Фінансові послуги на ринку нерухомості

Ринок нерухомості є складовою частиною ринку капіталу; це система економічних, цивільно-правових відносин, що виникають з приводу об’єктів нерухомості і прав на них, в межах якої формуються попит, пропозиції, ціни та вартість на зазначені об’єкти. В сучасних умовах нерухомість включена до товарно-грошових відносин, через які реалізуються інтереси кожної людини. Відповідно до Закону України «Про внесення змін до закону України «Про заставу» (1997 р.), нерухомість – це земельні ділянки, житлові і нежитлові будинки, споруди, або їх частини, а також інше майно, віднесене законодавством до нерухомого, переміщення якого без заподіяння непропорційної шкоди їх призначенню неможливе. Соціально-економічне призначення нерухомості визначається мотивом її придбання: отримання доходу від здачі в оренду або перепродажу, використання в якості умови господарювання або для житла. Залежно від мотиву придбання вся нерухомість ділиться на комерційну (дохідну) і некомерційну (недохідну). Відповідно формуються особливі сегменти ринку нерухомості.

Ринок нерухомості обслуговує рух капіталу переважно у майновій матеріалізованій формі, виключення становлять тільки операції з цінними паперами, пов’язаними з нерухомістю. З об’єктами нерухомості можуть здійснюватись операції купівлі, продажу, дарування, успадкування, обміну, розділу, передачі в заклад тощо.

Головними учасниками (суб’єктами) ринку нерухомості є: власники нерухомості, регіональні центри, агентства, оцінювачі, орендарі, біржі нерухомості, консультаційні фірми, іпотечні банки, страхові компанії, фонд комунального майна, місцеві ради та інші суб’єкти ринку нерухомості. Лідерами у розвитку ринку нерухомості у даний час є міста Київ, Одеса, Запоріжжя, Львів, Суми. Високими темпами розвивається цей ринок у містах Сімферополь, Херсон, Миколаїв та ін.

З розвитком ринку нерухомості в Україні з’явивися новий вид діяльності – рієлторська – це діяльність, пов’язана із здійсненням операцій з нерухомим майном (Указ президента України від 27.06.99 р. «Про рієлторську діяльність»). Часто рієлторські фірми називають агентствами нерухомості, багато з яких сьогодні є великими комерційними підприємствами з досить значною і розвинутою номенклатурою послуг, великим обсягом продажу нерухомості, широкою рекламою, достатньою кількістю кваліфікованих кадрів.

Основними комерційними послугами на ринку нерухомості є:

• торгівля нерухомим майном, у тому числі продаж нерухомого майна з прилюдних торгів;
• посередницька діяльність, пов’язана з нерухомим майном;
• інформаційно-консультаційна діяльність, пов’язана з нерухомим майном.

З розвитком ринкової економіки в Україні виникла і оформилась як окрема галузь знань оцінка нерухомості. Необхідність в професійних оцінювачах постійно відчувають банки, інвестиційні фонди і страхові компанії, будівельні організації. Основи оцінки нерухомості необхідні всім, хто в своїй діяльності пов’язаний не тільки з ринком нерухомості, але і з закладними операціями, розробленням інвестиційних проектів і житлових програм, страхуванням, оподаткуванням.

Перші вітчизняні оцінювачі розпочали свою діяльність у період активного створення в Україні спільних підприємств. В січні 1995 року Кабінетом Міністрів було прийнято постанову «Про затвердження Методики оцінки вартості об’єктів приватизації», з якою пов’язано народження в Україні нової спеціальності «оцінювач» і створення відповідної інфраструктури і регулювання ринку оцінки майна.

Потреба в послугах з оцінки майна необхідна в таких випадках:

- у разі застави майна та коли необхідно визначити кредитоспроможність (мета оцінки – визначення реальної вартості кредитного забезпечення);

- у разі банкрутства та ліквідації підприємства (визначається вартість ліквідаційної маси);

- під час реорганізації підприємства;

- складання передавального чи розподільного балансу, а також встановлення пропорцій обміну корпоративних прав;

- у разі продажу підприємства як цілісного майнового комплексу (визначається реальна ціна продажу майна);

- у процесі санаційного аудиту (визначається санаційна спроможність для розрахунку ефективності санації);

- під час приватизації майна державних підприємств (визначається початкова ціна продажу об’єкта приватизації;

- у разі реєстрації автомобіля для сплати обов’язкових платежів та в інших випадках.

З 1996 року професію «оцінювач» внесено до Єдиного класифікатора професій України. З метою об’єднання спеціалістів, які займаються оцінкою майна, майнових і немайнових прав та оцінкою бізнесу, наприкінці 1994 року в Україні було створено першу всеукраїнську громадську організацію – Українське товариство оцінювачів (УТО), яке і сьогодні співпрацює з відділом приватизації Кабінету Міністрів, Верховною Радою, ФДМУ, Міжнародним центром приватизації, з багатьма громадськими організаціями України.

Основні послуги оцінювачів:

інвентаризація майна – визначення наявності та стану майна за даними

бухгалтерського обліку;

оцінка вартості підприємства як цілісного майнового комплексу –

встановлення вартості господарського об’єкта із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) на основі методів балансової, ринкової та капіталізованої вартості.

оцінка вартості корпоративних прав – встановлення права власності на частку (пай) у статутному фонді (капіталі) підприємства разом із правом на управління, отримання відповідної частки його прибутку, а також частки активів у разі ліквідації цього підприємства, видачі кредиту під заставу корпоративних прав;

оцінка об’єктів нерухомості – визначення вартості об’єктів нерухомості

за різними методами з подальшим визначенням середнього показника результатів оцінювання;

оцінка забезпечення позики, застави та боргових зобов’язань;

оцінка діючого підприємства – встановлення вартості підприємства як

комерційної економічної одиниці;

оцінка бізнесу – встановлення процесу формування позиції та підрахунку

вартості бізнесу (ділового підприємства) або цілісного майнового комплексу та пов’язаних з ним інтересів (прав). Оцінка бізнесу використовується як база для розподілу різних активів, що допомагає складати або переробляти фінансові звіти. Ділове підприємство – це комерційна економічна одиниця, метою якої є ведення господарської діяльності у сфері промисловості, послуг або інвестицій;

оцінка вартості транспортних засобів;

рецензування звітів з експертної оцінки – проведення перевірки та

рецензування звітів оцінювачами Експертної ради з метою контролю за якістю виконання робіт з експертної оцінки.

Під час проведення оцінки вартості майна використовують різні методи – конкретний порядок, комплекс дій, що застосовується для оцінки вартості об’єкта. У закордонній і вітчизняній практиці під час оцінювання вартості майна найбільшого поширення набули три методи: балансової вартості – базується на використання зазначеної в бухгалтерському балансі підприємства інформації про вартість активів, ринкової вартості – основу якого складають метод витрат (у разі оцінювання вартості основних засобів) і метод аналогів (порівняння продажу) і метод капіталізованої вартості – побудований на концепції теперішньої вартості майбутнього Cash-flow оцінюваного підприємства; використовують даний метод під час оцінки вартості підприємства як цілісного майнового комплексу, а також корпоративних прав підприємства з метою отримання стабільних доходів.

Поиск по сайту: