Коммерческий наем (КН)

Термин «коммерческий наем» - категория доктринальная, в законодательстве ее нет.

· Легальное определение и характеристика

Легальное определение – п.1 ст.671 ГК РФ:

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Характеристика КН: КН – консенсуальный, возмездный, двухсторонний и синаллагматический.

· Специфика элементов

Стороны - наймодатель и наниматель.

Наймодатель – только собственник жилого помещения (или управомоченное им лицо). Это нелогично, ибо договор консенсуальный. Но вот dura lex, sed lex. Однако ограничения по форме собственности в легальном определении нет. В ст.19 ЖК РФ ограничений тоже не предусмотрено.

Наниматель – любое лицо, способное к проживанию, т.е. только физические лица (граждане). Если иные субъекты хотят удовлетворить чужие потребности в жилье, то тут будет не наем, а аренда. При этом никаких иных условий для нанимателя закон не устанавливает: ни имущественное положение, ни наличие уже других жилых помещений.

Предмет (ст.673 ГК РФ) – любое жилое помещение (определение жилого помещения смотри выше). Ни размеры, ни расположение, ни иные характеристики значения не имеют. Лишь бы это было жилое помещение. При этом очевидно, что условия о предмете – существенное условие. Оно единственное существенное условие договора КН.

Срок (ст.683 ГК РФ) – установлен предельный срок (5 лет). Однако при всем при этом срок – не существенное условие, ибо в п.1 ст.683 ГК РФ есть восполняющая норма. Если в КН срок не определен, то договор все равно считается заключенным сроком на 5 лет.

Цена (плата за наем) – определяется соглашением сторон. Никаких ограничений свободы усмотрения сторон не существует. При этом есть основания считать, что размер платы за наем – не существенное условие, ибо в главе 35 специальной регламентации нет, а значит, это означает, что применяются правила из общей части, ст.424 ГК РФ, (цена, по общему правилу, не существенное условие). Этот вывод является господствующим в доктрине и в практике. Хотя этот вывод и впадает в противоречие с системой построения регулирования (это единственный, по сути, случай, где предмет – недвижимость, а цена – несущественное условие). Но эту идею можно оправдать, ибо очевидно, что законодатель стремился к созданию наименьшего числа условий для вхождения в такие договорные отношения. Почему? Потому что обеспечение жилыми помещениями – обязанность, в том числе, и государства перед обществом. Чем больше людей удовлетворит эту потребность за свой счет, тем больше денег останется у государства на защиту незащищенных слоев населения. Поэтому государство установило максимально легкие правила для тех, кто может позволить себе жилое помещение без помощи государства.

Форма – ст.674 ГК РФ – письменная. Тоже диссонанс. Там, где предмет – недвижимость, почти всегда нужна госрегистрация. Здесь же она не нужна. Более того, в главе 35 нет последствий нарушения формы найма. Отсюда, применяем общие правила. Значит, форма найма – не конститутивный признак такого договора. Отсюда, непонятно, зачем законодатель вообще ввел ст.674 ГК РФ? Вряд ли можно подумать, что стоимость найма жилья будет меньше 10 МРОТ. Что касается госрегистрации, то сегодня в обороте царит непонимание этого вопроса, хотя, казалось бы, все просто. Первая посылка: требований к регистрации договора КН нигде нет. Вторая посылка: регистрация нужна тогда, когда это в законе сказано. Заключение: регистрация для КН не требуется. К сожалению, этот силлогизм трудно понимается участниками гражданского оборота.

Поэтому сегодня у нас почти все агентства недвижимости требуют заключать наем на 11 месяцев, потому что, де, потом нужна регистрация. Это вызвано фобиями, основанными на некорректном перенесении на КН норм об аренде. Правила об аренде по аналогии нельзя применить, потому что, во-первых, аналогия закона допускается только тогда, когда отсутствует специальное регулирование.

Поиск по сайту: