Дела по спорам между нанимателями и наймодателями в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фондов

Предоставление жилых помещений по договору социального найма направлено на реализацию одного из основных прав, преду­смотренных Конституцией РФ, - права граждан на получение жи­лья бесплатно или за доступную плату из государственных, муници­пальных и других жилищных фондов.

По договору социального найма жилое помещение предоставля­ется малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в улуч­шении жилищных условий в установленном порядке. Малоимущи­ми являются граждане, если они признаны таковыми органом мест­ного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственно­сти членов семьи и подлежащего налогообложению.

Каждому субъекту Российской Федерации предстоит принять законы, устанавливающие порядок признания гражданина мало­имущим, определить иные категории нуждающихся в улучшении жилищных условий, которым жилые помещения могут быть предо­ставлены по договору социального найма. На органы местного са­моуправления возложена обязанность по установлению учетных норм обеспеченности жилыми помещениями, исходя из которых граждане должны признаваться нуждающимися в улучшении жи­лищных условий, и норм предоставления площади жилого поме­щения по договору социального найма.

Те граждане, которые намеренно ухудшили свои жилищные ус­ловия, могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищ­ных условий и поставлены на учет не ранее чем через пять лет со дня совершения таких действий (ст. 53 ЖК). К числу таких дейст­вий нормативные акты субъектов Российской Федерации относили, к примеру, обмен жилой площади, изменение порядка пользования, жилым помещением, расторжение брака, вселение других лиц, а также отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения либо его доли.

Решение органа местного самоуправления о предоставлении граж­данину жилого помещения является основанием для заключения соот­ветствующего договора социального найма в срок, установленный этим решением. По ранее действовавшему законодательству договор найма жилого помещения заключался на основании ордера, который содержал все необходимые сведения для заключения договора: фами­лия, имя, отчество лица, которому выдан ордер, состав членов семьи, включенных в ордер (фамилия, имя, отчество, родственное отноше­ние), адрес и характеристика предоставляемой жилой площади - раз­мер общей и жилой площади. С учетом того, что решение о предо­ставлении жилого помещения по договору социального найма заменя­ет собой ордер, оно должно содержать все эти сведения, необходимые при заключении договора социального найма. Федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации могут быть определены иные категории граждан, поми­мо малоимущих, имеющих право на обеспечение жилыми помеще­ниями по договору социального найма. Для таких категорий граж­дан правила постановки на учет и предоставления жилых помеще­ний могут быть предусмотрены этими законами (ч. 3 ст. 49 ЖК).

Исключительно важное значение имеет норма ст. 64 ЖК о том, что переход права собственности на занимаемое по договору соци­ального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора со­циального найма жилого помещения.

Судебная практика еще при разрешении дел о приватизации жилых помещений гражданами исходила из того, что переход госу­дарственных и муниципальных предприятий в иную форму собст­венности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граж­дан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений. Теперь подходы судебной практики в части соблюдения жилищных прав граждан при смене собственника жилищного фонда получили свое законодательное закрепление.

Отказ в постановке на учет, снятие с учета и предоставление жилого помещения могут быть оспорены в судебном порядке. В связи с различной правовой природой этих дел оспаривание от­каза в постановке на учет и снятии с учета следует рассматривать по правилам производства главы 25 ГПК как жалобу на решения или действия должностных лиц местного самоуправления. В то же время оспаривание решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения конкретным гражданам со сто­роны других лиц - это спор о праве, который должен рассматри­ваться по правилам искового производства.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору соци­ального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, предоставлена ли им жилая площадь одновре­менно с нанимателем или они вселены в качестве членов семьи на­нимателя впоследствии. К членам семьи нанимателя ст. 69 ЖК относит проживающих с ним совместно супруга, детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанима­теля по договору социального найма жилого помещения, если они вселены нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство. Иные лица могут быть признаны членами семьи нани­мателя по договору социального найма жилого помещения в ис­ключительных случаях в судебном порядке. Вопрос, связанный с судебным признанием их членами семьи нанимателя, не требует отдельного рассмотрения: он должен ре­шаться судом в процессе рассмотрения спора по существу о при­знании за этими лицами права на жилое помещение нанимателя.

Довольно распространенной категорией дел являются иски «о признании неприобретшими права пользования жилым помещением». В основе обращений в суд с такого рода требованиями лежит утверждение истцов о том, что заре­гистрированное в спорном жилом помещении то или иное лицо на самом деле в него не вселялось, проживало по другому адресу и се­мейных отношений с ним не поддерживалось, а, следовательно, это лицо право пользования данным жилым помещением не приобрело.

На смену этим делам должны прийти другие споры: о призна­нии недействительным договора социального найма в части вклю­чения в него новых членов семьи, если при этом не были соблюде­ны требования закона, к примеру не получено согласие заинтересо­ванных лиц. При удовлетворении иска о признании договора социального найма в части недействительным, соответственно, сле­дует указать в резолютивной части решения на те правовые послед­ствия, которые влечет за собой такое признание, в частности об аннулировании регистрации ответчика на спорной жилой площади.

Право на обмен жилыми помещениями всегда являлось наибо­лее важным и существенным среди других жилищных прав нанима­теля. Обмен жилыми помещениями позволял гражданам решать многие житейские проблемы - от приближения к месту работы, са­доводческому участку, даче до улучшения жилищных условий и разъезда с бывшими членами семьи. Согласно ст. 73 ЖК обмен жилыми помещениями не допускает­ся, если оспаривается право члена семьи на обмениваемое жилое помещение либо одно из обмениваемых жилых помещений являет­ся непригодным для проживания, принято решение о его сносе или капитальном ремонте, происходит вселение лица, страдающего тя­желыми формами некоторых хронических заболеваний, в комму­нальную квартиру. Еще одно основание к отказу наймодателя в об­мене жилыми помещениями содержится в ч. 5 ст. 72 ЖК, и связано оно с необходимостью соблюдения учетной нормы при вселении лиц в жилое помещение по договору социального найма.

Положительное решение суда по иску бывшего члена семьи о принудительном обмене жилого помещения заменяет собой договор обмена и не требует дальнейшего согласования с наймодателем, яв­ляясь основанием для расторжения одних и заключения других до­говоров социального найма. Это обязывает суд особенно тщательно излагать резолютивную часть решения, чтобы не было никаких не­ясностей при его исполнении. В частности, следует указывать о расторжении прежних договоров социального найма и о заключе­нии новых договоров социального найма в соответствии с приня­тым решением, а также определять порядок исполнения решения суда, на случай если возражающий против обмена член семьи отка­жется от переселения в предоставляемое ему жилое помещение.

Поиск по сайту: