Удостоверение договоров об отчуждении имущества

Нотариус удостоверяет договоры отчуждения (продажи, мены, дарения и т.п.) недвижимого имущества и иных отчуждае­мых вещных прав на недвижимое имущество, по месту нахожде­ния этого имущества, а также договора отчуждения движимого имущества — вне зависимости от места его нахождения (пункт 2 статьи 54 Закона Республики Казахстан "О нотариате").

Отчуждение имущества, находящегося в совместной или долевой собственности, производится по согласию всех участ­ников.

При совершении сделок, требующих нотариального удосто­верения или государственной регистрации, согласие участников совместной собственности на совершение сделки должно быть подтверждено в нотариальном порядке (пункт 3 статьи 220 Граж­данского кодекса Республики Казахстан).

Поэтому при удостоверении договоров отчуждения имуще­ства нотариус обязан истребовать согласия других собственни­ков (в том числе супругов) на распоряжение имуществом.

При совершении одним из супругов сделки по распоряже­нию общим имуществом супругов предполагается согласие друго­го супруга, если брачным договором не установлен иной режим имущества. Поэтому, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотари­ального удостоверения и (или) регистрации в установленном зако­нодательством порядке, необходимо истребовать нотариально удо­стоверенное согласие другого супруга, либо заявление о том, что собственник отчуждаемого имущества в браке не состоит.

Нотариальное свидетельствование подлинности подписи не требуется, если супруг лично явится и вручит нотариусу заяв­ление о согласии на отчуждение недвижимости. В этом случае нотариус устанавливает личность супруга и проверяет подлин­ность его записи, о чем делает отметку на заявлении и указывает наименование документа, удостоверяющего личность, его номер, дату выдачи, наименование учреждения, выдавшего документ.

Брачные отношения супругов нотариус проверяет по свиде­тельству о браке, о чем также производит запись на заявлении и указывает номер, дату выдачи свидетельства и наименование органа, выдавшего документ.

Если в заявлении супруга указано, в отношении кого пер­сонально он дает согласие на отчуждение имущества, либо ука­заны цена и другие условия, нотариус при удостоверении дого­вора обязан проверить соблюдение этих условий.

При продаже доли (доли от доли) в общем, имуществе по­стороннему лицу другие участники долевой собственности име­ют преимущественное право покупки этой доли по цене, за ко­торую она продается, и на прочих равных условиях (кроме про­дажи с публичных торгов).

Продавец доли обязан известить в письменной форме осталь­ных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других усло­вий и вправе произвести отчуждение, если остальные участни­ки долевой собственности откажутся от покупки или не приоб­ретут продаваемую долю в общем, недвижимом имуществе в те­чение месяца, а в отношении прочего имущества — в течение десяти дней со дня получения извещения (статья 216 Гражданс­кого кодекса Республики Казахстан).

Доказательствами извещения других участников общей до­левой собственности о продаже доли (доли от доли) могут быть;

1) заявление участника общей долевой собственности, под­линность подписи которого нотариально удостоверена;

2) заявление участника общей долевой собственности, лич­но представленное им нотариусу, извещение продавца доли (доли от доли), переданное нотариусом участникам общей долевой соб­ственности с соблюдением правил пункта 44 настоящей Инст­рукции.

Договор отчуждения может быть удостоверен также в случае, если другие участники общей долевой собственности не проживают в месте нахождения недвижимого имущества и адрес их не­известен, В подтверждение этому должен быть представлен соот­ветствующий документ справочного бюро (адресного стола).

При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус, прежде всего, должен установить правовой режим земельного участка, на котором расположены отчужда­емые объекты недвижимости.

Согласно действующему земельному законодательству от­чуждение недвижимости, расположенной на земельном участ­ке, без соответствующего отчуждения права собственности (пра­ва землепользования) на земельный участок не допускается.

При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус истребует правоустанавливающие докумен­ты на земельный участок и определяет полномочия собствен­ника земельного участка (землепользователя) по отчуждению принадлежащих ему прав.

Правоустанавливающие документы на земельный участок не истребуются при отчуждении квартир в многоквартирных жи­лых домах.

В соответствии с Указом Президента Республики Казах­стан, имеющего силу Закона, "О земле" от 22.12.95 г. Нотариус не вправе удостоверять отчуждение:

1)права, предоставленного в постоянное землепользование иностранным землепользователям (пункт 2 статьи 40 Указа "О земле"), а также объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, предоставленном в постоянное землеполь­зование (пункт 5 статьи 18 Указа "О земле");

2)права землепользования, принадлежащего государствен­ным землепользователям, за исключением случаев, когда это связано с отчуждением в установленном порядке расположен­ного на земельном участке недвижимого имущества (пункт 2 статьи 44 Указа "О земле");

3)юридическому лицу или иностранному гражданину земель­ного участка, находящегося в частной собственности граждан Республики Казахстан для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства.

Нотариус разъясняет сторонам, что отчуждение земель­ного участка не влияет на имеющиеся обременения этого учас­тка (сервитут и т.п.).

При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус проверяет принадлежность этого имуще­ства. Документами, подтверждающими принадлежность физи­ческому или юридическому лицу недвижимого имущества (квар­тир, жилых домов, дач, гаражей, зданий и помещений админис­тративного и производственного назначения, земельных участ­ков и т.п.) могут быть:

1)нотариально удостоверенный договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности либо договор о праве застройки, заклю­ченный до 26 августа 1948 года;

2)договор о предоставлении жилищно-строительному кол­лективу индивидуальных застройщиков земельного участка для строительства жилого дома;

3)нотариально удостоверенный (или засвидетельствованный коммунальным органом за период с 1931 г. по 1936 г.) договор купли-продажи (в том числе с условием пожизненного содер­жания продавца), мены, дарения;

4)договор о приватизации;

5)акт о приобретении с публичных торгов;

6)свидетельство о праве собственности на долю в общем иму­ществе (в т.ч. супругов);

7)копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности (в том числе при разделе имущества и т.п.);

8)договор о разделе имущества;

9)регистрационное удостоверение, выданное до принятия Вре­менного положения о порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Постановлением Пра­вительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 года;

10)свидетельство о праве собственности, выдаваемое мест­ными исполнительными органами;

11)свидетельство о праве на наследство;

12)учредительный договор и акт приема-передачи при вне­сении в качестве вклада в уставный фонд товарищества;

13)решение собственника имущества юридического лица или уполномоченного собственником органа, либо учредителей (уча­стников), либо органа, уполномоченного учредительными документами юридического лица, либо решение судебного органа (при реорганизации юридического лица), а также утвержденный таким решением разделительный баланс или передаточный акт;

14)протокол результатов тортов, конкурсов, аукционов, до­говор прямой адресной продажи государственного имущества и т.п., а также договор купли-продажи имущества или иной дого­вор, заключаемый на основании любого из указанных протоко­лов;

15) решение акима, договор купли-продажи, государствен­ный акт о праве собственности (праве постоянного землеполь­зования) на земельный участок.

Указанный в настоящем пункте перечень не является исчер­пывающим. К числу правоустанавливающих документов могут быть отнесены и иные документы, выдаваемые компетентными органами в установленном законодательными актами порядке в подтверждение права собственности на недвижимое имущество.

При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус проверяет государственную регистрацию в установленном порядке на основании отметки регистрирую­щего органа на тексте документа.

Государственная регистрация прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним, произведенная до фактического создания регистрирующих органов другими государственными организа­циями, созданными в установленном порядке для регистрации недвижимости, имеет юридическую силу.

При удостоверении договора отчуждения недвижимого иму­щества нотариус проверяет отсутствие обременении на отчуждае­мое имущество по Алфавитной книге учета запрещений (арестов) и по выписке из регистрационного листа Правового кадастра.

Отчуждение недвижимого имущества, обремененного правом пользования на срок свыше года, допускается, если:

1)такое отчуждение прямо не запрещено условиями догово­ра о предоставлении права пользования на срок свыше года меж­ду отчуждателем имущества и владельцем указанного права;

2)имеется согласие владельца права пользования недвижи­мым имуществом на срок свыше года на отчуждение обреме­ненного имущества — в случаях, когда необходимость такого согласия прямо предусмотрена в договоре с собственником не­движимого имущества;

3) покупатель недвижимого имущества, обремененного пра­вом пользования на срок свыше года, уведомлен нотариусом о наличии права пользования отчуждаемым имуществом и момен­те его прекращения.

В тексте нотариально удостоверяемого договора об от­чуждении недвижимого имущества, обремененного правом пользования на срок свыше года, делается отметка о том, что предмет договора обременен таким правом и покупатель (ода­риваемый и т.п.) является правопреемником отчуждателя во вза­имоотношениях с владельцем права пользования.

При отчуждении имущества плательщиком ренты его обя­зательства по договору ренты переходят к приобретателю иму­щества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет по отношению к получателю ренты ответственность, предусмотренную зако­нодательными актами или договором.

Нотариус удостоверяет договор отчуждения недвижимого имущества, обремененного рентой, при соблюдении следующих условий:

1)такое отчуждение прямо не запрещено законодательными актами или договором ренты;

2)имеется нотариально удостоверенное согласие получате­ля ренты на отчуждение обремененного рентой имущества — в случаях, когда необходимость такого согласия прямо предус­мотрена в договоре ренты;

3)покупатель недвижимого имущества, обремененного рен­той, уведомлен нотариусом об условиях договора ренты и пере­ходе к нему обязательств отчуждателя по уплате ренты;

4)отчуждатель имущества, обремененного рентой, обязует­ся нести по отношению к получателю ренты ответственность, предусмотренную законодательными актами или договором, за неисполнение приобретателем имущества обязательства по вып­лате ренты.

В тексте нотариально удостоверяемого договора об от­чуждении недвижимого имущества, обремененного рентой, де­лается отметка о том, что предмет договора обременен рентой, покупатель (одариваемый и т.п.) является правопреемником от­чуждателя во взаимоотношениях с получателем ренты, а отчуж­датель несет предусмотренную законодательными актами или оговором ренты ответственность за неисполнение приобрета­телем обязательства по уплате ренты.

Нотариус удостоверяет договор отчуждения недвижимо­го имущества, обремененного залогом (ипотекой) при соблюде­нии следующих условий:

1)такое отчуждение прямо не запрещено законодательными актами, договором залога и не вытекает из существа залога;

2)имеется письменное согласие залогодержателя;

3) покупатель недвижимого имущества, обремененного зало­гом, извещен нотариусом об условиях договора залога, о том, что право залога сохраняет силу и залогодержатель вправе обратить взыскание на приобретаемое им заложенное имущество, если дол­жник в установленные сроки не исполнит основное обязатель­ство.

В тексте нотариально удостоверяемого договора отчужде­ния недвижимого имущества, обремененного залогом, делается отметка о том, что предмет договора обременен залогом.

Нотариус разъясняет, что отчуждение права собственности на заложенное имущество влечет для приобретателя перевод долга залогодателя по основному обязательству (статья 323 Граж­данского кодекса Республики Казахстан).

При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус истребует:

1)правоустанавливающий документ;

2)выписку из регистрационного листа Правового кадастра;

3)справку о технической характеристике строения на момент отчуждения.

Акт оценки отчуждаемого имущества истребуется только в тех случаях, когда это предусмотрено сторонами сделки (либо одной из них).

Техническая характеристика, отраженная в правоустанав­ливающем документе на недвижимое имущество, является дей­ствительной на момент выдачи такого документа. Поэтому при удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус ис­требует справку, отражающую техническую характеристику имущества на момент отчуждения. При несоответствии сведе­ний о технической характеристике имущества, указанных в правоустанавливающем документе, с данными, отраженными в до­кументе на момент отчуждения, нотариус истребует документ, подтверждающий регистрацию таких изменений.

Нотариус удостоверяет договор пожизненного содержа­ния с иждивением при соблюдении следующих требований:

1)в счет уплаты выкупной цены плательщик ренты обязует­ся осуществлять пожизненное содержание в виде обеспечения потребностей в жилище, в питании и одежде, уходе и необходи­мой помощи. Может быть также предусмотрена оплата платель­щиком ренты ритуальных услуг;

2) в договоре должна быть определена стоимость общего объе­ма содержания с иждивением, при этом общий объем содержа­ния в месяц не может быть менее двух размеров минимальной заработной платы, установленной законодательными актами.

В тексте договора пожизненного содержания с иждиве­нием должны быть четко сформулированы все указанные усло­вия. Кроме того, договором может быть предусмотрена возмож­ность замены предоставления содержания с иждивением в на­туре выплатой периодических платежей в деньгах.

Нотариус удостоверяет договор мены любых объектов права собственности (как движимого, так и недвижимого имущества).

Договор мены удостоверяется нотариусом по месту нахож­дения любого из объектов недвижимого имущества по выбору сто­рон, при этом нотариус устанавливает факт отсутствия запреще­ния (ареста) на имущество по выписке из регистрационного лис­та Правового кадастра по месту нахождения другого объекта.

При удостоверении договора дарения имущества нотари­ус проверяет нет ли оснований для отказа в совершении этого но­тариального действия в соответствии со статьей 509 ГК РК. О чем нотариус производит соответствующую запись в тексте договора.

При отчуждении движимого имущества, подлежащего го­сударственной регистрации (автомототранспортных средств, тракторов и т.п.) нотариус истребует технический паспорт (сви­детельство о регистрации) транспортного средства, а также со­гласие супруга либо заявление о том, что собственник отчужда­емого имущества в браке не состоит. Акт оценки предоставля­ется нотариусу по желанию заинтересованных лиц.

При удостоверении договоров отчуждения имущества, не подлежащего государственной регистрации, нотариус устанавли­вает его принадлежность на основании предъявленных докумен­тов (ценных бумаг, денежных документов и т.п.) либо делает от­метку в тексте договора, что принадлежность отчуждаемого иму­щества и его оценка установлена со слов сторон. В необходимых случаях также истребуется заявление о согласии супруга, удос­товеряемое нотариально либо по правилам пункта 44 настоящей Инструкции.

При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества, а также движимого имущества, подлежащего госу­дарственной регистрации, нотариус разъясняет необходимость государственной регистрации указанных договоров.

Поиск по сайту: