Д. Изменение жилищных правоотношений

Мы должны понимать, что законодатель исходит из принципа стабильности жилищного правоотношения. Изменение жилищного правоотношения является исключением и допускается только в случаях и в форме, которые предусмотрены законодательством.

При этом таких случаев немало. Сущностно, они достаточно разнообразны. Поэтому мы будем объединять эти частные случаи в определенные группы, исходя из существа такого изменения.

Первая группа – изменение жилищного правоотношения вследствие изменения субъектного состава.

· Вселение членов семьи

Первый вариант изменения данной группы – вселение в жилое помещение членов семьи нанимателя. Такой вариант возможен для КН (ст.679 ГК РФ), для соцнайма (ст.70 ЖК) и возможен для ДСН. При этом ст.100 ЖК РФ прямо указывает, что для специализированного найма будут применяться правила о найме социальном, за одним исключением: если это служебные жилые помещения. Вопрос о вселении в служебные жилые помещения решается по аналогии с решением, предложенным для вселения членов семьи собственника.

Есть принципиальная разница в регулировании этого вопроса между ЖК и ГК. Эта разница начинается уже в разных формулировках. Если ЖК использует термин «вселение члена семьи», то ГК говорит о «гражданах, постоянно проживающих». При этом, несмотря на разную терминологию, сущностно речь идет об одном и том же явлении.

Но регламентация такого вселения все-таки различается. Различия эти проявляются в определении круга лиц, которые могут быть вселены. ЖК РФ устанавливает три группы потенциально возможных членов семьи. Дифференцируя лиц на эти три группы, ЖК для каждой из групп устанавливает свои условия.

1. Группа первая – супруг, родители и дети. Тут особых требований нет. Тут достаточно просто наличия такого статуса.

2. Вторая группа – другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы. П.25 [45] Пленума N14 расшифровывает эту категорию – это любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи. Нетрудоспособные иждивенцы, по мнению ВС РФ, предложил толковать эти термины в соответствии с предписаниями закона о трудовых пенсиях. Нетрудоспособные – это несовершеннолетние, пенсионеры по старости (не льготные пенсии), инвалиды всех трех групп. Иждивенец – это лицо, которое систематически получает лицо от другого лица помощь, которая является для него основным или единственным источником к существованию. Эта группа лиц может жить только при ведении общего хозяйства. Общее хозяйство понимается Верховным Судом как наличие совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов, имущества и т.п.

3. Третья группа – иные лица. Эти лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке. ВС РФ в Пленуме N14 в п.25 сказал: решая вопрос о признании иного лица членом семьи, суд должен выяснить, было ли вселение в качестве члена семьи, продолжительность проживания, ведение общего хозяйства и т.д.

ГК РФ решает этот вопрос для КН о вселении граждан в качестве «граждан, постоянно проживающих» иначе. Тут никакого перечня и групп нет. Все условия для всех одинаковые.

Эти лица приобретают статус члена семьи нанимателя или гражданина, постоянно проживающего с нанимателем, только в том случае, если они вселены в установленном законом порядке. При этом нужно понять, что вселение в установленном законом порядке никак не связана с регистрацией по месту жительства. Регистрация – это административный акт.

В регламентации такого порядка вселения ГК и ЖК предусматривают различную регламентацию.

С точки зрения ЖК, для вселения лиц первой группы нужно согласие письменное всех совершеннолетних членов семьи. Это условие их вселения. Если согласие получено, то лица первой группы вселены в установленном законе порядке. П.26 [46] Пленума N14 – не имеет значения, что в результате такого вселения обеспеченность жильем составит менее учетной нормы.

Для всех остальных групп ЖК предполагает необходимость двух согласий: согласие всех совершеннолетних членов семьи и согласие наймодателя. При этом наймодатель может не дать согласия, если в результате такого вселения будет нарушаться учетная норма.

ЖК устанавливает из этих правил одно исключение. Для вселения несовершеннолетних детей не требуется никакого согласия. П.26 Пленума N14 – речь идет о любых детях: не только нанимателя, но и членов ее семьи.

Такие правила установлены ЖК.

ГК регулирует соответствующий вопрос для КН иначе. Законодатель требует во всех случаях наличие двух согласий: согласие совершеннолетних совместно проживающих граждан и согласие наймодателя. Но и тут есть то же самое исключение: вселение несовершеннолетних никакого согласия не требует.

Если указанный порядок вселения соблюден, то граждане будут считаться в установленном законом порядке. Еще раз: регистрация тут не является конститутивным условием.

Для чего этот статус «члена семьи» нужен? Для соцнайма законодатель говорит: члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Раньше в ЖК было указано, что соглашением при вселении могло быть установлено иное. Т.е. например, ты вселяешься как член семьи, но с ограниченными правами. СЕЙЧАС ТАКОГО НЕТ. П.26 Пленума N14 прямо указывает, что возможность приобрести равные с нанимателем права для соответствующих членов семьи не может быть соглашением сторон изменена.

В соцнайме дееспособные члены семьи несут СОЛИДАРНУЮ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ, ВЫТЕКАЮЩИМ ИЗ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА.

То есть получается, что в социальном найме статус члена семьи практически идентичен статусу нанимателя. И объем прав, и объем обязанностей для указанной категории лиц тождественен. В социальном найме само по себе звание нанимателя является номинальным.

Несколько иначе обстоит решение вопроса в КН. В КН ГК РФ говорит, что граждане, постоянно проживающие, обладают равными с нанимателем правами по пользованию. То есть права с нанимателем у постоянно проживающих граждан одинаковые, а вот обязанностей у последних нет.

То есть, имея возможность использования жилья стороной по договору, граждане, постоянно проживающие, не становятся, и предъявлять к ним требования из договора наймодатель не может.

Единственно, о чем говорит п.4 ст.677 ГК РФ, так это о том, что соответствующие граждане, постоянно проживающие могут, известив наймодателя, заключить договор о солидарной ответственности. Тогда они будут солидарно обязанными, но не в силу закона, а в силу договора.

Это как договор о присоединении к долгу в качестве солидарного должника.

· Замена нанимателя

Он предусмотрен для коммерческого и социального найма. В ГК РФ – это ст.686 ГК РФ, а в ЖК – п.2 ст.82 ЖК РФ.

Смысл такого изменения очевиден в случае смерти нанимателя. Гражданин живет в соответствующем помещении не один, а совместно с членами семьи или лицами, постоянно с ним проживающими. Явно, что смерть нанимателя не прекращает договорные отношения. Соответственно, должно произойти изменение жилищного правоотношения. Знамя нанимателя подхватывают члены семьи нанимателя.

Самым распространенным случаем является смерть нанимателя. Однако эти правила универсальны. Замена нанимателя может происходить и при его жизни. Наниматель может сказать: Я устал, я ухожу.

Регулирование соответствующего случая и в ГК, и в ЖК строится на одних и тех же началах и предполагает соблюдение одних и тех же условий. Для такой замены требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи, или граждан, постоянно проживающих. Если замена происходит при жизни нанимателя, то его согласие так же требуется. А еще нужно согласие наймодателя всегда.

Для КН согласие наймодателя изначально фигурировало в законе. Это было правильно, потому что для наймодателя важно, кто у него наниматель. Для соцнайма же прежнее жилищное законодательство не настаивало на согласии наймодателя, что тоже было логично, ибо похеру, кто будет нанимателем при соцнайме, ибо все несут солидарную ответственность (все члены семьи). А теперь в ЖК говорится, что нужно согласие наймодателя. Это нелогично.

Вторая группа оснований изменения жилищных правоотношений – посредством изменения предмета и субъектного состава

ТУТ ТОЛЬКО ОДНО ОСНОВАНИЕ И ТОЛЬКО ДЛЯ СОЦНАЙМА – объединение нанимателей в одну семью. Смысл достаточно очевиден. Коммуналка и там в двух комнатах живет девушка и юноша. Потом взяли и поженились. Теперь они могут требовать заключение единого договора на две комнаты, где они будут одной стороной.

В прежнем ЖК антитезой объединения нанимателей в одну семью был раздел жилого помещения, но при разделе всё с точностью до наоборот. Сегодня такого варианта нет сознательно, потому что такое решение направлено на борьбу с коммунальными квартирами.

П.31 [47] Пленума N14 подтверждает этот тезис – раз нет в кодексе, значит, не возможен раздел.

Ст.69 ЖК РФ – бывшие члены семьи нанимателя сохраняют все права нанимателя. А п.4 ст.69 ЖК РФ указывал, что они самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора найма. До 2009 года был сложным вопрос: а не содержится ли в п.4 ст.69 ЖК РФ некий латентный раздел жилого помещения? По каким своим обязательствам они отвечают? До расторжения брака у них солидарная ответственность, а после расторжения у бывшего члена семьи свое обязательство появилось. Эта норма казалась непонятной, поскольку вступала в противоречие с разработчиками ЖК РФ, что раздела нет.

Но ВС всё разъяснил четко. В п.30 [48] Пленума N14 указывается следующее: бывший член семьи нанимателя вправе потребовать от нанимателя и наймодателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы. Тут речь идет не о разделе жилья, а лишь меняется характер обязанности внесения платы. Если без такого соглашения у нас обязанность по оплате будет солидарной, то с таким соглашением обязанность по оплате будет долевой.

Третья группа оснований изменения жилищных правоотношений – изменение жилищного правоотношения посредством изменения предмета

Тут тоже только один вариант и только для соцнайма. Этот вариант – занятие освободившегося в квартире жилого помещения.

Ст.59 ЖК РФ регулирует эту ситуацию. Суть его понятна. Если коммуналка есть. Там есть помещения, которые заняты по разным договорам соцнайма. Одно из помещений освобождается. Решение вопроса об освободившемся помещении и содержится в ст.59 ЖК РФ. Тут у нас принцип очередности. Тут 4 очереди лиц, имеющих право на занятие жилого помещения. Что это за очереди – посмотреть в самой ст.59.

Каждая следующая очередь может претендовать на занятие этого жилого помещения только тогда, когда нет никого из предыдущей очереди или они отказались от такого права.

Тут логика есть в построении очередей. Действует принцип защиты малоимущих, нуждающихся и т.д.

Поиск по сайту: