ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ПРЕДОСТАВЛЕНИЮ РАБОТ

Обязательства из договора подряда

Суть подряда в предоставлении овеществленного результата, а на базе подряда возникло трудовое право. Химчистка, прачечная, строительство, ремонт, специализированный работы. В сельском хозяйстве заключаются агропромышленные договоры – например, пролететь на самолете У-2.

На этой основе складывается система договорных обязательств. Помимо подряда, бытового или иного, сюда входят группы отношений по строительству, подрядные работы для государственных нужд и некоторые другие. Из подряда на наших глазах обособились договоры научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы. Вообще, эта работа техническая, и если ее делать грамотно – она ведет к созданию объекта творческой деятельности. А когда идет речь о типовом проектировании, это ближе к подряду, хотя заказчик может и рассчитывать на творчество.

Обособились от подряда услуги нематериального характера – услуги. Тут опять начинается путница между экономическим и юридическим понятием услуг. Приходится об этом говорить специально, так как речь идет о квалификации. Услуга в экономическом смысле – очень широкое понятие. Можно найти услуги материального характера, которые осуществляются в овеществленном характере. Химчистка с точки зрения экономики – услуга, а с точки зрения ГК – подряд. Или театр – но результат нематериальный, это всё-таки услуги нематериального характера. В дореволюционных учебниках гражданского права договор перевозки не считался самостоятельным договором, а главным образом – подрядного договора (Шершеневич).

Результат работы потрогать нельзя. Если перевезти, то услуга носит нематериальный характер, но это товар. В том числе юридические услуги, услуги адвокатов – материальные и нематериальные. Адвокат напишет гору бумаг и будет клиенту показывать – результат материальный или нематериальный? Выиграл процесс – эффект юридический. Услуги неподрядные.

Подряд связан с производством работ, которые дают овеществленный результат либо в виде новой вещи (сшили костюм из материала заказчика или подрядчика), либо ремонт, химчистка. Есть и другие признаки – возникает вопрос: возможен договор купли-продажи будущей вещи или аренда будущей вещи. Подрядчик обязуется создать вещь, а где он ее достанет – не важно

1) В подрядный отношениях речь идет не только о вещах, а еще и о других

2) Подрядчик делает сам либо с помощью специализированного исполнителя

В купле-продаже перепродает.

3) Оказывается, в подрядных отношениях некоторое значение имеет не только результат, но и сама работа – специалист, мастер. Здесь важная и сама деятельно по изготовлению и ремонту. Тут наступает коллизия, и был огромный спор. Если предметом подрядных отношений объявить деятельность, то договор возмездный и надо платить за работу. Но платить надо за результат – иначе работа не продвинется. А он скажет – мы вышли, постучали – плати. Жизнь показала, что если платить только за работу, а не за результат, то подрядчик, получив работу, то к концу он теряет интерес к окончанию работы – получает 90% вознаграждения, тут еще сдавать, доделывать, искать недостатки. А тут оставлю гарантийное письмо – оно ничего не гарантирует. В результат появляются такие странные объекты. Которых нигде в мире нет – например, объект незавершенного строительства – выкопал фундамент, возвел крышу.

А то, что строители называют «мелочевкой» - хлопотно и дорого. Оставишь гарантийное письмо, ничего по нему сделать нельзя. Это следствие того, что нельзя предметом подряда объявлять работу, всё-таки заказчика интересует результат.

Вместе с тем нельзя и только результат – когда подрядчиком выступает группа прохиндеев, которые выигрывают конкурс на строительство – расковыряли Таганскую площадь, лет 10 строили, а дело в том, что подрядчиком выступила некая фирма, в ней было 5 человек – швейцар, секретарь, руководитель, главный бухгалтер. Строителей не было. А потом начали прибегать к чьей-то помощи, наняли субподрядчиков и прочих. Получили финансирование и освоить. 10 лет таганская площадь стояла вся перекопанная и концов не найти.

Соотношение работ и результат не такое простое – работу выполняет мастер в расчете на его профессионализм и в расчете на то, что получит результат. Предмет договора – работы, результат или то и другое?

Были споры, прежнее законодательство стояло на позиции, что работы. Сейчас-то я делаю, а значит – плати. Тоже плохо. Суханов всегда был сторонником, что предметом договора должен быть результат. Но при строгом рассмотрении можно понять.что работа тоже имеет некое значение. Этот раздел ГК писал крупнейший специалист М.И. Брагинский. Он писал первый вариант этой главы. А Суханову досталось рецензирование этой главы. Суханов старался везде вычеркнуть работы, где-то друг друга убедили. Потом рабочая группа несколько раз смотрела. Но если смотреть текст – то в некоторых местах можно заметить. Но работы просто нигде нет. Либо результат, либо результат+работа.

4) Из этого вытекает третий очень важный вопрос – на базе подряда развилось трудовое право. В Европе трудовое право – частное и в его основе – werkvertrag. Очень болезненно – примерно как с Украиной – пытаются сказать, что оно частное. В трудовом праве предмет – работа. Работник заключает договор, а работодатель ждет результата. Это хорошо, если на производстве или на стройке. Конечный результат делают сотни людей. А если в учреждении – далеко не уходи, а работодатель не углядит, я на работу вышел вовремя, и в табеле поставили галочку. Главное – было выйти на работу. Типичный подход, когда платить надо за работу. А родилось это с дореволюционных времен. Когда был для трудящихся договор личного найма – если посмотреть старые учебники, то получалось, что человек берется в аренду. Из него родилось рабочее законодательство. Чтоб работодатель штрафы просто так не накладывал. Договор личного найма и дал повод к этому подходу, работник отдавал себя, но не как раб. Нанимался труд, деятельность, а не результат. До революции он так отграничился от подряда.

В советское время учебники нашего гражданского права начинались с того, что подрядные отношения прежде всего отграничивали от трудового. Деятельность, результат – может, подряда нет, а есть только трудовое право?

Чтобы шабашникам шла в стаж, всё это станет трудовым правом. Возникла проблема. Проблема надуманная, потому что трудовой договор и подрядный различаются сильно, и чтобы понять, какое законодательство применимо, и сегодня никем не оспариваются. Если работник включается в штат, входит в трудовой коллектив, подчиняется дисциплине – это трудовые отношения. Даже если работы. В трудовом праве есть ситуации с надомной и прочей работой. И требуется результат. Дело не в том, что ходишь на работу, а в том, что ты входишь в трудовой коллектив и начинаешь подчиняться правилам трудового распорядка. Начинает выполнять трудовые функции. А взамен –льготы, социальное страхование.

Если берется человек для достижения конкретного результата, и после достижения отношения прекращаются – подрядный договор. В советское время экономисты придумали арендный подряд. Это ситуация, когда бригада работников говорила – мы заключаем договор с администрацией, но не за то, что мы ходим, а за качество – это трудовые отношения. Отношения на Дальнем Востоке – приедет весной группа товарищей из Кореи. Берем 2 поля, засеем и к осени вырастет огромный лук. И вырастает. Соберут, какую-то часть отдадут в качестве арендной платы, и осенью уезжают к себе – гражданско-правовой подряд.

Платят не за работу, а за результат. Вырастили – заплатим, не вырастили – не получим. В трудовом праве так нельзя. Главное прийти. Принцип гражданского права – плачу за результат.

На самом деле, в сфере подряда родилось много чего интересного. Совсем недавно были развиты отношения толлинга – проклятие нашего времени. Всё очень просто – «переработка давальческого сырья» - кто-то берется чужое сырье переработать не обязательно в сырье, а например, в бензин, зерно в жмых. Проблема была в том, что в 90-е по уровню зарплаты мы были на уровне развивающихся стран. Развитым было удобно купить алюминий, не обязательно везти в свою страну – отдаю вам на переработку, чтоб вы сделали что-нибудь. Но не для изготовления окончательного продукта. Поскольку всё происходило на одной и той же территории – и не надо было платить таможне. Зарплата несколько раз ниже. А ты получал продукт.

По сути это подрядные отношения – работа на чужом сырье с овеществленным результатом. Отношения подряда вплетены в ткань очень многих имущественных отношений. ДЛ подрядных отношений характерно, что заказчик заказывает овеществленный результат, предполагая, что изготовит подрядчик.

Договор подряда

702 дает новое определение, оно не содержит нескольких признаков. Сторона обязуется выполнить за счет заказчика работу и результат, обязуется оплатить результат.

702 – отдельные разновидности подрядного договора. Суть не в том, за что платить. Отношения очень интересные. Заказчик предполагает, что работу выполнит сам заказчик. В 704 «выполнение работы иждивением подрядчика». Это его материалы, его силы, его средства. Подрядчик предполагается мастером, чаще всего это не мастер, а ИП или юрлицо, которое привлекает к выполнению работ специалистов.

706- генеральный подрядчик и субподрядчик. Очень в многих случаях предметы, вещи, улучшения требуют приложения сил нескольких специалистов. Договор заключается с организатором работ, который должен и работу на себя брать. Но некоторые специализированные вещи. Появляется субподряд – договор с иным специалистом. В строительстве могут быть очень длинные цепочки.

1) Особенность субдоговора в том, что выполняет третье лицо – возложение исполнения обязательства на третье лицо. И это значит, что перед кредитором ответственным остается генеральный подрядчик и не может ссылаться на то, что напортачил субподрядчик. Иначе может получиться, как у Райкина «человек спрашивает, кто шил пиджак? Мы». В целом отвечает генеральный подрядчик. Это схема отношений генерального подрядчика и субподрядчика. Предполагается, что не просто перелагает, а сам не делает ничего. Он должен делать сам, причем основную часть работы. А если совсем сложно – субподрядчик, может привлечь суб-субподрядчика.

2) Для договора подряда характерны риски – риск изменения экономической конъюнктуры, курс валюты и прочее. Есть алеаторные, рисковые договоры. Подряд нормальный договор, при добросовестном приложении всех усилий – он должен сделать. Это не обязательства по приложению усилий, а по получению результата. Риски появляются здесь – выполняемая работа имеет длительность. И в ее ходе могут возникнуть неблагоприятные ситуации. Например, подрядчик заболел – я должен оплачивать больничный лист? Нет, я плачу за результат. А если результат готовый, построили, а она стоит, завтра приезжайте. Ночью сгорела? Платить надо или не надо?

1. 705 традиционно распределяет риски:

1) Риск случайной гибели или повреждения материалов и оборудования – риски несет собственник. Применительно к подряду- риски несет тот, кто предоставил – это может быть подрядчик или заказчик. Понятное дело, если испорчены по чьей-то вине – деликт.

2) Риск случайной гибели или повреждения до приемки заказчиком - несет подрядчик. Потому что волнует результат, а остальное меня не интересует.

3) Если время. Тот, кто находится в просрочке, начинает нести риски. Это распределение рисков – особенность подрядных отношений.

Срок и цена

Если пришли починить каблук, то будут начальные или конечные сроки. А если работа серьезная, подрядился садовый кооператив дорогу проложить к себе. Строительная организация – ходит председатель, говорит, 2 месяца прошло, полгода прошло – никого не видать.

Результат будет аховый. А это значит, что недолжным образом оформлен договор. Срок – существенное условие. Конечно, он может быть определимым, и надо определить срок окончания работы.

Во многих случаях прописываются этапы работ – надо контролировать ход выполнения работ. Это важно для заказчика и это стимулирует заказчика. Должны быть промежуточные сроки. Не определить – не страшно, но это может иметь неблагоприятные последствия.

Если овеществленный результат, то можно и не определять, и действует 424. Оценивается при сравнимых ситуациях итд. Объекты бывают уникальными, и не всегда цену можно определить. Мы берем товар и можем сказать, сколько он стоит. Если прокладка дороги или ювелирное изделие – мастер может сказать, что потом скажет.

Зачастую цена складывается и из стоимости материалов, работ, дополнительных затрат на хранение. Надо бы еще и то, и то сделать. Появляется понятие сметы – 709.

709 – цена может быть определена путем составления сметы – перечня работ, которые заказчик должен оплатить – твердая или приблизительная. Твердая смета – четкая стоимость работ и материалов, изначально оговоренных сторонами. Очень бывает маленькая смета. Если смета твердая – заказчик платит ровно то, что обозначено в смете, и не более того. А если в договоре непонятно, твердая она или твердая – она твердая. Или приблизительная – если сказано, что может изменить.

Приблизительная – если может сильно превысить, может отказаться с возмещением. Практика показала что 10% - например, при автомобиле нормально. Но в жд это очень много.

Теоретически подрядчик может внезапно совершить дешевле. Если не ухудшает результат работ – то оставляет себе подрядчик. В договоре может прописано, что они поделят.

Надо индивидуализировать вещь или индивидуализировать работу.

Права и обязанности сторон.

1) Подрядчик должен выполнить или сам или с привлечением субподрядчиком.

2) результат надо сдать заказчику

3) Если работа делает из материалов заказчика, то подрядчик должен их экономить, должен предупредить заказчика, что предоставленный материал плохо, или материалы не позволяют.

Брежнев обратился к портному - хотел сшить тройку, все портные сказали, что мало. Порекомендовали одесского портного. Это в Москве вы генсекретарь, а у меня заказчик.

Могут наступить разные условия, если следовать напрямую – колодец может обсыпаться. Надо предупреждать об обстоятельства, мешающих ходу работ. Разные могут быть свойства. Рассчитывают на то, что подрядчик профессионал.

Обязанность заказчика

1) Принять работу

2) Оплатить ее

3) Содействовать – есть такие ситуации, когда не может шить костюм, пока вы не передадите материал. Площадку ту должен освободить, иначе я работать не буду.

Заказчик может проверять ход и качество работ. Появляются некие возможности отказаться и выплатить часть работы. Что касается приемки работы – заказчик должен осмотреть то, что ему передает подрядчик. Если в вещи имеются какие-то явные недостатки, то подрядчик на это ссылаться не может – если вы унесли, не померив.

Последствия, предусмотренные законом. Очень похожи на куплю-продажу товара ненадлежащего качества.

Недостатки существенные или несущественные.

Скрытые недостатки – в пределах двух лет, это не исковая давность. Выявится в течение двух лет – выявится не сразу. Тогда претензии к подрядчику. У подрядчика, понятно, получить с заказчика деньги – появляется право на удержание вещи – он ее не передает заказчику до той поры, пока оплата не наступит.

По истечению этих сроков подрядчик будет продавать с возмещением убытков.

Особенность – появляется особый договор- договор бытового подряда. От обычного договора отличается прежде всего субъектным составом – здесь подрядчик всегда предприниматель, а заказчик – гражданин-потребитель. Для потребления – личного, домашнего и прочего. Сфера действия бытового подряда с обычным подрядом разграничивается как сфера действия розничной купли-продажи с обычной куплей-продажей. Мало того, помимо закона о защите прав потребителей, действуют правила бытового обслуживания населения.

«Правила бытового обслуживания населения в РФ» утв. Постановлением правительства от 15.08.1997. На эти отношения распространяются общие положения о защите прав потребителей. Потребитель заведомо более слаб. Гражданин получает дополнительные права, и подрядчик имеет дополнительные обязанности.

1) здесь начинают играть роль информационные обязанности – должен проинформировать заказчика, что за вещь он ему приготовит. Если получит не ту вещь – расторжение договора и возмещение убытков.

2) Договор бытового заказа практически всегда публичный – подрядчик должен заключить договор на одинаковых условиях, стандартный бланк – договор присоединения. Тут начинается самое интересное – так как доказать можно только с помощью именно такого документа, то подрядчики, особенно малый бизнес, стараются письменно не оформлять такие отношения. Если кто-то найдет строителей, беседка, дом итд. Никто никогда письменных документов подписывать не будет, и это проблема – доказать что-нибудь будет сложно. Правда и им будет сложно доказать причинение вреда и прочее. Во многих случаях подрядчиками выступают граждане, не имеющие регистрации. А если есть бумаги – налог надо платить. Это уже что-то. Дальше начинается стандартная ситуация – вещь отдается в химчистку – бланк заказа обычно заполняет работник заказчика.

3) Подрядчики стараются завысить износ, квитанции надо читать – они оторвут ярлы и напишут про 50% износа. Идете в другую химчистку. То же касается и материалом – он их сам оценивает. Если вы приняли договор, никаких претензий не заявили, предполагается, что вы согласны с условиями.

4) Применительно к бытовому подряду ГК сформулировал целый ряд норм, которые дублируют закон о защите прав потребителей и даже идут дальше. Но ФЗ уже был. Как будут соотноситься? Можно ничего и не писать, можно сделать и такую отсылку, можно кое-что добавить. Были использованы все пути – есть кое-что, что кодекс добавил. Это касается и возможности одностороннего отказа заказчика от договора – разорвать нельзя, а в бытовом заказе можно – 731. П. 2 – заказчик в любое время может отказаться от исполнения, выполнив только те работы, которые исполнены. Подрядчик может отказать от договора только в случае соглашения с заказчиком.

5) Повышенная ответственность за сохранность материалов и за их правильное использование Ели материал заказчика будет утрачен, предполагается, что он отвечает по принципам вины, но вина его презюмируется, и он должен доказывать, что непросто. Если он не опровергнет, то он должен возместить двукратную сумму материалов. Если трубу прорвало – стоимость. Правда, там попытаются указать определенный процент износа.

6) 26 пункт правил – неустойка, предусмотренная законом в размере 3% от стоимости заказа но не выше стоимости заказа за просрочку, потому что понятно – заказал карнавальный костюм, а отдадут 2 января. Есть промежуточный срок. Неустойка будет чисто в силу закона.

7) Дополнительные права заказчика – при недостатке работ – 26 пункт. Неустойка. Существенные и несущественные недостатки – 737 ГК в измененной редакции.

Если несущественные, можно требовать устранения, а если существенные – расторгать и требовать убытки.

8) Цена определяется соглашением сторон. Мо может быть урегулированной государственными органами. Работа оплачивается только после окончательной работе. Аванс допускается только с согласия заказчика – надо его просить. Сразу платить не надо, и бизнес к этому привык. В советское время платили сразу, и это было недостатком.

Если не вдаваться в детали, основные модели отношений даны. В теоретическом плане надо отграничить подряд с иными услугами –далеко не всё относится к подряду. В этих правилах есть услуги парикмахерских – парикмахер обязан мыть руки – возмездное оказание услуг.

Это не подряд, потому что нет материального результата. То же самое с дантистом- возмездная медицинская услуга. В подряде нас волнует не бумага, а ее содержание. Подряд связан с вещественным результатом, и это видно в строительных отношениях.

Договор строительного подряда

Раньше его называли подрядом на капитальное строительство. Это важнейший договор, наряду с куплей-продажей и перевозкой. Строительство всегда имеет значение, это длительные дорогостоящие инвестиции, требуется время для окупаемости.

Понятие, значение и способы капитального строительства.

1) Капитально строительство прежде всего охватывает не только строительную сферу, это и объекты промышленного строительства, жд, ГЭС и жилищное строительство. Применением этого не ограничивается.

740 – речь идет не только о строительстве

2) Реконструкция здания, с завозом нового оборудования, стен

3) Выполнение разного рода монтажных, пусконаладочных и иных работ. Строительство промышленное связано с установкой оборудования. Оборудование электрическое – тепло, газ, промышленные объекты.

Тут возникают любопытные отношения, которые на стыке поставки и купли-продажи. Порой мало завести оборудование, надо смонтировать, поставить и запустить. В современных условиях ввод в эксплуатацию- сложный технический процесс.

Как правило, работники разработчика либо следят, либо запускают сами. Это договор шеф-монтажа – монтаж оборудования под руководством его изготовителя. Это тоже строительный подряд. Те работы, которые по монтажу, нередко оформляются специальными договорами. Договор на выполнение пуско-наладочных работ. Занимаются не тем, что ремонтируют, помогают наладить и запустить. И п.2 740ГК тоже рассматривает как подрядные отношения.

4) Капитальный ремонт разного рода объектов – тоже отношение строительного подряда

5) П.3 ст. 740 ГК – если строительство осуществляется не для предпринимательских нужд, это тоже отношения строительного подряда, но здесь на эти отношения распространяются нормы о бытовом подряде в плане гарантий потребителя.

Строительство – очень сложная сфера с целым рядом особенностей. В строительстве сильно развита специализация. Практически всегда если речь идет о строительстве, работы всё равно один подрядчик выполнить никогда не в состоянии- он в лучшем случае вырывает котлован, ставит стены и проводит общестроительные работы. А работы специальные – всегда выполняют специализированные фирмы. Редко, когда отношения строительного подряда оформляются одним договором.

Строитель скажет, что не бывает двух одинаковых объектов – всё равно дома надо привязывать к местности, на склоне, надо выбрать земельный участок, спроектировать дом, завод и привязать его к местности. А значит здесь нужда в двух договорах:

1) Договоры на проектные работы – в промышленном строительстве «типовых» объектов не бывает – нужен завод, а как он будет выглядеть – я не знаю. В советское время это были огромные проектные институты. Это проектировщики, и с ними тоже проектные договоры – виды договора подряда. Но чертеж – это не просто чертеж. Строителю нужны рабочие чертежи на каждый объект, иначе трудно выполнить работы. Такой, который можно показать строителю. В совокупности рабочие чертежи и проект по объему – на строительство предприятия – 2-3 грузовых автомобиля. Для проектировщика важен чертеж, и флешкой тут не обойдешься. Но это отношения с проектировщиками.

2) Чтобы привязать проект к местности, надо найти изыскателей – заключается договор. Уже в советское время добились объединения – проектная организация сама проводит все эти операции – изыскательские и проектные работы. Чтобы построить газопровод – надо провести изыскательские работы, сделать проект, а только потом строить.

Договор строительного подряда – это только ядро, вершина айсберга. Строительство можно осуществлять по-разному. Можно подрядить специалиста. Но теоретически и практически в целях экономии прибегают к хозяйственному способу – когда никакого договора нет.

В нормальном строительстве есть строительные подразделения, и некоторые работы предприятия могут выполнить сами. Но он занимает менее 10% в работе. Третий способ – смешанные работы.

При хозяйственном способе никаких договоров нет, так что нас это не интересует. В подрядных отношениях в силу того, что строится объект, возникает целая цепочка отношений.

Мало того, в силу специализации в строительном подряде практически всегда выстраивается система отношений:

Заказчику нужен объект, заключает договор с генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик выполняет только общестроительные работы. Для выполнения специализированных работ нанимает субподрядчика. Возможен двойной или тройной субподряд. Но это только то, что касается строительства.

Заказчику нужно заключить договор на проектно-изыскательские работы. Бывает, что заказчик заключает некие прямые договоры с организациями (так как минует генподрядчика). Генподрядчик хозяин на стройке. А если приходит сторонний подрядчик – генеральный говорит, что он мешает же. Нужно по идее согласие генерального.

А если договор с инжиниринговыми организация?

Заказчик имеет право контроля за работой. В бытовом подряде это оправдано. А когда огромный объект – и в роли заказчика «Дирекция строящегося предприятия» - директор, бухгалтер, секретарь итд. Им надо контролировать, а как? Если придут на стройку, они сами ничего не поймут.

Поэтому прибегают к помощи специалистов – контролирующих компаний. За этим заключается договор с инжиниринговой организацией. Появляется система разнообразных договоров.

Понятно. Что субподрядные договоры производятся третьими лицами. Перед заказчиком отвечает только генеральный подрядчик – вариант возложения исполнения обязательства на третье лицо.

Но эти все отношения надо друг с другом связать. В советские время было странно: пока проект сделают, пройдет время, иногда несколько лет, и строительство ведется несколько лет, и если собирать документы, и только потом начинать строительство, то пройдет 3-5 лет, а ситуация может измениться, курс доллара упасть итд. Стараются делать одновременно, вы ройте, а мы подвезем проект потом. А в результате может быть так – начинаешь строить, прибывают турбины, дорогие итд, а они в двери не влезают – никто не подумал, как их состыковать – строит один, заказывает другой итд. Плю и поставщик оборудования.

Надо было их всех завязать, чтобы всё работало. Есть 2 варианта:

1) Либо до начала работ садятся все вместе – заказчик, проектировщик, поставщик оборудования и заключают «протокол о намерении» - предварительный договор. Это такой договор простого товарищества, по которому они координируют свои действия. Давайте будем ориентироваться на объект. И договор не товарно-организационный. Но у нас очень плохо это приживается, и пошли они не очень.

2) Второй путь дороже – создание объектов «под ключ». Это значит, что заказчик заключит только 1 договор с генеральным подрядчиком. Генеральный будет заключать субподряды, проектные работы, договориться с поставщиками и прочее. Дает ключи. Усиливаются риски генподрядчика, поэтому договор стоит дороже.

Короче говоря, это сложная система отношений. Когда вы откроете ГК о строительном подряде – фактически там речь идет не о чистом подряде, а о пуско-наладочных, проектных и прочих договорах.

В современных условиях появляется новая терминология: Договор на строительство под ключ называют инвестиционным контрактом – надо смотреть. Инвестор дает деньги, а взамен получает деньги. Заказчика не волнует ничего. Это хорошо. Беда-то другая – в современных условиях в инвестиционных контрактах часто стороной выступает посредник, который не имеет никакой техники. И сам он ничего в строительстве не понимает – он выиграл конкурс, договорился с заказчиком, а дальше собирает субподрядчиков. Это хуже всего, но это распространенный вариант. Когда-то мы придем к тому, что общая модель подряда и строительного подряда предполагает строительство своим иждивением. Посредников волнует только cash-flow.

Правовое регулирование не ограничивается ГК, и создание объектов гражданских прав здесь происходит на земле. А земля на 90% в публичной собственности, а заказчик, посредник – это частные организации, которые строят на чужой земле. Вопрос о получении земельного участка, и вопрос, как это отразится на экологии.

Точечная застройка – на место дворика всаживают дом, граждане протестуют, надо только присоединить, сплошная экономия. Вырубка лесов, парков, кустов и сносе гаражей. В какой мере работы безопасные? Если падают предметы или строители, никого это не радует. Здесь сложное регулирование и сложные предпосылки: многие объекты старые, а во многих случаях здания являются объектами культурного наследия – в крупных городах это культурное наследие. Противопожарная, санитарная и прочая безопасность. Когда начало строиться здание факультета. Проектировщики показали тетрадь огромной толщины, с которыми надо согласовывать проект. Надо получить у каждого.

4 или 5 Послание Президента. Это уровень, которому придавали значение ЦК КПСС. Бизнес вопит, что либо без документации, либо упрощать. В Советское время возле Волгограда построили «Атоммаш». Через год поселок строителей ушел под землю. Оказалось, что построили на странной почве. Город, подобно граду Китежу, ушёл под землю. Были и уголовные дела, не сильно шумели. 3 года только по списку. Ну начни строить, казалось бы.

Президент говорил, что надо бы сокращать эти инстанции, н отказаться от этого совсем невозможно. На мичуринском подъезд рухнул. Типовой проект, но несколько десятков квартир разрушено. Правовое регулирование. Кодекс регулирует отношения договорные. По инвестиционной деятельности – много законов. Есть и фз 1999 об инвестиционной деятельности, закон об иностранных инвестиций, ЗК РФ и прочие, ГсК. Вопросы того, что надо иметь. Особенно при застройке, решает градостроительный кодекс. Есть закон об архитектурной деятельности. Это только ФЗ.

Кроме них есть нижний уровень, где мы сталкиваемся с очень интересными актами – это технические нормы, а не правила поведения. Швеллер такой-то толщины, бетон только такой-то марки. Норма прав, она ж обязательная, и если вы ее нарушите, то ничего не получится. Она же с другой стороны устанавливает только требования. Никуда от этого не деться.

Это СНиПы – строительные нормы и правила. В постсоветское время на 1 съезде пытались от этого отказаться. Выступает Собчак, его избрали, давайте мы отменим все ведомственные нормативные акты, особенно технические – бюрократия с этого кормится. А коллеги собрались в аппарате Президиума – это замечательно, а теперь успокойся, попей водички. Они проголосуют, это точно, они проголосуют. У нас капитальное строительство встанет – так как будут использоваться только самые дешевые материалы. Тарифные требования к жд. Но нельзя их отменить, трудящихся от них в дрожь бросает. Ум за разум заходит, нельзя от них отказаться. К чести Собчака – он успокоился и забыл про гражданское право, поехал в Тбилиси.

Есть и другие акты – нормативно-технические акты, они не нормативные, но без них строительство невозможно. В силу этих актов появляются публично-правовые предпосылки заключения строительного подряда – либо между присутствующими, либо между отсутствующие, либо оферта, либо акцепт итд. Докажи, что у тебя работы безопасные – его оценят все, и только после этого можно начать строительство.

1) Сначала надо сформировать земельный участок – очень многие участки не прошли кадастровый учет. Всех интересуют только дорогущие земли. Желающих провести и по иным землям нет. Всё, что казённое, учитывается абы как. Свыше 90% земли- публичная. Надо составить план, пройти кадастровый учет, согласовать в органе. Он посмотрит в закон и скажет, что там конкурс.

2) Получение административных разрешений как на строительство, так и на иные работы– иначе это самовольное строительство. Не дай бог что-то рухнет – квалификация уголовно-правовая.

3) Нужно иметь проектно-техническую документация – проект и смету. Если машину починить – на одну страницу. А если завод – сметно-финансовый расчет на несколько сот страниц. Надо что-то оставить на резерв. И не просто проект, желающих ведь много. Надо пройти государственную экспертизу – он предусматривает все требования, ничего не нарушает. Надо получить как минимум несколько десятков подписей. В частности, государственной экспертизой. И она проводится не в один день, особенно когда привезешь несколько сот страниц – через годик-полтора-два. А начинать без них можно – это риск юридический и фактический. И только после всего этого можно приступать к заключению договора подрядно-капитального строительства.

Договор строительного подряда имеет одну разновидность – строительство объекта для государственных нужд. Здесь нет отдельного закона – но есть нормы 763ГК. Тут просто основная особенность в том, что подрядчик определяет на конкурсной основе – не любой желающий, и предполагается, что заключат с тем, кто предложит наилучшие условия. В строительстве есть интересная штука – нужно сказать. Что мы хотим построить, сколько будет стоить и как будет выглядеть.

Появляется ТЭО – технико-экономическое обоснование. Современными словами – бизнес-план. Характеристика достаточно подробная, стоимость примерная, сроки строительства, что для этого нужно. Это тоже документ в сотню-другую страниц. Для госнужд имеется тэо, все должны ознакомиться и сказать, потянут ли они это и будут соревноваться.

Строится сложный объект, или новый, или реконструкция, и нужна его техническая характеристика. Определение этого договора – 740 ГК. Подрядчик обязуется построить определенным договором объект, или выполнить обусловленные договором работы, проектно-изыскательские. Другая сторона обязана принять, оплатить и обеспечить условия. На заказчике лежат обязанности – заказчик должен предоставить строительную площадку – «обеспечить фронт работы». Дело подрядчика – строить. Я только строю и провожу работы. Заказчик должен создать необходимые условия для работ. Все разрешения есть, начинай. А потом он обязан принять и оплатить.

Проектные, изыскательские –прочитать в учебнике. Кратко.

Стороны – заказчик, генподрядчик и прочее. С приходом английских терминов – девелопер, они вё равно подрядчики, причем по-хорошему – имеющие лицензию. В целях, конечно, безопасности. Заказчика называют инвестором. По-хорошему, это тот, кто вкладывает деньги. То, что бьет в глаза – денежный поток течет в карман поле жилищного дома. Серьезные вещи – ГЭС и прочее – не строят, так как впускать таджиков очень опасно.

В нормальном виде вступает нормальное юрлицо – дирекция строящегося предприятия – эти люди будут руководить деятельностью. У нее денег нет, или они имеют строго целевой характер. Все-таки инвестор и инвестиции – понятия экономические. Вкладывать можно всё, что угодно. Товары, ноу-хау – всё это инвестиции. Суханов не понимает, что имеют в каждом виду под инвестором. У нас есть объект гражданских прав. А когда говорят «инвестиции» - пусть экономисты разбираются. Появилось слово «застройщик». Кто это такой? Надо смотреть из договора. Это может быть и генеральный подрядчик, а даже сам заказчик, пытаются пробить терминологию в ГК, создавая путаницу.

Обязанности:

1) Заказчик обязан предоставить проектно-техническую документацию, согласовать ее с контрагентом. Надо всё согласовать.

2) Заказчик обязан создать условия для выполнения работ – создать «фронт работ».

Правда, всё это при строительстве под ключ может делать и подрядчик. У подрядчика может не быть материалов. Подрядчиком при строительстве Фундаментальной библиотеки была ИНТЕКО. Но сами ищите материалы.

Обеспечение материалами и оборудованием в принципе обязанность подрядчика, но не всегда. Начинаются задержки – заказчик просрочил поставку, подрядчик в результате просрочил ряд работ. По практике МКАС – самые сложные, самые склочные дела. Не приведи бог. Суханов говорит, что приносят альбомы с фотографиями, не то сечение. В Иркутске сербские строители недостроили, подали ресторан, заселили, скандал с англичанами. Подрядчик принес кучу фотографий, показал фото. Привыкайте, открывает текст контракта и по нему начинаем идти – как сдать. А если предложили с недоделками, то почему приняли? Обычно дело трудные, и они, если честно, самые, самые сложные. Пару дел в год – больше не надо.

3) Строительные работы осуществляет подрядчик. Благодаря Брагинскому включили в существенные условия сроки:

1) Срок начала работы

2) Срок окончания работы

3) Промежуточные сроки

При отсутствии существенного условия договор считается незаключенным, а дальше отношения неосновательного обогащения. Есть информационное письмо ВАС. Часто прибегают к помощи инженерных организаций.

Если проект сложный, приемка проходит в 2 этапа, причем не на весь проект в целом, а даже на его части:

1) Рабочая приемка – представители только сторон договора

2) Государственная приемка – так как есть публичный интерес. Несмотря на наличие разрешений, надо посмотреть и пожарному, и экологическому инспектору, и культурному и так далее

Во МКАСе разбирали, что не так там построили – задымление. Долго тянется. Если отдать приемку сторонам, то не будет соблюден публичный интерес. В стройотряде всё это видно – приходит комиссия, накрывается стол, ведется комиссия. Про приемку сняты фильмы, пьесы и прочие.

Как появляются подписи и почему нет подписей, а объект приняли и начали эксплуатировать. Вы создали новый объект недвижимости, значит, надо зарегистрировать право. Регистрация как же? На метро юго-западная Ранхигс – стоит зеленое здание, возвели гостиницу «зенит», потом там оказались ужасные вещи. Ректор финансировал с помощью чуть ли не итальянской мафии. Был прораб перестройки, учил жить, а потом уехал в Америку. Эксплуатировать нельзя – это объект незавершенного строительства. Даже в качестве объекта надо зарегистрировать.

В новые годы появился договор «участия в долевом строительстве». Как его квалифицировать? Суханов: это «один из сравнительно честных способов отъема денег у населения», как говорил Остап Бендер. К огороженному дому подъезжает автобус и говорит «продажа квартир от застройщика. Граждане несут в микроавтобус наличные деньги. Потом, когда перекрывают проспект, говорят «верните наши квартиры». Продавать квартиры можно только после всех-всех работ и регистрации. Многие уже «сэкономили» - цены могут пересмотреть под разными предлогами. Нельзя торговать воздухом. Гражданин приобретает обязательственное право требования, а во многих случаях никто не собирается строить.

Последствия нарушения договорных обязательств – убытки и неустойка. В роли застройщика выступали не строительные компании, а посредники, есть только автобус, договоренность с местной властью. Тут нет ничего гражданско-правовому. Но бизнесу удалось перевести в гражданско-правовую форму.

1) Банк проверит, кто ты такой и с чего ты взялся строительством.

2) Банк потребует залог, гарантию и иные способы обеспечения

3) Банк соберет с вас деньги сам, либо через коллекторов

Ни в каком развитом правопорядке таких отношений не существует. Вопроса нету – банк с деньгами, у которого есть деньги, финансирует строительство, нанимает подрядчика, банк становится собственником домов – строительные сберкассы и прочее.

Поскольку банк – АО, он может продавать со льготами – небольшой убыток, но зато торговать можно. Наши банки не хотят вкладывать деньги в длительные проекты, рисковать никто не хочет, появляются посредники – жучки. Вопрос о природе договора – долго бились, появился 214 ФЗ – об участии граждан в долевом строительстве.

Если б Суханова воля – он бы запретил все эти вещи под уголовным наказанием:

1) Что это за договор? Вроде бы разновидность подряда. Это не строительный подряд – граждане выступают в роли инвестора, но никаких прав заказчика у него нет, как и обязанностей. Они не контролируют, они дали деньги и ждут – если посмотреть в подобный договор, нет никакого сходства.

2) А если как простое товарищество, договор о совместной деятельности? В простом товариществе есть общая цель. Цель граждан – построить жилье, цель строителей – получить деньги. Обычно в товариществе долевая собственность и прочие вещи – но это не простое товарищество

3) Это не предварительный договор – так как нет намерения заключить договор. ПП ВАС (которого нет в учебнике) № 54 от 11.07.2011 – о некоторых вопросах при приобретении недвижимости, которая будет приобретена в будущем. П.4 и п.11 – привлечение средств граждан для строительства по существу следует рассматривать как куплю-продажу будущей недвижимой вещи. П.4 – если не установлено иное, судам следует исходить из того, что это купля-продажа будущей вещи. Но право только после государственной регистрации за покупателем. П. 11 не распространяется в целом на долевое строительство. Здесь говорится, что оно может осуществляться только теми способами, указанными в 214 законе.

Договор долевого строительства – договор купли-продажи будущей вещи. 214 закон сказал, что привлечение средств граждан возможно только 3 способами, которые предусмотрены законом:

1) Договор участия в долевом строительстве

2) Жилищные сертификаты – не собственнику здания, нет ни здания, ни собственника – а собственнику или арендатору земельного участка, у которого есть разрешение на строительство

3) Создание долевого участия в жилищном кооперативе

Земельный участок в залоге граждан, обязательная регистрация, обязательный проспект – гарантии.

Бизнес пытается обойти – я комплементарий, а остальные – коммандитные товарищи. Граждан-коммандитистов не надо собирать на общие собрания. Понятно, что безобразие.

Инициатива А.Иванова – в коммандите не более 20 человек. А бизнес сказал, что мы вексель дадим, а по нему расплачиваться будем квартирой. Хотите, на гербовой бумаге на печатаемся. Вексельное обязательство денежное, у нас и квартирные векселя, и прочие.

Достали законодателя – он разрешил жилищные сертификаты, по которым как только – так сразу. Бегите с сертификатом. Я тебя поцелую, но потом, если захочешь.

ВС сказал, каким образом привлекаются деньги. Целая колонка – это и предварительные договоры участия в долевом строительстве, договор займа – гражданин дает взаймы, я тебе должен. Я помню.

Банк же залог возьмет, а здесь только бумажку. Внесение денежных средств в качестве складочного капитала векселя, капитального и прочего. Теперь же только 3.

В строительной сфере, но весьма далек от строительного подряда, а направлен на другое. Это одна из гримас нашего светлого будущего. На этом мы заканчиваем, но продолжим разговор

Поиск по сайту: