ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственно­сти и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зда­ниями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает инсти­тут независимой оценки собственности, без которого невозможны ста­новление права собственности и демократизация экономической жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в ближайшей перспективе характер изме­нений всей экономики. Земля является природной основой рынка не­движимости.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое нача­ло со времен римского права. В понятие недвижимого имущества вхо­дят физические объекты с фиксированным местоположением в про­странстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предме­том, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение собственно объекта оценки, его идентификацию, установление оцени­ваемых прав, обоснование выбора информационной базы при прове­дении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и пред­положений в отношении используемых в расчетах данных.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ; ст. 130) дается четкое определение термина «недвижимая вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отно­сятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объек­ты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том

числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства...» [2. С. 81].

Отличительной чертой движимого имущества является возмож­ность его перемещения без ущерба ему самому или объектам недви­жимости, с которыми оно связано.

Таким образом, любой объект недвижимой собственности состо­ит из физических элементов (земельного участка, строений и других объектов) и юридических прав на них, которые должны быть узаконе­ны, а именно:

1) границы земельного участка должны быть определены (отме­чены межевыми знаками или иным образом на местности);

2) установлены права собственности и другие вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;

3) данные об объектах недвижимости должны быть зарегистри­рованы в государственных земельном и градостроительном кадастрах.

Следовательно, необходимо различать понятия недвижимости как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней нераз­рывно связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты. Собственность представляет собой совокупность частных прав, включающих владение, распоряжение и пользование (рис. 1.1).

Право владения

Рис. 1.1. Составляющие недвижимой собственности

Итак, под объектом недвижимой собственности понимается со­вокупность физических объектов и юридических прав на них. Неотъем­лемыми частями земельного участка могут быть:

■ здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), распо­ложенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к дан­ному участку;

■ обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

■ инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключе­ние земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находя­щихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квар­тала или города;

■ стационарные сооружения благоустройства территории участка;

■ элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обес­печения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но располо­женные вне границ его земельного участка;

■ другие объекты, которые в совокупности с вышеперечислен­ными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конст­руктивное или функциональное целое.

Земельный участок является природным базисом любого объек­та недвижимости. С физической точки зрения земля представляет собой поверхность планеты. Земля — это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом.

Земельный участок — часть поверхности, которая имеет фикси­рованную границу, площадь, местоположение, правовой режим и дру­гие характеристики, отражаемые в Государственном земельном када­стре и документах государственной регистрации прав на землю.

При оценке земельного участка необходимо учитывать все улуч­шения, которые позволяют его эффективно использовать.

Улучшения — все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улуч­шениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения — здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорож­ки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.

В Земельном кодексе Российской Федерации (далее — ЗК РФ; п. 5 ст. 1) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно свя­занные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного уча­стка (ст 1 ЗК РФ). При переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный уча­сток, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ).

Таким образом, намечен переход к единому объекту недвижимо­сти, включающему земельный участок и все улучшения.

В современных условиях России земля является одним из наи­более сложных объектов экономической оценки в составе недвижи­мости, что обусловлено:

■ спецификой данного объекта;

■ неразработанностью нормативно-правовой базы;

■ неразвитостью земельного рынка в стране.

Специфика и уникальность земли как объекта оценки опреде­ляется следующим:

■ невозможно свободное воспроизводство земельного участка в отличие от других объектов недвижимости. Земля является ограни­ченным природным ресурсом;

■ каждый земельный участок неподвижен, т.е. имеет фиксиро­ванное местоположение;

■ возможно многоцелевое использование земли:

— как средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необ­ходимых практически для всех отраслей экономики, а также продук­тов питания,

— как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения других объектов недвижимости;

■ земельный фонд является основой жизни и деятельности че­ловека, он обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фонда. Поэтому во всех развитых странах государ­ство законодательно регулирует использование земли одновременно какдфиродного и хозяйственного объекта. В статье 1 ЗК РФ установ­лен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имуще­ства. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

■ в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуата­ции земельных участков не ограничен. Кроме того, в условиях ограни­ченности предложения земельных участков под застройку стоимость земли, в отличие от стоимости зданий или сооружений, со временем увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффи­циента капитализации для земли;

■ использование и охрана земли в Российской Федерации осу­ществляется с учетом того, что земля является основой жизни и дея­тельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Поиск по сайту: