод оценки.

- полученную стоимость гудвилл, связанную с собственностью. Оценщик умножает на коэффициент от 1 до 5.

Пятая операция – определение окончательной стоимости недвижимости.

Для понимания сущности метода оценки объектов доходной недвижимости необходимо рассмотреть функции сложного процента, которые характеризуют количественные изменения стоимости денег во времени.

К таким функциям относятся:

1. Будущая стоимость единичного вложения – определяет величину будущей стоимости денежной единицы через n период при сложном проценте.

2. Текущая стоимость единичного вложения – соответствует сегодняшней стоимости денежной единицы, получаемой через n периодов при заданных процентах (годовых).

3. Текущая стоимость единичного вложения за период – определяет настоящую стоимость серии будущих равных единичных платежей в течении n периодов при ставке сложного процента.

4. Будущая стоимость единичного вложения за период – показывает какова стоимость серии будущих равных единичных платежей в течении n периодов при ставке сложного процента.

5. Фактор амортизации единичного вложения – показывает, каков должен быть размер платежей в течении n периодов, чтобы их настоящая стоимость при норме процента была равна 1.

6. Фактор фонда возмещения – рассчитывает величину равновеликих платежей, которые бы аккумулировали бы на счету к концу срока аннуитета 1 денежную единицу.

Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. В основе метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта, так и возмещение капитала.

1. Метод прямого сопоставления заключается в сопоставлении оцениваемого объекта с объектом аналогом. Полагается, что у обоих одинаковые ставки капитализации.

2. Метод связанных инвестиций применяется в случае использования для покупки объекта недвижимости как собственного, так и заемного капитала:

- ставка капитализации на заемные средства (ипотечная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита;

- ставка капитализации на собственные средства (ставка капитализации собственного капитала) определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала.

Составляющая заемного капитала определяется как произведение ипотечной постоянной и отношения величины заемного капитала в общей сумме вложенного капитала. Составляющая собственного капитала определяется как:

1. Метод Эллвуда является модифиципованным методом связанных инвестиций, учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.

2. Кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложением инвестиций неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др.

Поиск по сайту: