Управление муниципальным имуществом

Органы местного самоуправления самостоятельно управляют объектами муниципальной собственности, которые могут:

- закрепляться за муниципальными предприятиями на правах хозяйственного ведения и за муниципальными учреждениями на правах опера­тивного управления;

- передаваться в залог или в доверительное управление;

- сдаваться в аренду или передаваться на баланс другому юридическому лицу;

- быть внесены в уставный капитал нового юридического лица;

- приватизироваться.

Во многих муниципальных образованиях создана солидная норма­тивная база для управления муниципальным имуществом. Приняты общие положения о порядке управления и распоряжения муниципальным имуще­ством, частные положения о порядке сдачи в наем и в аренду муниципаль­ного жилья, сдачи в аренду и в субаренду нежилых помещений, зданий, со­оружений, относящихся к муниципальной собственности, и распределении средств от сдачи в аренду, о порядке исчисления арендной платы, об ис­пользовании нежилых подвальных помещений в муниципальных жилых домах, о порядке коммерческой продажи объектов муниципальной собст­венности на конкурсах и аукционах, о порядке проведения конкурсов и аукционов, о порядке выкупа муниципальных нежилых помещений, типовые учредительные документы и уставы муниципальных предприятий и учреждений, типовые договоры с их руководителями, программы приватизации муниципального имущества и др.

Приватизация объектов муниципальной собственности осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии порядком, установленным Федеральным законом «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущест­ва в РФ», принятым в 1997г. С точки зрения условий приватизации обычно объекты муниципальной собственности разбиваются на категории:

- объекты и предприятия, приватизация которых запрещается;

- объекты и предприятия, приватизация которых может осуществляться по индивидуальному решению представительного органа местного самоуправления;

- объекты и предприятия, приватизация которых осуществляется адми­нистрацией по программам, ежегодно утверждаемым представитель­ным органом.

Рассмотрим некоторые экономические проблемы, возникающие в процессе управления муниципальным имуществом и его приватизации.

1. Решение вопросов передачи объектов в муниципаль­ную собственность. Основная доля ведомственного жилья, объектов инженерной инфраструктуры городов и объектов социального назначения к настоящему времени уже передана в муниципальную собственность. Но часть объектов еще находится в собственности предприятий и при передаче их в муниципальную собственность возникают серьезные проблемы:

- проблема.финансирования. Существующая практика такова, что, подписывая акт приемки объектов в муниципальную собственность, орган местного самоуправления далеко не всегда получает дополнительные дохо­ды в бюджет для финансирования их содержания. Отказ от приемки тоже опасен, поскольку многие предприятия в условиях финансового кризиса реально не в состоянии содержать жилые дома, детские сады, другие объек­ты, которыми пользуются жители муниципального образования. Нередки случаи, когда предприятия просто «бросают» социальные объекты, имуще­ство которых разворовывается. Здесь не может быть общего рецепта, и в каждом конкретном случае орган местного самоуправления обязан принять решение с учетом всех экономических и социальных факторов;

- проблема. износа. По закону владелец должен передать объект в муниципальную собственность в состоянии, пригодном для эксплуатации. На деле зачастую передаются ветхие жилые дома, требующие срочного ка­питального ремонта или даже сноса и переселения жильцов, изношенные инженерные сети, котельные и др. Муниципальное образование вправе от­казаться от приема в собственность подобных объектов, но в отдельных случаях, сознавая безвыходность ситуации, соглашается на это. Такая прак­тика отрицательно сказывается на финансовом состоянии муниципального образования.

Следует отметить также проблему передачи из собственности субъ­екта РФ в муниципальную собственность отдельных «доходных» объектов, жизненно важных для территории (гостиницы, рестораны, аптеки и т.п.). Региональные власти по понятным причинам часто препятствуют этому. Поскольку закон здесь на стороне местного самоуправления, самым надеж­ным способом решения вопроса является обращение в суд.

2. Определение условий сдачи в аренду и обоснованное установление и дифференциация ставок арендной платы за ис­пользование нежилых помещений и другого муниципального имущества. Здесь проблема состоит в поиске баланса интересов между желанием увеличить доходы бюджета от аренды и опасности свертывания важных видов хозяйственной деятельности в связи с высокими затратами на арендную плату. Надежным средством решения этой проблемы является широкая дифференциация ставок арендной платы в зависимости от района расположения и вида деятельности, сочетающаяся с системой льгот и при­вилегий.

При сдаче помещения в аренду, особенно долгосрочную, могут вы­ставляться следующие условия в разном сочетании: максимальные инвести­ционные вложения, сохранение профиля предприятия, трудоустройство ра­ботающих в случае реорганизации, удовлетворение имущественных претен­зий кредиторов, осуществление текущего и капитального ремонта помеще­ний, содержание их в надлежащем состоянии и др. При этом арендатор не имеет права передавать муниципальное имущество или сдавать его в субаренду, вносить в порядке оплаты уставного капитала других предприятий, передавать в залог или другим способом распоряжаться имуществом.

Систему ставок арендной платы за нежилые помещения рассмотрим на примере г.Барнаула. Арендная плата за 1 м² муниципального нежилого фонда определяется как произведение базовой ставки и поправочных коэффициентов, которые учитывают специфику деятельности арендатора, зонирование местоположения помещения, капитальность строительства, цель использования и уровень инфляции. В Барнауле базовая ставка арендной платы за 1 м² в год равна минимальной месячной оплате труда. К базовой ставке применяются коэффициенты:

коэффициент престижности района (от 1 до 5);

для отдельно стоящих помещений применяется повышающий коэффициент- 1,25;

для подвальных помещений понижающий коэффициент - 0,5.

От уплаты арендной платы освобождаются:

- муниципальные бюджетные организации;

- общества инвалидов;

- комбинаты школьного питания;

- специализированные магазины, обслуживающие малоимущие слои населения, участников и инвалидов войны, реализующие хлеб и молоко и др.

Средства, полученные от аренды муниципального имущества, распределяются следующим образом:

10% — оставляет себе балансодержатель имущества на возмещение затрат по оформлению договора аренды и контроля за использованием не­жилых помещений;

80% — через комитет жилищного хозяйства идет в счет дотаций на содержание муниципального жилого и нежилого фонда;

10% — комитету по управлению муниципальным имуществом.

В ряде городов базовая ставка арендной платы основывается на других показателях, например, на рыночной цене 1 м² жилой или нежилой площади.

3. Определение целесообразности приватизации объекта в сравнении с арендой и совершенствование технологии прива­тизации. Здесь могут быть реализованы разные подходы для экономически эффективных («доходных») и убыточных объектов.

Доходный объект можно продать по высокой цене и получить разо­вые крупные поступления в бюджет. В то же время арендная плата за этот объект будет пополнять бюджет постоянно и в связи с инфляцией со време­нем может возрастать. Формально выполненный экономический расчет обычно свидетельствует в пользу приватизации, однако представительный орган местного самоуправления при согласовании программы приватизации на очередной год не может ограничиться таким расчетом и должен взвесить все, в том числе отдаленные последствия приватизации объекта.

Для убыточных объектов целью приватизации является сокращение расходов бюджета на их содержание. Цена объекта может.быть весьма низ­кой. Единственным ограничителем выступает социальная значимость объ­екта. Например, в Новокузнецке депутаты отказались включить в представ­ленный администрацией план приватизации на очередной год убыточный книжный магазин, поскольку это был единственный в городе магазин, спе­циализированный на продаже учебной и методической литературы. В усло­виях бюджетного дефицита принятие таких решений является нелегкой за­дачей.

Приватизация муниципальной собственности может осуществляться различными способами. Наиболее характерными являются аукцион и ком­мерческий конкурс. Некоторые города приняли решения о приватизации объектов муниципальной собственности только в форме коммерческого! конкурса, что позволяет выдвигать условия приватизации. Наиболее характерными условиями конкурса являются сохранение профиля предприятия в течение определенного времени и сохранение рабочих мест. Некоторые го­рода идут на скидки с продажной цены и рассрочку платежей при соблюде­нии условий конкурса. При нарушении условий конкурса договор привати­зации может быть расторгнут.

При приватизации муниципальных предприятий как единых ком­плексов допускается принятие решения о закреплении в муниципальной собственности определенного пакета акций, либо о выпуске «золотой ак­ции».

Средства от приватизации не подлежат налогообложению. Во мно­гих муниципальных образованиях эти средства направляются целевым на­значением на содержание объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, на финансирование мероприятий по социальной за­щите населения, на реализацию соответствующих инвестиционных про­грамм.

4. Приватизация жилья. Муниципальная власть заинтересована в том, чтобы все жители стали собственниками своих жилых домов и квар­тир. В идеале муниципального жилья может не быть совсем или оно сохра­нится в минимальном объеме для социально необеспеченных слоев населе­ния и в качестве резерва. Фактически население, несмотря на бесплатность, приватизировало лишь около половины жилищного фонда. Основной при­чиной этого являются опасения снятия частного жилья с бюджетных дота­ций. Люди не хотят также приватизировать квартиры в ветхих жилых домах в надежде на улучшение жилищных условий. Основным способом решения данной проблемы является работа с населением при четких обязательствах создания одинаковых экономических условий для приватизированного и муниципального жилья, содействие созданию товариществ собственников жилья, наглядная демонстрация их преимуществ.

Для осуществления работ, связанных с приватизацией жилья, в му­ниципальных образованиях создаются соответствующие организационные структуры, чаще всего в форме агентств, имеющих статус муниципального учреждения. Наряду с этим, приватизацию муниципального жилья могут осуществлять и частные агентства.

5. Приватизация встроенных помещений в жилых домах. Многие органы местного самоуправления при приватизации предприятий, расположенных во встроенных помещениях жилых домов, отказывают в приватизации самих помещений, передавая их приватизированным пред­приятиям в аренду. Определенный смысл в этом есть, поскольку таким спо­собом муниципальная власть сохраняет за собой рычаги воздействия на предприятия. Отрицательным моментом является то, что предприятие, не получив в собственность помещение, воздерживается от серьезных капи­тальных затрат на его обустройство.

Ситуация может измениться при создании товариществ собствен­ников жилья. Приватизированное предприятие, расположенное во встроен­ном помещении, должно будет устанавливать экономические отношения с товариществом, может стать его участником. Однако и муниципальная власть может участвовать в товариществе как собственник встроенного по­мещения. Только практический опыт покажет, какие решения окажутся в этих случаях наиболее целесообразными.

В целом можно сделать вывод, что при управлении муниципальным имуществом возникает множество сложных проблем. К их решению необ­ходим творческий подход.

Тема 22.

Поиск по сайту: