Особливості оформлення договорів про пайову участь в будівництві

Договор о долевом участии в строительстве гражданским законодательством Украины не предусмотрено. При разработке и заключении такого договора его стороны руководствуются ст. 6 Гражданского кодекса Украины от 16.01.03 г. № 435-IV (далее - ГК Украины), согласно которой стороны имеют право заключить договор, который не предусмотрен актами гражданского законодательства, но отвечает его общим началам, и ст. 627 ГК Украины, которая указывает, что стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований действующего законодательства.

Кроме того, согласно ч. 1. ст. 204 ГК Украины сделка является правомерной, если ее недействительность прямо не установлена ​​законом или если она не признана судом недействительной.

Есть гражданское законодательство позволяет существование указанных договоров, поскольку нет прямого запрета на их заключения, а признание договора недействительным возможно только по существующего, вполне индивидуального договора.

Однако корень проблематики вопрос «легитимности или нелегитимности» договора о долевом участии в строительстве заключается в правовой природе финансирования строительства.

Напомним, что ЗУ «Об инвестиционной деятельности» определяет общие правовые, экономические и социальные условия инвестиционной деятельности на территории Украины, соответственно, данный Закон не может регулировать другие хозяйственно-финансовые отношения, которые не относятся к инвестированию. Поэтому, нужно проанализировать отличие двух форм финансирования хозяйственной (предпринимательской) деятельности - «инвестирование» и «долевое участие».

Согласно ст. 1 ЗУ «Об инвестиционной деятельности»:

Инвестициями являются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которой создается прибыль (доход) или достигается социальный эффект.

Такими ценностями могут быть:

• средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги;

• движимое и недвижимое имущество (здания, сооружения, оборудование и другие материальные ценности);

• имущественные права интеллектуальной собственности;

• совокупность технических, технологических, коммерческих и других знаний, оформленных в виде технической документации, навыков и производственного опыта, необходимых для организации того или иного вида производства, но не запатентованных ("ноу-хау");

• права пользования землей, водой, ресурсами, домами, сооружениями, оборудованием, а также иные имущественные права;

• другие ценности.

Исходя из содержания нормы Закона, определяющим в понятии «инвестирования» является термин «вклад» («вложения»), смысл которого можно трактовать как внесение определенных ценностей (денежных средств, имущества, имущественных прав и т.п.) без дальнейшего активного участия в деятельности объекта инвестирования (объект инвестиции в данном случае выбирается по критериям «доходности» и «выгодного удовлетворения потребностей»).

В договоре о долевом участии в строительстве термин «долевое участие» рассматривается как объединение материальных и нематериальных ресурсов (средств, имущества, имущественных прав и т.д.), ради конкретной цели по созданию конкретного объекта.

Паевой вклад в себя может включать не только внесения определенных ценностей (денежных средств, имущества, имущественных прав и т.д.), но и выполнение определенных действий (например: оформление проектно-сметной документации, осуществления непосредственных строительных работ, участие в строительстве как подрядчика и т.п.). Паевые взносы в данном договоре носят целевой характер, а именно непосредственно направленность на объект и процесс строительства.

Существенным признаком договора о долевом участии в строительстве является то, что его основная цель - это получение в собственность объекта недвижимости, а именно индивидуально определенных объектов (квартир, помещений) из которых сложится непосредственный объект строительства, преимущественно для собственного пользования. Поэтому в указанном договоре и используется термин «пай», а не «инвестиция», потому первоочередной целью является удовлетворение собственных потребностей (в отличие от инвестирования, где главными факторами, как было указано, является «доходность» и «выгоднее удовлетворения потребностей»).

Следовательно, договор о долевом участии в строительстве имеет другую, отличную от инвестирования, правовую природу финансирования хозяйственной (предпринимательской) деятельности, поэтому, на указанный вид договоров не могут распространяться ограничения, указанные в ст. 4 ЗУ «Об инвестициях».

Таким образом, правовая природа договора о долевом участии и инвестиционных договоров различна, однако, несмотря на то, что договор о долевом участии в строительстве является вполне легитимным, формализованный и императивный подход органов государственной власти и местного самоуправления с законодательством, независимо от отраслевых принципов, может создать препятствия по выполнению указанного договора, как в принятии государственной комиссией объектов, возведенных в соответствии с договором, так и при регистрации прав собственности на них.

Поиск по сайту: