Оцінка офісних будинків

Для оцінки офісних будинків необхідно використовувати метод капіталізації доходу, тому що такі будинки здобуваються для одержання доходу від їхньої експлуатації.

Завдання оцінювача полягає в тім, щоб визначити чистий операційний доход і відповідні ставки капіталізації.

Показник чистого операційного доходу залежить від плати за орендовані приміщення і витрат по експлуатації будинку. Не існує яких-небудь єдиних правил, на яких офісний будинок здається в оренду. Кожен договір оренди є індивідуальним і може містити багато різних умов і обмежень, у тому числі не відображених у договорі оренди. Перш ніж приступити до оцінки офісного будинку, оцінювач повинний уважним образом досліджувати договори оренди.

Офісний будинок може бути зданий цілком одному орендарю, великими блоками, наприклад поверхами, декільком орендарям чи множині дрібних орендарів. Крім того, частина приміщень може займати сам домовласник. У залежності від цих умов можуть різним образом розподілятися витрати по експлуатації будинку.

Якщо будинок цілком передається одному орендарю, то, як правило, усі витрати по експлуатації покладаються на нього. Якщо будинок здається частинами великій кількості орендарів, то витрати по ремонту зовнішньої інфраструктури, коридорів, фасадів, головного входу, допоміжних приміщень і т.д. власник бере на себе. Договорами оренди можуть бути передбачені умови оплати орендарями частини витрат по ремонті і комунальних послугах.

Основне правило полягає в тому, що власник будинку для усунення як можна більшого числа випадкових витрат і гарантії стабільності доходу буде прагнути перекласти велику частину витрат на орендарів.

У випадку якщо будинок здається частинами і власник залишає за собою якусь частину будинку і пропонує орендарям додаткові послуги, що можуть бути включені в орендний договір чи оплачуватися окремо, те грошові потоки оцінювач повинний розкласти на складові: валовий доход, експлуатаційні витрати, чиста операційний доход і ставку капіталізації.

Валовий доход буде складатися з:

- рентної плати існуючих орендарів;

- доходу від приміщень, займаних власником;

- потенційного доходу від ще не зданих площ;

- потенційного доходу від переукладання контрактів з існуючими орендарями після витікання їхніх термінів.

Експлуатаційні витрати включають:

- комунальні платежі;

- витрати на оплату обслуговуючого персоналу;

- страхування;

- витрати на ремонт:

- витрати на експлуатацію ліфтів;

- витрати на збирання приміщень і території;

- податки.

Ставка капіталізації може значно змінюватися в залежності від типу будинку, його місця розташування, можливості повної оренди будівлі, а також від великого числа інших факторів, що впливають на ризик вкладення капіталу в офісну будівлю.

Коли будинок здається великому числу дрібних орендарів, то величина орендної ставки може бути надмірно завищеної чи занижений. Тут може позначитися фактор стійкої платоспроможності орендаря. Оцінювачу варто зіставити ці ставки орендної плати із середніми умовами на момент оцінки. Якщо проведений аналіз показує стійкість надходження доходів від орендної плати, то валовий доход може бути визначений сумою фактичних надходжень від оренди, а нетто-доход може бути капіталізований одноманітно.

Варто мати на увазі, що коли оцінювач оцінює доход від здачі вільних площ, то він повинний залучати дані по орендній платі з зовнішнього порівняння без залучення аналогів з даного офісного будинку.

Оцінка магазинів

Вартість магазинів в основному залежить від торгових можливостей, що багато в чому визначаються їх місцем розташування.

Приступаючи до оцінки магазина, оцінювач повинний думкою поставити себе на місце потенційного покупця і відповісти на наступні питання:

1. Продаж яких товарів може дати найбільшу прибутковість, з огляду на попит населення і місце розташування магазина?

2. Яким може бути оборот магазина?

3. Яка буде прогнозований валовий прибуток від володіння магазином?

4. Яку середню норму прибутку захоче мати власник магазина?

5. Які будуть операційні витрати на ремонт, комунальні послуги, зарплату і податки?

6. Яку орендну плату можна буде заплатити після відрахування витрат і доходу власника?

Тому що вирішальний вплив на вартість магазина робить його місце розташування, то цей фактор повинний бути особливо ретельно досліджений оцінювачем. За результатами дослідження він повинний відповісти на наступні питання:

1. Яка привабливість району розташування магазина?

2. Який тип вулиці, на якій розташований магазин?

3. Який демографічний склад населення, що живе і працює на цій вулиці?

4. Яке положення магазина на цій вулиці?

5. Чи маються поруч об'єкти, що залучають велику кількість
людей, наприклад залізничні станції, великі супермаркети й ін.?

6. Як місце розташування магазина співвідноситься з найкращою позицією
на вулиці й у місті?

При проведенні аналізу місця розташування оцінювач повинний також спрогнозувати можливу зміну впливу місця розташування в результаті реконструкції району, будівництва нових торгових центрів, переселення жителів в інші райони і т.д.

Крім місця розташування на вартість магазина впливають і багато інших факторів, наприклад тип фронтальної частини магазина, наявність чи відсутність двору і доступу для вантажно-розвантажувальних робіт у задній частині магазина, наявність підвалу, загальна площа і конструктивне рішення будинку, загальна інфраструктура і санітарно-екологічний стан приміщень та ін.

При оцінці магазина оцінювач може використовувати всі три методи: витратний, порівняння продажів, дохідний. При цьому варто мати на увазі, що витратний метод дає найменш надійну оцінку вартості магазинів. Метод порівняння продажів може бути використаний, якщо маються достовірні цифри про продаж аналогічних об'єктів, що в наших умовах буває досить рідко. Найчастіше оцінювачу будуть доступні дані по орендним ставкам, тому основним методом оцінки повинний бути дохідний.

Застосовуючи дохідний метод, оцінювач повинний враховувати не тільки діючу орендну плату, але і вивчити ринкові ставки в оцінюваному сегменті ринку. При оцінці дуже важливо врахувати усі виправлення на обов'язкові витрати, якими обтяжений орендар, і фінансову стабільність орендарів. Якщо аналіз показує нестабільність орендаря, то оцінювач у своїх розрахунках повинний відштовхуватися не від реальної орендної плати, а від ринкових її показників.

У країнах з ринковою економікою затвердився визначений принцип зонування при оцінці магазинів. Суть його полягає в тім, що площа першого поверху, що виходить на вулицю, цінується вище, ніж площа в глибині магазина.

В умовах розвитих ринкових відносин торгові фірми змушені конкурувати за право оренди приміщень, тому дані за рівнем орендної плати добре погодяться з ринковими умовами.

Дуже часто приміщення під магазини здаються в оренду на умовах так називаної «оренди на основі валового товарообігу». Суть такої оренди полягає в тім, що орендна плата, що складає приблизно 80% від ринкової вартості, доповнюється частиною річного доходу від товарообігу. Ця додаткова частина залежить від рівня торгової націнки й обсягу очікуваних продажів.

Досвід країн з ринковою економікою свідчить - чим менше торгова націнка (овочевий магазин), тим менший відсоток з обороту йде на орендну плату, що компенсується великим обсягом продажів.

При застосуванні дохідного методу ставка капіталізації може бути отримана виходячи з даних оренди попереднього орендаря чи з очікуваного інвестором доходу на свої інвестиції, але найбільш точні значення ставки можна одержати з аналізу ринкових умов для даного сегмента ринку.

Оцінка готелів

Оцінка готелів має ряд специфічних особливостей у порівнянні з іншими видами власності. Наприклад, загальна площа приміщень готелю не має такого великого значення, як здатність готелю залучити клієнтів. Ця здатність багато в чому визначається її місцем розташування і поруч інших факторів, що повинні бути з'ясовані оцінювачем при особистій інспекції.

Як правило, готелю по своїх технічних характеристиках дуже важко переобладнати під об'єкти іншого призначення, наприклад офіси, оздоровчі центри, лікувальні установи і т.д. Однак у нашій країні мається велика кількість відомчих готелів, що будувалися без обліку вимог ринкової економіки. Тому при оцінці готелів, наприклад, для цілей приватизації, оцінювач повинний провести аналіз найкращого і найбільш ефективного використання, тому що може виявитися, що сьогоднішнє використання готелю не є найкращим і найбільш вигідним.

Якщо в результаті аналізу з'ясується, що поточне використання готелю є найкращим і найбільш ефективним, то в процесі інспекції оцінювач повинний одержати відповіді на наступні питання:

1. Які існують юридичні обмеження на використання готелю, хто є її власником і які його права?

2. Які джерела доходу готелю, тобто яке співвідношення доходу від здачі номерів і експлуатації барів, ресторанів, банкетних залів і інших приміщень?

3. Який рівень комфорту і розрядність готелю?

4. Яка меблі в готелі, чи не є вона орендованої?

5. Яка диференціація номерів готелю за рівнем комфорту і рівню оплати?

6. Який рівень продажів аналогічних напоїв у барах і ресторанах готелю?

7. Чи маються кімнати для обслуговуючого персоналу?

8. Який рівень витрат на поточний і капітальний ремонт будинку і зміст прилягаючої території?

У нашій країні процес приватизації готелів знаходиться в початковій стадії. Процес приватизації готелів повинний супроводжуватися незалежною експертною оцінкою. При цьому основним методом оцінки повинний бути дохідний. У наших умовах застосування цього методу буде наштовхуватися на ряд серйозних труднощів, зв'язаних насамперед з визначенням ставки капіталізації. Однак професіоналізм оцінювача і визначається тим, що він знаходить обґрунтоване рішення в цих непростих умовах з обліком усіх зібраних їм ринкових даних.

При проведенні інспекції важливо зібрати як можна більше інформації про об'єкт, щоб потім використовувати її в процесі оцінки. Необхідно вивчити усю фінансову документацію за останні три роки і будь-якими доступними шляхами одержати інформацію про потенційні доходи від експлуатації готелю. При цьому необхідно валовий доход розбити по окремим статтям: оплата номерів, банкетних і конференц-залів, орендна плата за приміщення ресторанів і барів, пралень, кафе, кіосків і т.д.

Витрати також повинні бути розбиті на окремі статті: витрати на ремонт, зарплату, адміністративні витрати, рекламу і т.д. Необхідно, крім цього, з'ясувати категорії клієнтів, що користаються готелем, як у будень, так і у вихідні дні.

У процесі інспекції доцільно розрахувати коефіцієнт зайнятості на ліжко і на номер у готелі на тижневій, місячній і річній базі, а також досягнутий рівень ставки доходу за номер на базі, номер у добу і порівняти його з тарифними ставками.

Після проведення інспекції необхідно вивчити ринкові умови для даного сегмента ринку і, насамперед, усвідомити, до якого класу відноситься оцінюваний готель. Після цього уточнюється, яка конкуренція існує в цьому класі готелів і яка вона буде в майбутньому.

Поиск по сайту: