Продажа недвижимости. · Легальное определение

Параграф 7 главы 30 ГК РФ.

· Легальное определение

П.1 ст.549 дает легальное определение:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Перечень объектов недвижимости не ограничен: «или другое недвижимое имущество». Соответственно, параграф 7 главы 30 будет применяться в отношении всех объектов недвижимости.

Параграф 7 – это некие общие правила, регламентирующие правила продажи недвижимости, которые не исключают специальное регулирование продажи отдельных объектов недвижимости. Например, если речь идет о продаже предприятия, то применяться будет параграф 8 еще, а если продается земельный участок, то будет еще применяться и ЗК. Если продаются земельные участки сельскохозяйственного назначения, то будет применяться ГК, ЗК и соответствующий закон.

· Характеристика договора продажи недвижимости

Из самого легального определения и из самого названия очевидно, какой квалифицирующий признак положен в основу выделения данного вида договора к-п, который обусловил появление специального регулирования. Этот признак – предмет. Предмет – это недвижимое имущество во всех его возможных ипостасях и вариантах.

При этом, поскольку у нас есть общее правило (ст.454 п.5), согласно которому к отдельным разновидностям к-п подлежат применению положения параграфа 1 в части, не противоречащей специальному регулирования. Отсюда вопрос: могут ли выступать предметом БУДУЩИЕ объекты недвижимости? Будущая недвижимость может быть предметом договора продажи недвижимости, ибо запретов нет (потому что в параграфе 7 нет запретов, а параграф 1 допускает к-п будущих вещей). К счастью, эту позицию поддерживает и ВАС.

Постановление Пленума ВАС от 11.07.11 N54, п.1[13] говорит: поскольку нет запрета в параграфе 7, и есть общее правило о применении к отдельным разновидностям договора к-п параграфа 1, постольку продажа будущей недвижимости возможна. С точки зрения к-п как консенсуального договора нет необходимости иметь титул в момент заключения. Он необходим лишь в момент исполнения.

При этом надо понимать, что да, ст.455 ГК РФ применима к продаже недвижимости. В п.2 ст.455 ГК РФ сказано: «…если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара». То есть нужно исключать случаи, когда нормативно может быть запрещено или из характера товара вытекает иное.

Когда невозможна продажа будущей недвижимости? Например, когда договор продажи недвижимости подлежит госрегистрации (по общему правилу сам договор продажи недвижимости не подлежит госрегистрации, а только договор продажи жилого помещения или предприятия). Отсюда, невозможно продать будущее жилое помещения или предприятие. Потому что тогда становится невозможной регистрация такого договора. Договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента регистрации. Поэтому такой договор недостаточно подписать, его нужно еще и зарегистрировать. Как происходит регистрация договоров? Там есть книга, где в строке объекта пишут еще и регистрацию договора. Если объекта нет, то как поставить запись в строке несуществующего объекта? А значит, регистрацию невозможно осуществить, потому что некуда ее записать, а значит, договор не заключен, а значит, продажа будущих жилых помещений невозможна. А если объект существует, но титула нет? Тогда строка в книжечке есть, но регистратор вносит запись о регистрации договора только тогда, когда отчуждатель и обладатель объекта совпадает. Если не совпадает, то не регистрируется договор, и он считается незаключенным. Последствия те же.

В проекте нового ГК предполагается к чертям отбросить регистрацию договора вообще.

К сожалению, эта идея не находит подтверждения у ВАСа. В том же постановлении п.9[14] ВАС приходит к противоположному выводу относительно жилых помещений, и говорит, что на самом деле договор продажи будущих жилых помещений возможен. ВАС там сказал, что для договора продажи будущих жилых помещений просто не нужна государственная регистрация. В жопу ВАС, - говорит Павлов. Этот подход, конечно, нужно учитывать, но пока есть госрегистрация, до тех пор в отношении будущей недвижимости заключения договора к-п невозможно.

Продажа будущей (которой вообще не существует, или которая еще не находится в собственности продавца) недвижимости, которая не является жилой и не является предприятием, возможна.

Еще одно изъятие – это предписание п.1 [15] ст.37 ЗК РФ. Там говорится, что запрещается заключение договоров к-п по поводу земельных участков, не прошедших кадастровый учет. Это правило тоже определенным образом корректирует наш общий вывод. Мы изначально сказали: будущая – это та, которой нет вообще, или та, которая хотя бы и существует, но принадлежит другому лицу. Если же речь идет о сформированном земельном участке, прошедшем кадастровый учет и принадлежит левому чуваку. Могу ли я заключить к-п по поводу продажи этой чужой вещи? Да, могу. Тут действует общее правило. А если у левого чувака есть участок, и он прошел кадастровый учет, а я пытаюсь его продать по частям? Это невозможно, потому что «часть участка» - это тоже участок, но он не прошел кадастровый учет и тут действует п.1 ст.37 ЗК РФ.

Что же сказал ВАС по этому поводу? В п.10[16] этого Постановления Пленума N54 ВАС говорит о том, что земельный участок, который еще не образован в порядке закона, может быть предметом договора продажи недвижимости. Т.е. любой будущий земельный участок может быть предметом продажи недвижимости.

Поиск по сайту: