АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Читайте также:
  1. I. ГИМНАСТИКА, ЕЕ ЗАДАЧИ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ
  2. III. ДРУГИЕ ОЦЕНКИ КОЛЛЕКТИВНОЙ ДУШЕВНОЙ ЖИЗНИ
  3. III. Психические свойства личности – типичные для данного человека особенности его психики, особенности реализации его психических процессов.
  4. III.4. Критерии оценки преступления. Вина
  5. IV. Особенности правового регулирования труда беременных женщин
  6. Kритерии оценки новой продукции
  7. V. Особенности развития предпринимательства
  8. Аварии на пожаров взрывоопасных объектах
  9. Аварии на пожаро– и взрывоопасных объектах
  10. Аварии на радиационно-опасных объектах
  11. Аварии на радиационно-опасных объектах
  12. Аварии на химически опасных объектах

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственно­сти и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зда­ниями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает инсти­тут независимой оценки собственности, без которого невозможны ста­новление права собственности и демократизация экономической жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в ближайшей перспективе характер изме­нений всей экономики. Земля является природной основой рынка не­движимости.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое нача­ло со времен римского права. В понятие недвижимого имущества вхо­дят физические объекты с фиксированным местоположением в про­странстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предме­том, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение собственно объекта оценки, его идентификацию, установление оцени­ваемых прав, обоснование выбора информационной базы при прове­дении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и пред­положений в отношении используемых в расчетах данных.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ; ст. 130) дается четкое определение термина «недвижимая вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отно­сятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объек­ты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том


числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства...» [2. С. 81].

Отличительной чертой движимого имущества является возмож­ность его перемещения без ущерба ему самому или объектам недви­жимости, с которыми оно связано.

Таким образом, любой объект недвижимой собственности состо­ит из физических элементов (земельного участка, строений и других объектов) и юридических прав на них, которые должны быть узаконе­ны, а именно:

1) границы земельного участка должны быть определены (отме­чены межевыми знаками или иным образом на местности);

2) установлены права собственности и другие вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;

3) данные об объектах недвижимости должны быть зарегистри­рованы в государственных земельном и градостроительном кадастрах.

Следовательно, необходимо различать понятия недвижимости как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней нераз­рывно связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты. Собственность представляет собой совокупность частных прав, включающих владение, распоряжение и пользование (рис. 1.1).


Физические объекты недвижимости

Право владения


Рис. 1.1. Составляющие недвижимой собственности

Итак, под объектом недвижимой собственности понимается со­вокупность физических объектов и юридических прав на них. Неотъем­лемыми частями земельного участка могут быть:

■ здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), распо­ложенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к дан­ному участку;


■ обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

■ инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключе­ние земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находя­щихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квар­тала или города;

■ стационарные сооружения благоустройства территории участка;

■ элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обес­печения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но располо­женные вне границ его земельного участка;

■ другие объекты, которые в совокупности с вышеперечислен­ными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конст­руктивное или функциональное целое.

Земельный участок является природным базисом любого объек­та недвижимости. С физической точки зрения земля представляет собой поверхность планеты. Земля — это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом.

Земельный участок — часть поверхности, которая имеет фикси­рованную границу, площадь, местоположение, правовой режим и дру­гие характеристики, отражаемые в Государственном земельном када­стре и документах государственной регистрации прав на землю.

При оценке земельного участка необходимо учитывать все улуч­шения, которые позволяют его эффективно использовать.

Улучшения — все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улуч­шениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения — здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорож­ки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.

В Земельном кодексе Российской Федерации (далее — ЗК РФ; п. 5 ст. 1) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно свя­занные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного уча­стка (ст 1 ЗК РФ). При переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный уча­сток, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ).


Таким образом, намечен переход к единому объекту недвижимо­сти, включающему земельный участок и все улучшения.

В современных условиях России земля является одним из наи­более сложных объектов экономической оценки в составе недвижи­мости, что обусловлено:

■ спецификой данного объекта;

■ неразработанностью нормативно-правовой базы;

■ неразвитостью земельного рынка в стране.

Специфика и уникальность земли как объекта оценки опреде­ляется следующим:

■ невозможно свободное воспроизводство земельного участка в отличие от других объектов недвижимости. Земля является ограни­ченным природным ресурсом;

■ каждый земельный участок неподвижен, т.е. имеет фиксиро­ванное местоположение;

■ возможно многоцелевое использование земли:

 

— как средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необ­ходимых практически для всех отраслей экономики, а также продук­тов питания,

— как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения других объектов недвижимости;

 

■ земельный фонд является основой жизни и деятельности че­ловека, он обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фонда. Поэтому во всех развитых странах государ­ство законодательно регулирует использование земли одновременно какдфиродного и хозяйственного объекта. В статье 1 ЗК РФ установ­лен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имуще­ства. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

■ в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуата­ции земельных участков не ограничен. Кроме того, в условиях ограни­ченности предложения земельных участков под застройку стоимость земли, в отличие от стоимости зданий или сооружений, со временем увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффи­циента капитализации для земли;

■ использование и охрана земли в Российской Федерации осу­ществляется с учетом того, что земля является основой жизни и дея­тельности народов, проживающих на соответствующих территориях.


1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 |

Поиск по сайту:



Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.004 сек.)