Последовательность внесения корректировок

В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1—4 элементы сравнения). Кор­ректировки проводятся путем применения каждой последующей кор­ректировки к предыдущему результату.

Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к земельному участку (5—7 элементы сравнения), путем применения указанных корректировок к результату, получен­ному после корректировки на условия рынка. Данные поправки обыч­но вносятся методом суммирования, т.е. определяется алгебраическая сумма поправок в денежном или процентном отношении, которая вно­сится в скорректированную цену аналога после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.

В зависимости от отношения цены к единице сравнения все кор­ректировки делятся на процентные и денежные. При этом денежная корректировка может вноситься как к цене всего участка (абсолютная денежная корректировка), так и к цене единицы сравнения (относи­тельная денежная корректировка).

Процентные корректировки изменяют стоимость земельного уча­стка на определенный коэффициент и вносятся путем умножения стои­мости объекта аналога на данный коэффициент:

К» = Ц»хП_у. = (^хК_и)хП_х,

где V_aH — скорректированная цена продажи объекта-аналога; Дан — цена продажи объекта-аналога; П% — процентная поправка; V_ea — стоимость одной единицы сравнения; К_ед — количество единиц сравнения.

Процентные корректировки используются тогда, когда сложно определить точные рублевые поправки, но рыночные данные свиде­тельствуют о существовании процентных различий.

Денежные относительные поправки изменяют стоимость одной единицы сравнения на определенную сумму:

К„ - < V„ х К_ед) + (К,, х П„„) - (V„ + П_отн) х К_ед, где П_от„ — денежная относительная поправка.

Денежные абсолютные поправки изменяют цену продажи объек­та-аналога на определенную абсолютную сумму:

'an ^ан *-*-абс>

где П_аб_с — денежная абсолютная поправка.

Сложной проблемой метода сравнения продаж является опреде­ление величины корректировок, которое может производиться сле­дующими способами.

1. Прямое попарное сопоставление цен аналогов — анализ парных продаж. Парной продажей называется продажа двух участков, кото­рые отличаются только одним элементом сравнения. Разница в ценах является корректировкой по данному элементу сравнения. Примером может служить корректировка на местоположение земельных участков.

2. Корреляционно-регрессионный анализ. Анализ зависимости между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов и определение уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка. Этот метод осно­ван на обработке статистических данных о характеристиках земель­ных участков и о ценах их продаж. Корреляционно-регрессионный анализ широко используется при кадастровой оценке земель посе­лений.

3. Графический анализ. Графический анализ является вариантом статистического анализа, позволяющим оценщику получить инфор­мацию для расчета корректировки посредством визуальной интерпре­тации данных графического изображения и применения статистиче­ских методов подбора кривых. Результаты статистического анализа, выраженные в графическом виде, могут показать тенденции развития, сезонные колебания цен, а также динамику элементов сравнения и раз­личные зависимости между ними.

4. Метод анализа издержек. Величина корректировки определя­ется на основе оценки затрат, связанных с добавлением или устране­нием элемента, по которому объект-аналог отличается от объекта оценки.

5. Прямое попарное сопоставление дохода двух аналогов, отлича­ющихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и опре­деление путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения.

6. Экспертные методы расчета поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составля­ет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцени­ваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными

методами расчета и внесения корректировок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные или процентные поправки, но есть рыночная информация о различиях между оценива­емым и сопоставимым объектами.

7. Индивидуальные опросы профессионалов и осведомленных лиц, позволяющие собрать информацию о значениях различных элемен­тов сравнения, которая может быть полезна при проведении коррек­тировок. Например, при кадастровой оценке городских земель веду­щим специалистам города, работающим на рынке недвижимости, раздаются специальные анкеты, в которых просят ответить на вопро­сы для определения градостроительной ценности различных городских районов.

8. Анализ вторичных данных. Этот метод использует для опреде­ления величины корректировок данные, которые непосредственно к объекту оценки не относятся. Такие данные содержатся в публика­циях оценочных и риэлторских фирм, постановлениях местных орга­нов власти.

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, при­носящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, то при проведении сравнения проданных участков с оце­ниваемым участком полученные данные необходимо привести к обще­му знаменателю, т.е. определенной единице сравнения. Переводя цену продажи объекта в единицу сравнения, можно сравнивать земельные участки, которые конкурируют на одном сегменте рынка.

Единица сравнения также используется для быстрой информа­ции инвесторов или потенциальных покупателей (например, стоимость одной сотки земли в зависимости от удаленности от МКАД и направ­ления).

При сделках с незастроенными земельными участками исполь­зуются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 га — при оценке больших массивов сельскохозяйствен­ных или лесных земель, промышленных зон, при разделении земель­ных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 сотку — при продажах земель для целей садоводства и дачной застройки.

Цена за 1 кв. м — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транс­портным магистралям и местам парковки, другим офисным зда­ниям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспорт­ным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр — часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предпри­ятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка счи­тается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру земель­ные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Коле­бания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасно­стью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котиру­ется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зони­рования, например на основе числа разрешенных для строительства единиц жилья.

При анализе застроенных земельных участков используются сле­дующие единицы сравнения.

Цена за 1 кв. м общей площади, когда объекты сходны по услугам или удобствам.

Цена за 1 кв. м площади, подлежащей сдачи в аренду. В отличие от предыдущего показателя здесь не учитывается площадь холлов, лест­ничных площадок, коридоров и т.п.

Цена за 1 куб. м — при сравнении складских помещений, элевато­ров.

Цена за единицу, приносящую доход. В ресторанах, кафе, теат­рах, спортивных комплексах — одно посадочное место, в гаражах, на автостоянках — место парковки одного автомобиля.

При использовании способа единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость единицы срав­нения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжиро­ванного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Применяется этот метод в слу­чаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по элементам сравнения.

Преимуществом метода единицы сравнения является его отно­сительная простота и легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.

В результате определения и внесения корректировок цены анало­гов, как правило, должны быть близки друг другу. Значительные раз-

личия в конечных результатах свидетельствуют о неверном проведе­нии корректировок цен аналогов или неучете каких-либо элементов сравнения.

В случае значительных различий скорректированных цен анало­гов целесообразно выбрать или другие аналоги, или другие элементы, по которым проводится сравнение, или рассчитать другие значения корректировок.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итого­вой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного уча­стка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оцен­ки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифмети­ческой величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзве­шенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректи­рованным ценам аналогов в зависимости от следующих факторов:

1) количество внесенных поправок;

2) абсолютная величина поправок;

3) достоверность и полнота исходной информации и др.

Итоговая оценка рыночной стоимости земельного участка долж­на быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, например диапазон между наимень­шим и наибольшим значениями [21. С. 3].

Диапазон между наименьшим и наибольшим значениями как ре­зультат оценки возможен в следующих случаях:

а) при недостатке исходных данных;

б) при неустойчивой ситуации на рынке;

в) при ограниченном времени оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

■ титул собственности и регистрационные данные по земельно­му участку;

■ категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

■ разрешенное использование земельного участка и сервитуты;

■ физические характеристики участка;

■ данные о взаимосвязи участка с окружением;

■ экономические факторы, характеризующие участок, и другие данные.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и посел­ковые земельные комитеты и органы, где осуществляется регистрация

сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализиру­ющиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные органи­зации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие доступ­ные источники. При этом необходимо иметь в виду, что публикуемые в периодической печати цены предложения на продаваемые земель­ные участки — это цены продавца, которые выше фактических цен сделок.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объектив­ной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информа­ции по прошедшим на рынке сделкам.

Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудов­летворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономи­ческих условий.

Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным и менее надежным способам, таким как метод распреде­ления. Успешное его применение требует проведения тщательного ана­лиза исходной информации и определенного профессионального опыта оценщика.

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ И ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ МЕТОДА ВЫДЕЛЕНИЯ

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор ин­формации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с еди­ными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;

соответствие улучшений земельного участка варианту его наибо­лее эффективного использования.

В МСО данный метод называется извлечением. Извлечение (экс­тракция) — это способ косвенного сравнения (иногда называемый аб­стракцией). Он дает расчетную стоимость улучшений путем примене­ния анализа затрат за вычетом амортизации и извлечения результата из полной цены объектов имущества, сравнимых в других отношени­ях. Полученный остаток является показателем возможной стоимости земли [23. С. 178].

Поиск по сайту: