МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ

Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропор­ция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

В МСО данный метод называется разнесением. Разнесение (алло­кация) — это способ косвенного сравнения, при котором разрабатыва­ется соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имуще­ства. Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения [23. С. 178].

Метод распределения основан на определении соотношения меж­ду стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая про­порция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной про­изводительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоен­ных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков и определить долю земли:

Стоимость земли

Доля земли =---------------------------------------------------.

Стоимость единого объекта недвижимости

Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его пере­носят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Процедура оценки методом распределения включает следующие этапы.

1. Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж
как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

Сопоставимый район должен быть схожим с районом оценки по таким ценообразуюшим характеристикам, как:

а) численность и структура занятости населения;

б) инфраструктурная обеспеченность;

в) транспортная доступность;

г) одинаковый тип застройки;

д) природные особенности.

2. При необходимости внесение поправок в цены продаж объек-' тов-аналогов, позволяющих учесть отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окру­жения, капитальности и возраста строений.

3. Расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимо­сти как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

4. Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости.

5. Расчет стоимости оцениваемого земельного участка на основе соотношения стоимости земли и улучшений.

Поиск по сайту: