Договор специализированного найма (ДСН)

Легальное определение содержится в ст.100 ЖК РФ. П.1 ст.100 ЖК: ДСН –

это договор, где одна сторона-собственник специализированного жилого помещения передает гражданину во временное пользование для проживания за плату жилое помещение.

Субъекты – наймодатель и наниматель.

Наймодатель – опять только собственник. Поскольку у нас здесь специализированный жилищный фонд, а он является частью государственного или муниципального ЖФ, поэтому у нас собственник – это только публично-правовое образование.

Наниматель – гражданин, но не всякий, а только тот, кто удовлетворяется установленным законом требованиям.

Сам по себе специализированный ЖФ – это собирательный термин, который включает в себя 7 составляющих: общаги, фонд маневренных жилых помещений (жилье для тех, у кого свое жилье сгорело, разрушилось и т.д.), фонд беженцев, фонд соцзащиты отдельных категорий граждан и т.д. и т.п.

Отсюда, дать общее представление о нанимателе трудно. Применительно к каждой разновидности жилища в специализированном ЖФ. Например, в общаге проживать может либо работник, либо студент-ученик.

Что касается специфики предмета такого договора, то предмет – жилые помещения, относящиеся к специализированному ЖФ. При этом требуется, чтобы такие жилые помещения УЖЕ были отнесены и учтены в качестве жилья специализированного ЖФ. Говоря о предмете ДСН, мы вынуждены констатировать, также как и в соцнайме, закон устанавливает требования к жилым помещениям, передаваемым по такому договору. Это помещение должно быть пригодно для постоянного проживания и благоустроено, а также размер этого помещения должен соответствовать установленным требованиям.

То есть в ДСН тоже есть нормативы предоставления. Но тут проблема. Нормативы зависят от типа жилого помещения. Например, применительно к общежитиям, маневренному ЖФ, фонду беженцев – это 6 кв. м ЖИЛОЙ площади на человека. Во всех остальных случаях – 18 кв. м ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ.

Для служебных помещений единого норматива нет, потому что такие помещения предоставляются как дворникам, так и президентам.

Право на жилое помещение возникает на основании сложного юридического состава, включающего решение о предоставлении и соответствующий договор.

Договор специализированного найма является договором срочным. Но срок не един, а зависит от категории специализированного жилья.

Наконец, ДСН – это возмездный договор. Правда, для фонда социальной защиты отдельных категорий граждан (ст.99 ЖК РФ) есть одна особенность. Там может быть и безвозмездный ДСН.

Г. Содержание жилищного правоотношения

· Обязанности наймодателя.

o Передать нанимателю жилое помещение

Первая обязанность – обязанность передать нанимателю жилое помещение. Это помещение должно быть свободным юридически и фактически. Кроме того, это жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания.

Пригодность определяется некими объективными характеристиками, закрепленными нормативно. Основные характеристики содержатся в Постановлении Правительства N47 от 28.01.2006. Тут общие требования к инженерным системам, высоте, уровню инсоляции, несущим конструкциям есть.

Эти требования – это лишь общие требования, т.е. не исчерпывают всех параметров пригодности для проживания. На уровне этого Правительства намечены лишь самым общим видом, что не исключает возможность их детализации на уровне других подзаконных НПА.

Последствия нарушения для КН – ст.687 ГК РФ устанавливает возможность нанимателя требовать расторжения договора. Для соцнайма – ст.85 ЖК РФ указывает на такое последствие, как выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

o Содержать в надлежащем состоянии и обеспечить ремонт общего имущества

Вторая обязанность наймодателя состоит в том, что наймодатель должен принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома.

В ГК применительно к КН эта обязанность закреплена иначе. Наймодатель должен ОБЕСПЕЧИВАТЬ этот ремонт. Ну, речь все равно идет об одних и тех же вещах. Он не сам должен ремонтировать, а должен его обеспечить. Сам ремонт делают, как правило, специальные организации.

Наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Эта обязанность есть в любой разновидности найма. Но в КН ст.681 ГК РФ закрепляет эту обязанность диспозитивной нормой (т.е. иное может быть установлено соглашением сторон), применительно к ДСН и соцнайму ст.65 ЖК РФ эта обязанность установлена императивно.

Закрепляя эту обязанность, ГК РФ применительно к КН не указывает ни на какие специальные последствия ее нарушения. Т.е. здесь должны наступать общие последствия, связанные с возмещением убытков, приостановлением платы за наем.

Применительно к ДСН и соцнайму мы имеем регулирование последствий неисполнения данной обязанности. Ст.66 ЖК РФ говорит об этом. Перечень способов защиты по ст.66: наниматель вправе по своему выбору либо требовать уменьшения платы, либо требовать возмещения своих расходов, либо требовать возмещения убытков. Тут бросается в глаза: чего это возмещение убытков альтернативный, когда по ст.393 ГК РФ он должен использоваться кумулятивно с другими способами защиты. Плохое регулирование лучше, чем никакое. Так что мы должны довольствоваться малым.

· Обязанности нанимателя

Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению. Логическое ударение должно делаться на терминологии «по назначению». Обязанности использовать у нанимателя не существует. Это его право. А вот применительно к границам осуществления этого права у него есть обязанность – использовать по назначению.

Наниматель обязан обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в исправном состоянии, а также производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения.

Таким образом, тут видно, что ремонт регулируется как в аренде. В основе такого распределения лежат некие экономические начала, поэтому регулирование в аренде и в найме одинаковое.

Понятие капитального и текущего ремонта смотри в аренде. Однако на нормативном уровне нам дается определенная подсказка, которая позволит решить нам, что имеет место в конкретной ситуации.

Речь идет о типовом договоре соцнайма, который утвержден Правительством 21.05.2005 N315. В этом типовом договоре п.4 (е) дается расшифровка того, что относится к текущему ремонту: побелка, окраска и оклейка стен и потолков, замена оконных приборов, ремонт электропроводки, газо-, тепло- и водоснабжения и т.д. Эти правила можно адаптировать к любому договору найма. То, что не относится к текущему ремонту, относится к капитальному ремонту (метод от противного здесь).

В случае нарушения данной обязанности, если последствием такого нарушения является разрушение или порча жилого помещения, для договора КН в качестве способа защиты установлена возможность наймодателя требовать расторжения договора, для соцнайма в случае систематического нарушения данной обязанности ст.91 ЖК РФ указывает на возможность выселения нанимателя без предоставления другого жилого помещения.

Следующая обязанность нанимателя предопределена возмездным характером всякого договора найма и состоит в том, что наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Применительно к коммерческому найму размер платы и порядок ее внесения определяются соглашением сторон. Относительно соцнайма и ДСН и размер, и порядок внесения платы базируются на правилах, установленных нормативно.

Ст.154 ЖК РФ посвящена определению структуры платы. Согласно этой статье соответствующая плата включает в себя три опции: плата за пользование (плата за наем), плата за содержание и ремонт жилого помещения, плата за коммунальные услуги.

Из этих трех опций складывается общий размер платы. В ЖК РФ установлены критерии, в зависимости от которых каждая из опций будет наполняться содержанием.

На уровне ЖК установлен и порядок внесения платы. Ст.155 ЖК РФ говорит о том, что плата должна вноситься до 10-го числа месяца, следующего за истекшим.

Итого: в КН размер и порядок устанавливаются самостоятельно, а в ДСН и соцнайме размер и порядок предопределены нормативным регулированием, в т.ч. на уровне ЖК РФ.

Что касается последствий нарушения данной обязанности, то для КН ст.687 ГК РФ говорит о том, что при невнесении платы более, чем за 6 месяцев, а при краткосрочном найме (до 1 года) более 2 раз подряд, наймодатель вправе требовать расторжения договора.

Для соцнайма ст.90 ЖК РФ говорит о том, что в случае невнесения платы более 6 месяцев без уважительных причин может быть выселение нанимателя с предоставлением другого жилого помещения.

При этом нужно обратить внимание, что обязательным условием для выселения является только невнесение платы БЕЗ УВАЖИТЕЛЬНЫХ ПРИЧИН. Примерный перечень уважительных причин указан в Постановлении Пленума от 02.07.09 (п.38 [43]). ВС РФ говорит, что к уважительным причинам могут быть отнесены длительная невыплата зарплаты, болезнь нанимателя или членов семьи, наличие инвалидов в семье и др. Эти опции говорят о том, что ВС РФ понимает уважительность причин вне понятия вины. Виновность и уважительность в данном вопросе никак не соприкасаются. Речь идет не о задержке оплаты без вины, а именно без уважительных причин.

Например, гражданин может потерять работу из-за своих виновных действий, но потеря заработка и невозможность трудоустройства, тем не менее, может рассматриваться в качестве уважительной причины.

Вторая особенность: в данном случае санкция – это выселение не на улицу, а в другое жилое помещение. Размер другого жилого помещения определяется по нормам общежития. При этом, его выселят не в общежитие, а в жилье социального фонда, но размер такого жилья – 6 кв. м жилой площади на душу. Для чего такое сделано? Да чтобы стоимость платы уменьшить.

· Права нанимателя

При этом, поскольку речь идет о разных разновидностях договора найма, эти права могут различаться. Сначала мы поговорим об общих категориях прав, которые характерны для всех наймов, а потом перейдем к частностям.

Первое право нанимателя – право нанимателя сдавать на срок нанятое жилое помещение или его часть в поднаем. Соответствующее право существует у нанимателя в КН и в соцнайме. Предписания ст.685 ГК РФ и ст.76 ЖК РФ говорят об этом праве. Одновременно нужно обратить внимание, что в силу специального указания ст.100 ЖК РФ такого права нет у нанимателя в ДСН.

Условием реализации этого права является согласие наймодателя. ЖК даже более строго подходит – он говорит о необходимости письменного согласия наймодателя.

Кроме того, условием реализации этого права является также и соблюдение нормы общей площади на человека. Здесь мы сталкиваемся с проблемой. ЖК говорит, что при сдаче в поднаем не должна нарушаться учетная норма, а вот о какой норме говорит ГК – это загадка. ГК говорит о норме общей площади жилья. Это непонятно. Можно лишь рекомендовать аналогию закона и применять правила ЖК (соблюдение учетной нормы).

Итак, для того, чтобы сдавать имущество в поднаем нужно согласие наймодателя и соблюдение общей площади.

А для соцнайма есть еще и третье условие – это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи. Для КН такого правила нет и это предопределено особенностью статуса члена семьи. Сущностно в соцнайме члены семьи нанимателя являются сонанимателями. Для КН фигура нанимателя заслоняет собой всех совместно проживающих с ним граждан, они не имеют никакого правового значения для КН.

При соблюдении указанных выше условий, наниматель может сдать жилое помещение в поднаем. Поднаем – это обычный субдоговор, т.е. это договор, где первоначальный наниматель выступает в роле наймодателя для третьего лица. Этот субдоговор зависим от договора найма, и эта зависимость прослеживается в вопросе о сроке договора поднайма. ГК говорит о том, что договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий договор найма. В ЖК же ст.77 устанавливает иное правило: договор поднайма заключается на срок, указанный в таком договоре, а если он не указан, то на 1 год.

Зависимость поднайма от основного договора заключается и в том, что при прекращении договора найма, договор поднайма также прекращается.

Наконец, поскольку перед нами обычный субдоговор, крайние звенья такой цепи (первый наймодатель и последний наниматель) не состоят ни в каких обязательственных отношениях.

Еще одно право нанимателя, также характерного для КН и соцнайма и нехарактерного для ДСН, - это право на вселение временных жильцов.

Это право регламентируется ст.680 ГК РФ и ст.80 ЖК РФ. Эти статьи идентичны в плане определения условий реализации такого права. Условия: нужно согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, предварительное уведомление наймодателя (он может запретить такое вселение, если в результате его будет нарушать норма общей площади/учетная норма).

Само вселение временных жильцов производится на безвозмездной основе на срок до 6 месяцев. Временные жильцы никакими самостоятельными правами на жилое помещение не обладают. Ответственность за все их действия несет наниматель.

По окончании установленного срока вселения временные жильцы должны освободить жилое помещение.

Следующее право нанимателя, которое существует только в КН (ст.684 ГК РФ), - это преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Почему такое право существует только в КН? В соцнайме сам договор не срочный, а в ДСН срок – это срок действия трудового договора или срок службы.

Условия реализации права – здесь не нужно надлежащего исполнения обязанностей нанимателем. Он имеет такое право, даже если он нарушал свои обязанности в рамках прошедшего КН.

Этот подход – странный, ибо, таким образом, наймодателю навязывается субъект, который уже обозначил свою недобросовестность. Но вроде бы это как дополнительная гарантия нанимателя. Способна ли гарантия нанимателя оправдать его недобросовестность?

Далее, мы увидим, что в рамках КН инициатива реализации преимущественного права должна исходить от наймодателя. Здесь мы опять видим несовпадение положений найма и аренды. В аренде инициативой обладал арендатор (в разумный срок до истечения прошедшего договора). Здесь же наймодатель должен проявить инициативу не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора, он должен направить нанимателю предложение заключить новый договор или предупреждение о том, что договор заключен не будет. Если такого уведомления нет, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Еще одним условием реализации преимущественного права является намерение наймодателя в дальнейшем сдавать имущество в наем (полностью идентичные правила из аренды). Фикция нежелания – это не сдача жилья в наем в течение 1 года.

Что касается способа защиты нарушенного имущественного права, то ст.684 в этом качестве называет право нанимателя потребовать признания договора, заключенного в нарушение преимущественного права, недействительным и/или возмещения убытков.

Вот, собственно, здесь у нас образуется когнитивный диссонанс. С одной стороны, преимущественное право в КН по сути своей идентично такому же праву в аренде. В аренде же способы защиты были хорошими (там был перевод прав и обязанностей на себя). С другой стороны, в найме способ защиты совершенно иной. Брагинский говорит, что смысл есть в признании нового найма недействительным: таким образом, у прежнего нанимателя будет возможность вновь заключить наем. Тут Брагинский пытается выдать желаемое за действительное.

Конечно, определенным образом спасает нанимателя то обстоятельство, что наниматель может кумулятивно или альтернативно требовать возмещения убытков, что может восстановить имущественные потери нанимателя.

· Права нанимателя при соцнайме

Первое право – это право на обмен жилого помещения. Сущностно, всё просто. Есть два помещения, и каждое из них является предметом соответствующих договоров социального найма. Смысл права на обмен состоит в том, что эти два нанимателя заключают между собой договор, и в результате меняются имеющимися у них статусами.

Это право на обмен существует только в соцнайме. Причем, предметом обмена могут быть только жилые помещения, относящиеся в жилищному фонду социального использования. Раньше еще мог быть смешанный обмен, то есть меняются собственник одного жилища и наниматель другого, и собственник становился нанимателем, а наниматель – собственником. ВС РФ в Пост. Пленума N14 сказал – так нельзя. Меняться можно только жильем фонда социального использования, причем обе стороны обмена должны быть нанимателями своего жилища.

Ст.72 – 75 ЖК закрепляют условия права на обмен. Нужно согласие всех совершеннолетних членов семьи и согласие наймодателя. При этом дабы последнее не превращалось в произвол, указывается, что отказ наймодателя возможен лишь в случаях, когда обмен, согласно законодательству, не допускается. Такие случаи перечислены в ст.73 ЖК РФ. Это согласие в значительной степени – номинальное. Если наймодатель не дает согласие, то можно в суд. Форма обмена – письменная путем составления единого документа. На основании этого договора происходит обмен.

ВС РФ в п.33 [44] Пост. Пленума N14 говорит о том, что результатом обмена должно всегда меняться полное изменение соответствующего субъектного состава (то есть наниматель со своей семьи едет в другую квартиру, и наоборот). Родственный обмен объявлен вне закона.

Смысл родственного обмена состоит в том, что член семьи одного нанимателя меняет свой статус другого нанимателя, а этот наниматель становится «членом семьи».

И еще одно право, которое существует в соцнайме, - это право нанимателя на замену жилого помещения. Ст.81 ЖК РФ регулирует реализацию данного права. Смысл очень прост. Норма предоставления определяет размер жилья. В общем, был наниматель и 9 членов семьи с квартирой 180 кв. м. А потом 9 членов семьи померли. Нахер ему 180 кв. м, за них платить надо! Дай мне соответствующего размера квартиру. И тут он использует право обмена.

Условие нужно – согласие всех членов семьи. Наниматель может потребовать предоставления другого жилого помещения по норме предоставления.

Ст.81 ЖК РФ говорит о том, что в течение 3 месяцев нанимателю и его членам семьи должно быть предоставлено другое жилое помещение. Остается нерешенным вопрос: а что будет, если в течение 3 месяцев наймодатель не предоставит нужного размера помещение? Раньше эта проблема легко разрешалась (еще до ЖК РФ). Правило было таким: если в установленный срок право нанимателя не реализовано, то по истечении этого срока наниматель будет занимать 180 кв. м, но оплачивать будет только свои 33 кв. м, а наймодатель за оставшиеся 147 кв. м будет платить.

Поиск по сайту: