А. Понятие жилищного права

При этом укрупняя данные опции, можно сделать вывод, что данный предмет составляют:

1) блок отношений, регулирующих вопросы учета жилищных фондов.

2) блок отношений, регулирующих вопросы, связанные с распределением жилья.

3) блок отношений, связанных с использованием жилых помещений.

ЖП - комплексное правовое образование, которое включает в себя нормы различных отраслей: нормы КП (право на жилище), нормы АП (учет жилья и распределение жилья), нормы ГК (вопросы пользования жилым помещением).

Ввиду комплексного характера ЖП, ввиду того, что ЖП включает нормы различной отраслевой принадлежности, нужно отмести попытку охарактеризовать ЖП как самостоятельную отрасль права. Во-вторых, нужно отмести попытку воспринимать ЖП в качестве комплексной отрасли права (идея о комплексных отраслях права в целом порочна). Равным образом, нужно отмести попытку взглянуть на ЖП как на институт ГП.

В этой связи, ставя вопрос: а что же такое ЖП, нам остается лишь ответить, что ЖП – это комплексная отрасль законодательства. Именно в подобном качестве оно называется и Конституцией (предметы ведения в Конституции: «жилищное законодательство»).

· Законодательство о ЖП

Соответствующий характер предопределяет и сложность, возникающую при попытке решения вопроса о структуре жилищного законодательства. Обращаясь к этому вопросу, мы должны понимать, что эта структура включает в себя многочисленные НПА, и нужно определить иерархию НПА.

Очевидно, что во главе этой пирамиды будет стоять Конституция. Оная предусматривает правило о том, что жилищное законодательство – это предмет совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Очевидно, что следующее место после Конституции будут занимать Федеральные Законы. Ключевое значение среди них будут иметь Кодексы: ЖК РФ (29.12.2004 был принят, а с 01.01.2005 вступил в силу) и Глава 35 ГК РФ.

Здесь мы сталкиваемся со сложным вопросом. Перед нами одинаковые по своему статусу акты (Кодифицированные Федеральные Законы). ГК говорит (ст.3) – ГК – главный, а ЖК говорит (ст.5), что ЖК – главный. Эта коллизия в значительной степени мнимой, ибо нужно посмотреть п.3 ст.672 ГК РФ. Ст.3 говорит лишь об общем правиле. П.3 ст.672: применительно к социальному найму ГК отказывается от собственного приоритета. Таким образом, у нас получается возможность решить коллизию между ЖК и ГК. А решение этой коллизии будет строиться на дифференцированном подходе. Если мы поймем, что единая договорная конструкция найма жилого помещения раскладывается на несколько составляющих, то эта дифференциация и положена в решении проблемы (коллизии). Если наем является коммерческим, то приоритет будет иметь ГК. Применительно к найму социальному, приоритет будет уже за ЖК, потому что п.3 ст.672 ГК РФ предоставляет преимущественное положение предписаниям ЖК.

Единственно, что мы должны учесть: когда создавался ГК РФ, то найма жилого помещения была 2: коммерческий и социальный. Сегодня же у нас уже 3 найма: коммерческий, социальный и специализированный (ситуация, когда предмет договора – специализированное жилье – общежитие, жилье для беженцев и т.д.). Так вот, сейчас их три, и какое правило должно действовать применительно к специализированному правилу? Тут мы должны учитывать исторические реалии, которые существовали на момент создания ГК. То, что сегодня является специализированным наймом, в 1996 году рассматривалось как наем социальный. Отсюда, в отношении специализированного найма приоритет будет иметь ЖК.

В сухом остатке получается, что в отношении коммерческого найма приоритет у ГК, в отношении социального найма приоритет у ЖК, в отношении специализированного найма приоритет у ЖК.

Это достаточно адекватное решение сегодня поддерживается и судебной практикой. Есть такой ключевой акт судебного толкования для понимания положений ЖК – это Постановление Пленума ВС РФ N14 от 02.07.09. Это Постановление посвящено применению положений ЖК. В п.4 [42] данного Постановления ВС РФ приходит к выводам, тождественным тем, которые мы сделали ранее. Единственно, конечно, без ложки дегтя не обошлось. Эта констатация делается из неверной терминологии. Там сначала говорится о том, что у ЖК – приоритет, а потом идет ремарка: жилые помещения могут выступать в качестве предмета Гражданского Законодательства (в частности, сделки по сдаче жилища в коммерческий наем). Ну, то есть тут Пленум сказал, что коммерческий наем у ГК, а все остальное – у ЖК.