|
|||||||
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция |
Методы определения стоимости (цены) компанииВажнейшие проблемы, решаемые профессиональными оценщиками, связаны с определением реальной стоимости имущества, которая имеет принципиальное значение для покупателя и продавца при: ♦ установлении обоснованной цены сделки; ♦ принятии решения о предоставлении ипотечного кредита; ♦ возмещении ущерба страховщиком страхователю имущества; ♦ налогообложении сделок с недвижимостью; ♦ поглощении одной компанией другой фирмы, ♦ лизинге имущества и выкупа его по остаточной стоимости лизингополучателем и др. Таким образом, на практике часто возникает необходимость в оценке активов предприятий (корпораций), осуществляющих различные коммерческие сделки с движимым и недвижимым имуществом. Оценка стоимости любой фирмы (объекта) — это определение ее стоимости в денежном выражении с учетом потенциального и реального дохода, приносимого ею в каждый данный момент времени Объектом оценки является движимое и недвижимое имущество в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Объектами оценки могут быть также отдельные предприятия (фирмы), банки, их активы и др. Субъектами оценки выступают профессиональные оценщики (компании), обладающие практическими навыками и знаниями и располагающие лицензией на право осуществления оценочной деятельности. Процесс оценки стоимости имущества предприятия (корпорации) имеет многосторонний характер. Такая оценка не ограничивается учетом только одних затрат на создание или приобретение объекта. В процессе обязательно учитывается совокупность рыночных факторов, таких как факторы времени и риска, рыночной конъюнктуры, уровня конкуренции, особенностей оцениваемого объекта и т д. Оценка предприятия — производится в денежном выражении, которое является вероятной продажной ценой предприятия и должно отражать оба свойства предприятия как товара: полезность для покупателя и затраты, необходимые для получения этих полезных свойств. Представление о полезности зависит от конкретных запросов покупателей. Поэтому оценщикам приходится определять различные виды стоимости предприятия (рыночную, инвестиционную и ликвидационную) Основные факторы, влияющие на оценку, — время и риск. Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются исходя из особенностей процесса оценки, экономических условий конкретного объекта, а также из целей и принципов оценки. Принципы оценки имущества (активов) — взаимообусловленная система важнейших правил опенки, связанная с учетом остаточной продуктивности, изменения потока доходов от объектов недвижимости, соотношения спроса и предложения и уровня конкуренции на товарном и финансовом рынках, представлений о полезности, замещении и ожидаемых доходах. Принцип полезности — чем больше корпорация способна удовлетворить потребность собственника, тем выше ее стоимость (цена). Полезность доходной недвижимости выражается в ее способности приносить инвестору относительно стабильный поток доходов в течение длительного срока. Например, в форме арендной платы. Принцип ожидания (предвидения) заключается в определении текущей величины дохода, который можно получить в обозримом будущем от владения компанией (объектом недвижимости). Принцип замещения — принцип, по которому максимальную стоимость корпорации определяют наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с аналогичной полезностью. Принцип вклада состоит в том, что доходность любой экономической деятель- кости определяют четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Принцип означает, что включение дополнительного актива в имущество корпорации экономически выгодно для нее, если прирост стоимости выше затрат на приобретение данного актива Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность владельцу извлекать максимальный доход или до предела минимизировать издержки по обработке земельного участка, если остаточную продуктивность устанавливают на базе чистого дохода, после того как оплачены расходы на рабочую силу, эксплуатацию основного и оборотного капитала. С данной точки зрения устаревшая техника потребует полной замены, демонтажа и оплаты новой техники, что следует учитывать при оценке стоимости компании. Принцип сбалансированности (пропорциональности) - максимальный доход компании можно получить при соблюдении минимальных величин факторов производства (рабочей силы, капитала и др.). Принцип соответствия — компании, не соответствующие требованиям рынка по фондооснащенности производства, технологии, менеджменту, уровню доходности активов и собственного капитала, скорее всего, будут оценены ниже среднего уровня. Принцип спроса и предложения характеризует влияние на стоимость объекта изменений рыночной конъюнктуры, так как на рынке любые оцениваемые актины практически не имеют равновесного спроса и предложения: образуется рынок продавцов или рынок покупателей. Принцип спроса и предложения тесно связан с принципом конкуренции. Принцип конкуренции — усиление конкуренции среди изготовителей товара неизбежно приводи к падению средней ставки доходности на вложенный капитал. Процесс оценки стоимости имущества корпорации включает восемь главных этапов: 1. Определение цели и задач оценки. 2. Составление плана оценки. 3. Сбор, проверку и анализ информации. 4. Выбор обоснованных подходов и методов оценки. 5. Расчет стоимости оцениваемого объекта на базе выбранного подхода 6. Согласование результатов с заказчиком и подготовку итогового заключения. 7. Составление окончательного отчета о результатах оценки. 8. Представление и защита отчета перед заказчиком (государственным органом, предприятием, банком, страховщиком и пр.). Оценку стоимости имущества корпорации осуществляют на основе трех подходов: доходного, затратного и рыночного (сравнительного). Каждому подходу соответствуют присущие ему методы. При оценке с позиции доходного подхода определяющим фактором является доход, влияющий на величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем выше величина его рыночной стоимости (при прочих равных условиях). При этом значение имеют продолжительность получения дохода и уровень риска, сопровождающего данный процесс. Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут е результате использования имущества и возможностей дальнейшей его продажи. При этом исходят из оценочного принципа ожидания. Доходный подход является наиболее предпочтительным с точки зрения достижения главной цели предпринимательской деятельности. Метод капитализации – стоимость объекта оценки равна: Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного предприятия (объекта недвижимости). Будущие денежные потоки пересчитывают по дисконтной ставке в настоящую стоимость. Дисконтная ставка должна соответствовать норме доходности, которая требуется инвестору. Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, нового строительства, для определения наилучшего варианта использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация включает данные о ценах на земельные участки, данные об уровне оплаты труда в строительстве, стоимости машин и оборудования, и др. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, и объектов с большим процентом физического износа. Затратный подход основан на принципах замещения, наиболее эффективного использования, сбалансированности и экономического разделения. Рыночная стоимость объекта методом чистых активов рассчитывают по формуле: ЧА=А-О, где ЧА – чистые активы, А – рыноч.стоимость активов, О – обязательства п/п (текущие и долгосрочные) Ликвидационная стоимость компании представляет собой разницу между суммарной стоимостью всех активов и затратами на ее ликвидацию. Рыночный (сравнительный) подход предпочтительнее в случаях существования рынка сопоставимых объектов. Точность оценки зависит от качества собранных данных о недавних продажах аналогичных объектов. Эти данные включают: ♦ физические характеристики; ♦ время и условия продажи; ♦ месторасположение; ♦ условия финансирования сделки. Эффективность такого подхода снижается при незначительном количестве сделок, а также если моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период или если рынок недвижимости находится в нестабильном состоянии. Быстрые изменения на рынке приводят к искажению рыночной стоимости объектов. Рыночный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбирают объекты-аналоги. Между оцениваемым объектом и аналогом существуют различия. Поэтому необходимо проводить соответствующую корректировку основных параметров объектов оценки. Поправки вносятся по принципу вклада. Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор действует по принципу замещения (альтернативных инвестиций). Поэтому может вложить денежные средства в эти компании либо в оцениваемую компанию. В результате данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок должны служить ориентиром для определения стоимости оцениваемой компании. Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций идентичных компаний. Его применение требует обширной открытой информации, формируемой на фондовом рынке. Метод отраслевых коэффициентов позволяет установить примерную стоимость компании по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики. (1,с212-219)
Поиск по сайту: |
Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.004 сек.) |