Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий

Стоимостная оценка в границах объектов оценки заключается в определении расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и включает:

■ дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов про­дуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использо­вание по объектам оценки согласно их индивидуальным рентообразу-ющим факторам — плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

■ определение по объектам оценки, на основе полученных инди­видуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентно­го дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.

Определение расчетного рентного дохода

Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход объектов оценки определя­ется по формуле

Р₍.-(В,-3,Н₀) + ДР_Т, + ДР„₍,

где Р,- — дифференциальный рентный доход 1-го объекта оценки,

руб./га; В,- — валовая продукция, обусловленная плодородием почв г'-го

объекта оценки, руб./га; 3,- — затраты на использование г'-го объекта оценки при индиви­дуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъек­те РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологиче­ских свойств и местоположении земель, руб./га; Н₀ — минимально необходимый для воспроизводства норматив­ный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Н₀- 1,07); (В, - 3,Н₀), — рентный доход, обусловленный соответственно плодородием ДР_г,и ДР_М1 почв, технологическими свойствами и местоположением г'-го объекта оценки, руб./га.

Валовая продукция объекта оценки (В,) определяется путем диф­ференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйствен­ных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропор­ционально баллам бонитета почв объектов оценки по формуле

В,= (В₀:Б₀)хБ,.,

где В₀ — базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных

угодий, руб./га; Б₀ и Б* — балл бонитета групп почв или разновидностей почв, соответ­ственно, сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земель­но-оценочного района) и i-го объекта оценки.

Затраты на использование i-го объекта оценки (3,) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бони­тета почв по формуле

3,. = 3₀(1-Дз_У) + 3₀хД_зух(Б_;:Б₀),

где 3₀ — базовые оценочные затраты на использование сельскохозяй­ственных угодий, руб./га; Д_зу — доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта оценки (ДР_Т/), определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (3₀) пропорционально индексу технологических свойств f-ro объекта оценки: ДР_т,.= 3₀хН₀хД_зтх(1-И_т,:И_Т0),

где И_т; и И_то — индексы технологических свойств 1-го объекта оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земель­но-оценочному району); Д_зт — доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта оцен­ки (ДР_Ш) определяется как разность между стоимостью грузоперево­зок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (С₀, руб./га) и их сто­имостью на оцениваемых объектах (С,, руб./га):

ДР_ш = (С₀-С,)хН₀;

С^Э^хТхГ,,;

С,,^- Jpi X 1 XI,,

где Э_ро и Эр, — средневзвешенное эквивалентное расстояние, соответствен­но, по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i'-му объекту оценки, км;

Г₀ и Г_г — внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельско­хозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земель­но-оценочному району) и 1-му объекту оценки. В среднем по субъекту 1—2 тысячи тонн на гектар;

Т — затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб. Берет­ся средний показатель по субъекту.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делени­ем общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продук­ции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние три года на общую площадь сельскохо­зяйственных угодий.

Нормативная грузоемкость z'-ro объекта оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяй­ственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) про­порционально соотношению балла бонитета г-го объекта оценки к бал­лу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).

Для получения стоимостной оценки объектов, включая те, на кото­рых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на первом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1% стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае, если дифференциальный рентный доход отрицате­лен, он принимается за ноль.

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйствен­ных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

■ разработка содержания и программы работ;

■ составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;

■ сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и пер­вичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2. Подготовка базы данных и расчет интегральных показателей
оценки земель:

■ разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;

■ составление экспликаций и определение интегрального пока­зателя плодородия почв объекта оценки;

■ определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;

■ определение интегрального показателя местоположения объек­та оценки.

3. Расчет показателей стоимостной оценки сельскохозяйствен­
ных земель:

■ определение дифференциального рентного дохода по плодоро­дию, местоположению и технологическим свойствам;

■ определение расчетного рентного дохода;

■ расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
4.Оформление и утверждение материалов государственной ка­
дастровой оценки земель:

■ оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных рай­онов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Феде­рации в целом;

■ оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохо­зяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удель­ному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных уго­дий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохо­зяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удель­ному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных уго­дий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохо­зяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сель­скохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохо­зяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывает­ся как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отра­жающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте РФ к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохо­зяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, равен мини­мальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохо­зяйственных угодий в Российской Федерации.

Поиск по сайту: