Сделки с ЗУ

Сделки -правовая форма оборота объектов гражданских прав. Сделки -действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Права на ЗУ возникают как из сделок с собственно ЗУ, так и из сделок с недвижимым имущ-м (зданиями, строениями, сооружениями), расположенными на этих ЗУ. Сделки с ЗУ, как и любые другие, мб односторонними (завещание) и многосторонними, в том числе двусторонними (купля-продажа).

Предмет сделки (ЗУ) должен быть индивидуально определен, что осуществляется посредством кадастрового учета земельных участков. Все сделки должны совершаться в письменной форме, в ряде случаев требуется нотариальное удостоверение (ипотека), в большинстве случаев – государственная регистрация, в соответствии с ФЗ «О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ГК РФ и ЗК РФ позволяет выявить следующие виды сделок с землей:

-купля-продажа ЗУи земельных долей (паев);

-передача органами мсу за плату ЗУприватизированным государственным и муниципальным предприятиям, в том числе при расширении и дополнительном строительстве, гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности; иным собственникам недвижимости, иных объектов и прав производится в соответствии с порядком, установленным законодательством РФ и законодательством области.

-продажа земельных участков, права аренды земельных участков, права застройки ЗУ с аукциона или конкурса;

-продажа с аукциона ЗУи прав на земельные доли (паи) органами мсу;

-залог (ипотека) ЗУи земельных долей;

-наследование ЗУи земельных долей;

-мена ЗУи земельных долей;

-дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей;

-передача ЗУи земельных долей (паев) или прав на них в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций;

-передача земельных участков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания;

-иные сделки, не противоречащие законодательству РФ и законодательству области.

Сделка с земельным участком является консенсуальной, совершается в письменной форме (единый документ).

Земельному участку, выступающему в качестве объекта права собственности, присущи признаки объекта, установленные гражданским правом:

-оборотоспособностъ — т. е. ЗУ может сво­бодно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в по­рядке универсального правопреемства (наследование, реорганиза­ция юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте; ст. 27, п. 1 ЗК РФ, ФЗ «Об обороте земель с\х значения»

-ЗУ как объект гражданского права являет­ся недвижимым имущ-м. пра­во собственности на ЗУ, а также его ограничение, переход и прекращение подлежат гос регистрации в едином государственном реестре.

-ЗУ в зависимости от того, возможен ли его раздел без ущерба для его хозяйственного назначения или нет, может быть признан либо делимой, либо неделимой вещью. Этот признак существен в том случае, когда ЗУ находится в об­щей собственности и возникает вопрос о выделе части ЗУ одному из собственников. -следующим признаком - пло­ды, продукция, доходы, полученные в результате использ-я ЗУ, принадлежат использующему этот участок на законном основании.

-Еще одним признаком следует считать то, что объектом права собственности земля выступает в качестве ограниченного в про­странстве ЗУ. Для него характерно то, что границы участка и его местоположение устанавливаются в порядке, за­крепленном законодательством о землеустройстве

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Особенности: -Объектом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (статья 37 ЗК РФ).

-Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством: два основных способа продажи земельных участков: 1) предоставление их из государственной или муниципальной собственности на торгах (конкурсах, аукционах) (статья 30, 38 ЗК РФ); 2) совершение сделок с земельными участками в соответствии с гражданским законодательством (статья 25 ЗК РФ).

-Каждый земельный участок имеет правовой режим, складывающийся из целевого назначения (принадлежности к категории земель) и разрешенного использования. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить правовой режим целевого использования.

-Особый порядок продажи земель с/х назначения (ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» статья 8) - субъект РФ или орган МСУ имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

-Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если эти данные будут отсутствовать в договоре, договор будет считаться незаключенным и сделка недействительной;

-Переход права собственности на земельный участок по договору купли- продажи подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ и ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997;

-Если дом продает собственник земельного участка, то право на участок под домом и предназначенный для его использования определяется договором купли-продажи и по договору он может оставаться в собственности продавца дома. Если же договором не определяется, на основании какого права продавец дома передает соответствующий земельный участок, то по закону будет считаться, что он перешел покупателю, как и дом, на праве собственности (Статьи 552-553 ГК РФ).

Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (статья 567 ГК РФ). К договору мены применяются статьи ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи; стороны выступают в качестве продавцов. Форма договора мены включает: реквизиты сторон; предмет договора; наличие или отсутствие споров по предмету договора; обременения земельного участка; ограничения в использовании предмета договора; обязательства сторон. Договор мены должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в земельном комитете.

По договору дарения одна сторона безвозмездно передает другой стороне вещь в собственность либо имущественное право к себе или к третьему лицу (статья 572 ГК). Договор дарения должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками.

По договору ренты одна сторона передает другой в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо в иной форме (статья 583 ГК).

Наследование по завещанию - наследник становится собственником после прохождения процедуры вступления в права наследования и регистрации права собственности в государственных органах. Наследование по закону - урегулировано законодательством - статьи 1181-1182 ГК РФ: при наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Ипотека (залог) земельного участка - земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли, например, для получения денежного кредита. Залог возникает в силу договора между залогодателем и залогодержателем, в нем должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер. Договор должен быть подвергнут государственной регистрации, иначе недействительность договора. ФЗ «Об ипотеке» земельные участки поделена на те, что могут быть предметом ипотеки (находящиеся в собственности граждан, юр. лиц, предоставленные для садоводства, дачного и гаражного строительства и т.п.) и те, что не могут быть предметом ипотеки (находящиеся в гос. или муниципальной собственности, земли с/х назначения и т.п.).

12.1 Право собственности на землю: формы, виды, содержание, основания возникновения.

Определяется из гражданского законодательства т.е. собственнику ЗУ принадлежит право владения, пользования и распоряжения земельным участком как своим имуществом.

В объективном смысле ПС: межотраслевой комплексный институт конституц, гражд и ЗП, включающий совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности на землю и ЗУ, определяющих способы и пределы осуществления ПС, основания его возникновения, изменения и прекращения.

В субъективном смысле ПС: совокупность прав и обязанностей собственника ЗУ по осуществлению им наделенных законом правомочий в отношении принадлежащего ему ЗУ – владению, пользованию и распоряжению.

Формы ПС в рос законодательстве определяются по субъекту, в собственности которого может находиться данное имущество. В конституции установлено, что земля и др. прир ресурсы мб в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Однако в настоящее время «иные формы собственности» не предусмотрены. Соответственно по субъектам формы собственности:

1)федеральная и субъектов

2)муниципальная

3)частная – ф.л и ю.л.

Виды:

Частная собственность на землю:

1)физ лиц (иностр гр-не, лица без гр-ва и иностр ю.л. не могут иметь зу, находящиеся на приграничных территориях и не могут иметь земли СХ назначения)

2)юр лиц

3)общая собственность (это у КФХ без образования ю.л., им предоставляются зу на праве общей совместной собственности И зу приобретенные супругами во время брака)

Не могут находиться в ЧС:

1) Изъятые из оборота (земли государственных природных заповедников и национальных парков, земли под объектами организаций ФСБ, под воинскими и гражданскими захоронениями и т.д.)

2) Ограниченные в обороте, если возможность их предоставления не предусмотрена др фз (из состава земель лесного фонда; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации и т.д.)

3) Приватизация которых запрещена фз (нельзя в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с водным кодексом, нельзя ЗУ из земель Сх назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, нельзя ЗУ зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению и т.д.)

4) Зарезервированные для гос и мун нужд

(резервирование осуществляется для последующего размещения на данных землях объектов гос и мун значения в соответствии с доками территориального планирвоания)

ЗК и ГК закрепили презумпцию гос собственности на все земли и ЗУ, которые не находятся в собственности каких-либо субъектов. Поскольку таким образом не определен конкретный собственник в виде конкретного государственного образования, то таки земли и ЗУ находятся в неразграниченной государственной собственности.

Порядок распоряжения неразграничкой установлен в фз о введении в действие ЗК и там сказано, что распоряжение неразграничкой осуществляется органами МСУ муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством об автодорогах и о дорожной деятельности. Но есть исключение, оно для г. Москвы и СПБ, там распоряжение неразграничкой осуществляют органы ИВ этих субъектов РФ. А распоряжение неразграничкой на территориях административных центров субъектов осуществляют органы МСУ административных центров, если не установлено, что осуществляют органы ИВ субъектов.

Объектами ПС на землю конкретных субъектов мб индивидуализированные ЗУ, прошедшие государственный кадастровый учет, исключение из этого – ЗУ в неразграничке.

Содержание ПС на землю: правомочия собственника. ПС на зу распространяется на находящиеся в границах зу поверхностный (почвенный) слой и водные объекты и находящиеся на нем растения.

Права собственника ЗУ:

-продавать зу, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду, распор-ся иным образом, если зу не ограничен в обороте

-использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка в соотв-и с законами о недрах, об использовании воздушного пространства при условии не нарушения прав др лиц.

-возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения, строения в соответствии с целевым назначением ЗУ и его разрешенным использованием с соблюдением строительных норм, санит-гигиенических, противопожарных и т.д. При этом по общему правилу собственник ЗУ приобретает ПС на здание, сооружение возведенное на этом участке

-проводить оросительные, осушительные работы, строить пруды и т.д.

Обязанности собственников ЗУ:

-использовать зу в соответтсвии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окр среде, в том числе земле как прир объекту

-сохранять межевые и др спец знаки, установленные на зу

-осуществл мероприятия по охране земель

-своевременно производить платежи

-не допускать загрязнение, захламление, деградацию земель и т.д.

ПЧС мб ограничено в пользу публичных или частных интересов.

Поиск по сайту: