СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ. Аналог — объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости

Аналог — объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости.

Аннуитет — серия равновеликих платежей, получаемых или выплачиваемых через равные периоды времени в течение определенного срока. Разли­чают обычный аннуитет, при котором выплаты производятся в конце каждого периода времени, и авансовый аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода времени.

Аренда — юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижи­мости на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению.

Арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

Арендная плата за земельный участок — периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участ­ком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендо­дателем и арендатором.

Бонитет почв — показатель качества почв, их плодородия и продуктивности.

Бонитировка почв — сравнительная оценка качества различных почв по основ­ным факторам плодородия (содержание гумуса, механический состав почвы, глубина грунтовых вод и др.).

Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период) — одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета буду­щей стоимости периодических равновеликих взносов при известной текущей стоимости взноса, процентной ставке и периоде.

Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма денежной единицы) — одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей стоимости известной текущей (сегодняшней) сум­мы по технике сложного процента.

Вещное право — право, дающее лицу юридическую власть над вещью. К вещ­ным правам относятся: право собственности, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бес­срочного) пользования земельным участком, сервитут, право хозяйствен­ного ведения имуществом, право оперативного управления имуществом.

Взнос на амортизацию денежной единицы (периодический взнос в пога­шение кредита) — одна из шести функций сложного процента, ис­пользуемая для расчета величины будущих периодических равнове­ликих платежей в погашение определенной текущей стоимости (кредита) при известном проценте, начисляемом на уменьшающийся остаток кредита.

Внутренняя ставка дохода — процентная ставка на вложенный капитал, при которой сумма текущих стоимостей доходов от инвестиций равна инве­стиционным затратам.

Возврат (возмещение) капитала — возврат первоначальных инвестиций, который отражает потерю стоимости за счет дохода или перепродажи объекта недвижимости.

Вторая ипотека — предоставление кредита под ранее заложенный объект недвижимости.

Городская (поселковая) черта — внешняя граница земель города (поселка), которая отделяет их от других категорий земель. Городская черта офи­циально утверждается местными органами власти и является админи­стративно-территориальной границей города.

Градостроительное зонирование — зонирование территорий муниципаль­ных образований в целях определения территориальных зон и установ­ления градостроительных регламентов.

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использо­вания земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застрой­ки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Дата оценки — календарная дата, на которую производится оценка стоимо­сти объекта недвижимости.

Движимое имущество — это имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

Девелопмент — деятельность, связанная с развитием территории, включа­ющая подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с недвижимостью.

Действительный валовой доход — потенциальный валовой доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, неплатежей арендаторов, а также дополнительных видов доходов.

Диверсификация — процесс распределения инвестиций между различными объектами вложения, которые непосредственно не связаны между собой.

Дисконтирование — процесс приведения ожидаемых будущих денежных потоков (поступлений или платежей) к их текущей стоимости, т.е. в сопоставимый вид на дату оценки.

Дифференциальная рента I — дополнительный доход, который образуется на лучших по естественному плодородию и местоположению землях.

Дифференциальная рента II — дополнительный доход, который образуется на земельных участках хозяйств, ведущих более интенсивное производ­ство. Данный вид ренты связан с экономическим плодородием почвы.

Доходный подход — один из трех традиционных подходов к оценке недвижи­мости, включающий метод дисконтированных денежных потоков, осно­ванный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих дохо­дов от объекта недвижимости, и метод прямой капитализации годового дохода.

Единица сравнения — единица измерения, общая для оцениваемых и сопо­ставимых объектов недвижимости.

Единичная оценка — определение рыночной или другой стоимости отдель­ного объекта недвижимости. Основанием для проведения оценки явля­ется договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком.

Жилая недвижимость — это недвижимость, подавляющую часть доходов от которой составляет арендная плата от сдачи жилья.

Затратный подход — один из трех традиционных подходов к оценке недви­жимости, базирующийся на определении стоимости издержек на вос­производство или замещение объекта с учетом всех видов износа.

Затраты — выраженные в денежной форме расходы на эксплуатацию и содер­жание объекта недвижимости.

Затраты косвенные в строительстве — расходы, сопутствующие, но не от­носящиеся непосредственно к строительству (стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые, рекламные и другие расходы).

Затраты прямые в строительстве — расходы, непосредственно связанные со строительством (стоимость строительных материалов и оборудова­ния, заработная плата рабочих, стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммунальных услуг, стои­мость доставки и хранения материалов и другие расходы).

Здания — архитектурно-строительные объекты, назначением которых явля­ется создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслу­живания населения и хранения материальных ценностей.

Земельные отношения — отношения между органами государственной вла­сти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, граж­данами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а так­же по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельный кадастр (государственный) — систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастро­вого учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о ка-

дастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

Земельный кодекс — свод государственных законов, юридических и граж­данских установлений, касающихся имущественных, правовых и про­цессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности.

Земельный налог — одна из форм платы за землю, которая устанавливается на рентной основе исходя из плодородия почв, других природных и эко­номических условий местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника, владельца или пользователя земли.

Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государствен­ном земельном кадастре.

Землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участка­ми на праве пожизненного наследуемого владения.

Землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участ­ками на праве постоянного бессрочного пользования или на праве без­возмездного срочного пользования.

Землеустройство — система государственных мероприятий, направленных на изучение состояния земель, планирование и организацию рациональ­ного использования земель и их охраны, образование новых и упорядо­чение существующих объектов землеустройства и установление их гра­ниц на местности.

Земли водного фонда — территории, занятые водными объектами, земли водо­охранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для уста­новления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических соо­ружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.

Земли запаса — территории, находящиеся в государственной или муници­пальной собственности и не предоставленные гражданам или юридиче­ским лицам, за исключением земель фонда перераспределения.

Земли лесного фонда — территории, покрытые лесом, вырубки, гари, прога­лины, а также нелесные земли, используемые для ведения лесного хозяйства.

Земли особо охраняемых территорий и объектов — территории, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение, изъятые в соответствии с постановлениями федеральных органов государствен­ной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решени­ями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяй­ственного использования и оборота, и для которых установлен особый правовой режим.

Земли поселений (городов, поселков и сельских поселений) — территории в пределах черты поселений (городской черты), используемые и пред­назначенные для застройки и развития городских и сельских поселений.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельно­сти, обороны, безопасности и иного специального назначения — тер­ритории, расположенные за чертой поселений, отведенные в уста­новленном порядке предприятиям и организациям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовешания, телевидения, информа­тики, космического обеспечения для выполнения их уставных задач.

Земли сельскохозяйственного назначения — территории за чертой поселе­ний, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организа­циями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства.

Зонирование земель — разделение земельных массивов на земельные участ­ки с различным целевым назначением и правовым режимом использо­вания.

Износ — в оценке любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости становится меньше стоимо­сти замещения (воспроизводства).

Износ неустранимый (неисправимый) — в оценке износ объекта недвижи­мости, при котором затраты на устранение причин, его вызывающих, превышают соответствующее увеличение стоимости недвижимости.

Износ устранимый (исправимый) — в оценке износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая в результате устранения причин данного износа стоимость всего объекта.

Имущество — объекты окружающего мира, обладающие полезностью и нахо­дящиеся в чьей-либо собственности. Как юридическое понятие, имуще­ство представляет собой совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.

Инвентарный номер объекта — номер, присваиваемый объекту, прочно свя­занному с земельным участком, при его регистрации.

Инвестиции — вложения финансовых и материально-технических средств, как в пределах Российской Федерации, так и за рубежом, с целью полу­чения экономического (доход, прибыль), социального, экологического или политического эффекта.

Инвестиционный анализ — изучение различных инвестиционных проектов на основе финансовых расчетов эффективности вложений капитала в соответствии с потребностями и предпочтениями конкретного инвес­тора.

Ипотека — залог земельного участка или других объектов недвижимого иму­щества с целью получения кредита для финансирования сделок с этими объектами.

Ипотечная (кредитная) постоянная — отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.

Ипотечный инвестиционный анализ — оценка недвижимости, основанная на раздельном учете стоимости и доходности собственного и заемного капитала.

Кадастровая оценка земли — это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по уста­новлению кадастровой стоимости земельных участков в границах адми­нистративно-территориального образования по оценочным зонам (кла­стерам).

Кадастровый номер — персональный номер, присваиваемый каждому объек­ту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически суще­ствует как единое целое.

Капитализация — процесс пересчета годового дохода, полученного от объекта недвижимости, в его стоимость на дату оценки.

Капитальные вложения — совокупность затрат на создание новых основ­ных фондов, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих основных фондов как производственного, так и непроиз­водственного назначения.

Категории земли — узаконенная типология земельных участков по целево­му назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.

Кластеризация — процедура группировки объектов государственной кадас­тровой оценки земель поселений по общности признаков, в качестве которых выступают факторы, оказывающие наибольшее влияние на вели­чину кадастровой стоимости.

Контрактная арендная плата — арендная плата, установленная в конкрет­ном договоре аренды недвижимости.

Корректировки (поправки) — прибавляемые или вычитаемые денежные сум­мы (проценты), учитывающие различия между оцениваемым и сопоста­вимым объектами недвижимости.

Красные линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги и другие подобные сооружения.

Метод дисконтирования денежных потоков — определение стоимости объек­та недвижимости на основе суммирования текущей стоимости будущего потока доходов от объекта в прогнозный период и текущей стоимости выручки от перепродажи объекта в послепрогнозный период.

Метод инвестиционной группы — способ расчета ставки капитализации с учетом величины и доходности собственных и заемных средств.

Метод количественного обследования — оценка восстановительной стоимо­сти на основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства зда­ния в целом.

Метод кумулятивного построения — способ расчета коэффициента капи­тализации для недвижимости, при котором к безрисковой ставке при­бавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.

Метод прямой капитализации — определение стоимости объекта недвижи­мости путем деления величины годового дохода на соответствующий этому доходу коэффициент капитализации.

Метод разбивки по компонентам — оценка восстановительной стоимости здания на основе суммы стоимостей создания его основных строитель­ных компонентов — фундамента, стен, перекрытий и т.п.

Метод сравнения продаж — определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объек­тов после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

Метод сравнительной единицы — оценка восстановительной стоимости на основе расчета стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного здания.

Мониторинг земель — система наблюдений (съемки, обследований и изыска­ний) за состоянием земель.

Наиболее эффективное использование — физически возможное, законода­тельно разрешенное, финансово целесообразное использование объекта недвижимости, приводящее к его максимальной стоимостина рынке.

Накладные расходы в строительстве — денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его органи­зации и обслуживания.

Накопленный износ — уменьшение стоимости воспроизводства или замеще­ния зданий и сооружений в результате их физического, функциональ­ного и экономического износа.

Недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К недвижимости относятся объекты, расположенные на поверхности земли и под ней, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно — здания, сооружения, объекты незавершен­ного строительства, многолетние насаждения и т.п.

Норма возврата инвестиций (возмещения капитала) — процент от перво­начальных инвестиций в изнашиваемый объект недвижимости, который ежегодно возвращается инвестору.

Нормативная цена земли — одна из форм платы за землю, характеризующая стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. В соответ­ствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» не должна превы­шать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соот­ветствующего целевого назначения.

Нормативный срок службы — определенный нормативными документами срок службы зданий, сооружений и других строений.

Объект оценки — материальные (вещи) и иные объекты, а также права соб­ственности и иные вещные права на эти объекты.

Ограничения — наличие установленных законом или уполномоченными орга­нами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесня­ющих правообладателя при осуществлении права собственности или иных вещных прав.

Операционные расходы — это текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода.

Операционные расходы переменные — это текущие операционные расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загруженности объекта недви­жимости (оплата коммунальных услуг, переменная заработная плата и др.).

Операционные расходы постоянные — текущие операционные расходы, величина которых не зависит от степени загруженности объекта недви­жимости (налоги на недвижимость, платежи по страхованию и др.).

Опцион — предоставляемое собственником право покупки или аренды недви­жимости в будущем на условиях, оговоренных в настоящее время.

Остаточная экономическая жизнь — период времени, в течение которого улучшения на земельном участке будут вносить вклад в стоимость объек­та недвижимости.

Отчет об оценке — документ установленной формы, представляемый про­фессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается про­веденная оценка стоимости заказанного объекта недвижимости.

Оценка — деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и ква­лификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нор­мативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государ­ственных стандартов и требований этики оценщика.

Оценочная зона — часть земель административно-территориального образо­вания, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков и объектов недвижимости.

Период окупаемости — время, необходимое для получения от инвестицион­ного проекта денежных доходов, равных первоначальной инвестирован­ной сумме.

Периодический взнос в фонд накопления (фактор фонда возмещения) — одна из шести функций сложного процента, используемая для расче­та величины периодических равновеликих взносов, необходимых для накопления известной будущей денежной суммы, при определенных про­центной ставке и количестве периодов накопления.

План земельного участка — чертеж, на котором в уменьшенном виде изо­бражена горизонтальная проекция точных размеров и формы земельно­го участка. Различают контурный план, без изображения холмов, овра­гов и т.п., и топографический план, на котором в условных знаках и обозначениях показан рельеф на момент последней съемки.

Пожизненное наследуемое владение земельным участком — владение, пользование и ограниченное распоряжение участком, т.е. возможность передачи данного права по наследству.

Полезность — в оценке определяется возможностями и способами использо­вания недвижимости, обусловливающими величину и сроки получа­емого дохода или других выгод.

Помещение — пространство внутри здания, ограниченное строительными конструкциями, которое имеет определенное функциональное назначе­ние.

Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком — владение и пользование участком, находящимся в государственной или муници­пальной собственности, без установленного срока.

Потенциальный валовой доход — зто доход, который способен приносить объект недвижимости при сдаче в аренду всех единиц объекта и получе­нии всей арендной платы.

Право собственности — определенная совокупность правомочий, принад­лежащих лицу-правообладателю. Собственнику принадлежат правомо­чия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Правовой режим земельного участка — целевое назначение, разрешенное использование и право собственности на земельный участок.

Предложение — число объектов недвижимости, которые собственники гото­вы продать на рынке по сложившимся ценам.

Прибыль застройщика (инвестора) — предпринимательский доход (вознаг­раждение) инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Принцип вклада — заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важ­нейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Принцип замещения — означает, что при наличии определенного числа од­нородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости са­мым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей це­ной.

Принцип изменения внешней среды — предполагает учет при оценке объек­тов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внеш­него окружения и перспектив развития района.

Принцип конкуренции — означает, что цены на объекты недвижимости уста­навливаются посредством постоянного соперничества субъектов рын­ка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Принцип наиболее эффективного использования — означает, что из возмож­ных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможно­сти земельного участка с улучшениями.

Принцип ожидания — определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожи­дает получить потенциальный собственник.

Принцип полезности — означает, что чем больше объект недвижимости спо­собен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них — означает, что физические элементы недвижимости и имуществен­ные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Принцип соответствия — состоит в том, что максимальная стоимость объек­та недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользова­ния. Принцип соответствия проявляется через профессию и регрессию. Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внеш­него окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Регрессия имеет место, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта.

Принцип спроса и предложения — означает, что цена недвижимости изменя­ется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижи­мости в условиях социально-экономического развития общества и огра-

ниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Простой процент — это процент, начисляемый только на основную (перво­начальную) денежную сумму, но не на ранее начисленные проценты.

Процедура оценки — совокупность приемов и методов, обеспечивающих сбор и анализ рыночных и нормативных данных, а также проведение расче­тов стоимости недвижимости и оформления результатов оценки.

Разрешенное использование — целевое назначение недвижимой вещи, пере­чень всех ее обременении и ограничений использования. Разрешенное использование земельного участка — диапазон не запрещенных видов использования земельного участка для хозяйственных и иных целей с учетом установленных ограничений и сервитутов.

Разрешенное использование земель — эксплуатация земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервиту­тов. Разрешенное использование земель устанавливается градострои­тельным регламентом.

Расходы на замещение — это расходы на замену быстроизнашивающих­ся компонентов объектов недвижимости, проведение косметического ремонта и другие затраты, либо которые имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

Реверсия — возврат инвестированного в объект недвижимости капитала в кон­це прогнозного периода. Рассчитывается как рыночная стоимость (цена продажи) объекта недвижимости на конец прогнозного периода.

Реконструированный (гипотетический) отчет о доходах — специальная форма финансового отчета, применяемая при прогнозировании будущих доходов от объекта недвижимости для оценки его стоимости методом дисконтированных денежных потоков.

Риск — вероятность возможных потерь в виде появления непредвиденных расходов или неполучения доходов, предусмотренных прогнозом.

Рыночная арендная плата — величина арендной платы, установившаяся на рынке для определенного вида недвижимости.

Сельскохозяйственные угодья — земельные угодья, регулярно используемые для производства сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйствен­ные угодья включают пашню, залежь, многолетние насаждения, сеноко­сы и пастбища.

Сервитут — ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соеди­ненное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоваться полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. Сервитут

может устанавливаться по соглашению между собственником земель­ного участка и лицом, требующим сервитута, или решением суда.

Сложный процент — это процент, начисляемый как на основную денежную сумму, так и на ранее рассчитанные, но не выплаченные проценты.

Смета (строительная) — документ, определяющий стоимость строитель­ства, составленный по установленной методике на основе проектных объемов работ, сметных норм и расценок.

Сооружения — инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий,'необходимых для осуществления процесса производства или различных непроизводственных функций.

Спрос — это представленная на рынке платежеспособная потребность в объек­тах недвижимости.

Сравнительный подход — один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки.

Срок оставшейся экономической жизни объекта недвижимости — пери­од времени от даты оценки объекта до окончания его экономической жизни. Ремонт и модернизация объекта недвижимости увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Срок физической жизни — период времени от завершения строительства объекта недвижимости до его сноса.

Ставка безрисковая — минимальная процентная ставка дохода, которую инвестор может получить на свой капитал при его вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием риска невозвраще­ния вложенных средств.

Ставка дисконтирования — процентная ставка, используемая для приведе­ния ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к теку­щей стоимости на дату оценки.

Ставка дохода на инвестиции — процентное соотношение между получен­ным доходом и инвестированными средствами за определенный период времени.

Ставка (коэффициент) капитализации — процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого опе­рационного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

Ставка сложного процента — процентная ставка дохода на основной вклад, используемая для приведения текущей денежной суммы к будущей стои­мости.

Стоимость — денежное выражение затрат факторов производства, овеще­ствленных в конкретном объекте. Оценка стоимости объекта недвижи­мости — это определение конкретного вида стоимости (рыночной, инве-

стиционной, залоговой и других) на дату оценки в соответствии с целью и методами оценки.

Стоимость балансовая — это полная первоначальная стоимость основных фондов, учитываемая в момент их постановки на учет в бухгалтерском балансе.

Стоимость в обмене — способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары. Стоимость в обмене носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке.

Стоимость в пользовании — это стоимость, обусловленная полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связан­ные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) — затра­ты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимо­сти из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандар­там, рассчитанные в ценах на дату оценки с учетом износа.

Стоимость залоговая — это стоимость объекта недвижимости, обеспечива­ющего ипотечный кредит, величина которой обеспечивает возмещение денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Стоимость замещения — затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, тех­нологий и стандартов с учетом износа.

Стоимость инвестиционная — это стоимость недвижимости для конкрет­ного инвестора (группы инвесторов), учитывающая его индивидуаль­ные требования и предпочтения, определяемая результатами инве­стиционного проектирования при оценке недвижимости как объекта инвестиций.

Стоимость ликвидационная — это стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продаже.

Стоимость меновая — выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования.

Стоимость налогооблагаемая — это стоимость, определенная на основе нор­мативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.

Стоимость первоначальная — фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.

Стоимость полная восстановительная (ПВС) — восстановительная стои­мость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансе.

Стоимость потребительная — выражает полезность объекта недвижимо­сти с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сло­жившегося варианта ее использования.

Стоимость рыночная — наиболее вероятная цена, но которой объект оцен­ки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость страховая — денежная сумма, на которую могут быть застрахо­ваны разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответ­ствии с методиками, используемыми в сфере государственного и част­ного страхования.

Стоимость утилизационная — это стоимость объекта недвижимости, рас­считанная с учетом затрат на продажу совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

Текущая стоимость аннуитета — одна из шести функций сложного про­цента, используемая для расчета текущей стоимости определенного количества будущих равновеликих поступлений или платежей денеж­ных средств, дисконтированных по заданной процентной ставке.

Текущая стоимость денежной единицы — одна из шести функций сложно­го процента, используемая для пересчета известной будущей денежной суммы в текущую стоимость при определенной процентной ставке и количестве периодов начисления.

Территориальные зоны — зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные рег­ламенты.

Техника остатка для зданий и сооружений — оценка стоимости зданий и сооружений, определяющая доход от их эксплуатации как остаток чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок.

Техника остатка для земельного участка — оценка стоимости земельного участка, определяющая доход, получаемый от использования земли как остаток после вычета из чистого операционного дохода части, приходя­щейся на здания и сооружения.

Транспортные средства — это средства передвижения, предназначенные для перемещения людей и грузов.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель — расчетная вели­чина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади объекта государственной кадастровой оценки (для земель поселений 1 кв. м, для земель сельскохозяйственного назначения 1 га и т.п.).

Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) — данные нормативных документов, как правило, отраслевого назначения, пред­назначенные для определения стоимости строительства на стадии тех­нико-экономических обоснований, разрабатываемые на здания и соору­жения в целом или на виды работ на основании смет к рабочим чертежам типовых и индивидуальных проектов.

Улучшения — все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности человека по его преобразованию для после­дующего использования. Улучшения делятся на внешние и внутренние.

Физический износ — снижение стоимости объекта недвижимости в результа­те потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при про­ектировании и нарушений правил строительства.

Фонды основные — часть национального богатства, которая длительное вре­мя используется в неизменной натурально-вещественной форме, посте­пенно перенося свою стоимость на создаваемые товары и услуги.

Функциональный износ — снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов.

Хронологический (исторический, фактический) возраст объекта недви­жимости — период времени между завершением строительства объек­та недвижимости и датой оценки.

Целевое назначение земель — установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответ­ствии с категориями земель. Весь земельный фонд Российской Федера­ции разделен на семь категорий земель.

Цена — денежная форма проявления стоимости объекта недвижимости в кон­кретных условиях спроса и предложения на него.

Цена сметная в строительстве — цена, рассчитанная на основе нормати­вов затрат на строительство объекта, выраженная в определенной еди­нице измерения.

Черта городских и сельских поселений — внешние границы земель город­ских или сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий.

Чистый операционный доход — действительный валовой доход от принося­щей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расхо­дов на замещение.

Экономическая жизнь — период времени, в течение которого улучшения земельного участка приносят вклад в стоимость объекта недвижимости.

Экономический (внешний) износ — уменьшение стоимости объекта недви­жимости в результате воздействия макроэкономических, отраслевых, региональных факторов, оказывающих негативное внешнее влияние (законодательных, рыночных, экономических), а также неблагоприят­ного изменения внешнего окружения объекта.

Этика оценщика — совокупность этических норм и правил профессиональ­ных действий в области оценки.

Эффективный возраст объекта недвижимости — определяется на основе хронологического возраста, с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта, эффективный возраст может отличаться от хронологического в большую или меньшую сторону.

ЛИТЕРАТУРА

1. Конституция Российской Федерации.

2. Гражданский кодекс РоссийскоюФедерации. Ч. 1. М., 2005.

3. Земельный кодекс Российской Федерации. М.: Омега-Л, 2006.

4. Лесной кодекс Российской Федерации.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации. М.: Экзамен, 2005.

6. Федеральный закон РФ от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введе­нии в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

7. Федеральный закон РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

8. Федеральный закон РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценоч­ной деятельности в Российской Федерации».

9. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

10. Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

11. Федеральный закон РФ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государ­ственном земельном кадастре».

12. Федеральный закон РФ от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграни­чении государственной собственности на землю».

13. Федеральный закон РФ от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О пере­воде земель или земельных участков из одной категории в другую».

14. Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

15- Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, или права на заключение договоров аренды таких земель­ных участков».

16. Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель».

17. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастро­вой оценки земель».

18. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О по­рядке определения нормативной цены земли».

19. Постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 «Об ут­верждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным заняти­ем земельных участков, ограничением прав собственников земель­ных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результа­те деятельности других лиц».

20. Закон г. Москвы от 24 мая 2003 г. № 27 «О землепользовании и за­стройке в городе Москве».

21. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждено распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-Р

22. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Утверждено распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-Р

23. Международные стандарты оценки. 7-е изд. М.: Российское обще­ство оценщиков, 2005.

24. Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации. Утверждена приказом Росземкада-стра от 17.10.2002 № П/336.

25. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений. Утверждена Приказом Росземкадастра РФ от 17.10. 2002 N° П/337.

26. Методические рекомендации по государственной кадастровой оцен­ке земель сельскохозяйственного назначения. Утверждены прика­зом Министерства экономического развития и торговли РФ от 4 июля 2005 г. № 145.

27. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Российской Федерации. 2-е изд. Федеральная служба земельного кадастра России. М„ 2001.

28. Государственная кадастровая оценка земель лесного фонда. Феде­ральная служба земельного кадастра России. М., 2003.

29. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использо­вании земель Российской Федерации в 2004 году. М.: Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, 2005.

30. Приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 12 мар­та 2003 г. № 42 «О кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и лесных земель в пределах территорий субъектов Россий­ской Федерации».

31. Грибовский СВ., Иванова Е.Н., Львов Д.С, Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. М.: Интерреклама, 2003.

32. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. М.: Даш­ков и К, 2004.

33. Кухтин П.В., Левое А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С. Управление земельными ресурсами. М.: Питер, 2005.

34. Носов СИ. Оценка земельных ресурсов для рентного регулирова­ния землепользования. М.: Русская оценка, 2004.

35. Орлов СВ., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. М.: Юнити, 2003.

36. Оценка недвижимости / под ред, А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2006.

37. Оценка природных ресурсов / под ред. В.П. Антонова, П.Ф. Лойко. М.: Русская оценка, 2002.

38. Оценка рыночной стоимости земельных участков / под ред. Д.Б. Ар­батского, Л.И. Кошкина. М.: ВШПП, 2003.

39. Оценка урбанизированных земель / под ред. В.А. Прорвича. М.: Экономика, 2004.

40. Петров В.И. Оценка стоимости земли. М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, 2005.

41. Технические указания по государственной кадастровой оценке земель поселений. М.: Росземкадастр, 2001.

42. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и тхнка приносящей доход недви­жимости. М.: Дело Лтд, 2000.

43. Харрисон Г. Оценка недвижимости. М., 1999.

44. Эккерт Дж. Организация оценки и налогообложения недвижимо­сти. М.: Стар Интер, 1999.

Поиск по сайту: