Метод капіталізації доходів (прибутку)

Даний метод полягає в розрахунку поточної вартості майбутніх доходів, отриманих від використання об'єкта за допомогою коефіцієнта (ставки) капіталізації:

, (2.7)

де V - вартість бізнесу;

D - чистий доход (чистий прибуток);

R - коефіцієнт (ставка) капіталізації.

Під коефіцієнтом капіталізації мають на увазі множник, що застосовується для приведення величини доходу до розрахункової вартості.

R дорівнює ставці дисконту мінус довгострокові темпи росту. При відсутності темпів росту R дорівнює ставці дисконту.

Цей метод застосовується, якщо розмір і тенденції змін прогнозованих доходів від експлуатації об'єкта істотно не відрізняються від поточних, коли є достатня кількість даних для оцінки доходу й доход з нерухомості є стабільним.

Не слід застосовувати, коли:

- відсутня інформація про ринкові угоди,

- якщо об'єкт ще не побудований, а отже не вийшов на режим стабільних доходів,

- коли об'єкт вимагає серйозної реконструкції.

Основна перевага цього методу - простота розрахунків, а також він безпосередньо відображає ринкову кон'юнктуру, тому що при його застосуванні береться достатня кількість угод з нерухомості й проводиться їхній аналіз із погляду доходу й вартості.

До недоліків методу відноситься те, що він не враховує вартість матеріальних і нематеріальних активів. Він вимірює ефективність використання всіх активів з погляду їхньої здатності провадити доход. Ніж більше обґрунтовані значення для грошового потоку й ставка капіталізації, тим більшу вагу буде мати для потенційного покупця оцінка, що отримана даним методом.

Метод застосовується досить рідко через значні коливання прибутків чи грошових потоків по роках, характерних для більшості оцінюваних компаній.

Практичне застосування методу капіталізації передбачає наступні основні етапи:

1. Аналіз фінансової звітності.

2. Вибір величини прибутку, що буде капіталізована, тобто вибір періоду поточної виробничої діяльності. В більшості випадків на практиці в якості величини, що капіталізують, вибирається доход останнього звітного періоду.

3. Розрахунок ставки капіталізації. Для того, щоб визначити адекватну ставку капіталізації, необхідно спочатку розрахувати ставку дисконту, використовуючи наступні методики:

- модель оцінки капітальних активів;

- метод кумулятивної побудови;

- модель середньозваженої вартості.

В Україні найбільш часто застосовують метод кумулятивної побудови.

4. Визначення попередньої величини вартості.

5. Проведення виправлень на наявність нефункціонуючих активів (якщо такі маються).

6. Проведення виправлень на контрольний і неконтрольний характер оцінюваної частки, а також на недолік ліквідності (якщо вони необхідні).

Поиск по сайту: