Пример 5

Исходные Ванные

Площадь участка — 7000 кв. м.

Общая площадь сооружений — 6300 кв. м.

Полезная площадь сооружений (65%) — 4095 кв. м.

Определение величины расходов:

Проектно-планировочные работы — 4000 дол.

Грунтовые и дорожные работы — 5 дол./кв. м.

Всего: 7000 х 5 - 35 000 (дол.).

Электричество — 13 000 дол.

Водоснабжение и автономное теплоснабжение — 36 000 дол.

Канализация и дренаж — 50 000 дол.

Телефон — 7000 дол.

Стоимость строительства — 100 дол./кв. м.

Всего: 100 х 6300 = 630 000 (дол.).

Сумма расходов, всего 775 000 дол.

Определение величины доходов:

Ставка арендной платы — 10 дол./кв. м в месяц.

Потери от недозагрузки — 5% от ПВД.

Операционные расходы 20% от ДВД.

Требуемая ставка дохода — 30% в год или 2,5% в месяц.

Период владения — 4 года.

Поступления от перепродажи крытого рынка в конце перио­да владения — 700 000 дол.

Определить стоимость земельного участка под строительство крытого рынка.

Решение

Расчет стоимости земельного участка:

ПВД - 10 х 4095 - 40 950;

ДВД - 40 950 х 0,95 - 38 902,5;

ЧОД - 38 902,5 х 0,8 - 31 122. 1-

«г

PVAg* = <*ны>М) х 31 122 - 27,773154 х 31122 - 864 356.

PVh⁵* = 700 000 х------------ - 700 000 х 0,305 671 -

(1+0.025)⁴⁸
-213 969,7. ^v '

Стоимость земли - 864 356 + 213 969,7 - 775 000 - 303 325,7

(дол.).

Другой вариант метода предполагаемого использования получил в литературе название метода разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффек­тивным использованием является разделение земельного массива

на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвогн-ной земли.

Процедура оценки методом разбивки на участки включает сле­дующие этапы.

Этап 1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков. Проводится исходя из юридических и физических возможностей, а также эконо­мической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустрой­ство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сло­жившимся в данной местности.

Этап 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных уча­стков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопостави­мых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сравнения продаж.

Этап 3. Составление сметы и расчет всех затрат на освое­ние. Процесс разделения земли в первую очередь включает проект­ные, строительные и торговые операции. При застройке жилыми до­мами огромное влияние оказывает окружающая среда. Разделение и продажа земельных участков, предназначенных под жилую застрой­ку, должны учитывать следующие затраты:

расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

строительство дорог, улиц;

стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных соору­жений;

прибыль и накладные расходы подрядчика;

расходы на продажу и рекламу;

расходы на страхование;

управленческие расходы;

оплата налогов.

Этап 4. Определение чистого дохода от продаж. Проводится путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расче­та предполагаемой выручки от продажи является цена продажи одно­го земельнрго участка, определенная методом сравнения продаж с уче­том корректировок на различия (если они есть).

Этап 5. Определение периода времени, необходимого на освое­ние и продажу. (Чем дольше земельные участки остаются непродан­ными на рынке, тем выше издержки и риск для застройщика.) Выби­рается ставка дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объем инвестиций. Ставка дисконтирования может быть определена на осно­ве анализа внутренней ставки доходности по аналогичным проектам.

Этап 6. Дисконтирование чистого дохода от продажи земель­ных участков. Производится исходя из периода их продажи для полу­чения текущей стоимости неосвоенной земли.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1. В чем заключается экономическое содержание доходного подхода при оценке земельных участков?

2. На каких принципах оценки базируется доходный подход?

3. Какие методы оценки земли включает доходный подход?

4. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода капитализации дохода?

5. Какие виды доходов могут капитализироваться при оценке земли?

6. Какие подходы к определению коэффициента капитализации при оценке земли сложились в мировой практике?

7. В чем отличие расчета коэффициента капитализации для земли от расчета коэффициента капитализации для зданий и сооружений?

8. В чем заключаются особенности метода капитализации арендной платы за земли поселений?

9. Для оценки стоимости каких земельных участков может быть использован метод остатка?

10. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка?

11. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом предполагаемого использования?

12. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом разбивки на участки?

13. В чем заключаются преимущества и недостатки доходного подхода к оценке земли?

ТЕСТЫ

Тест 1. При оценке застроенного земельного участка методом остатка исполь­зуются нижеперечисленные показатели, за исключением:

а) чистого операционного дохода, приносимого земельным участком
и расположенным на нем зданием;

б) ставки дохода на капитал для земельного участка;

в) нормы возврата капитала для земельного участка;

г) срока службы здания, расположенного на земельном участке;

д) используются все вышеперечисленные показатели.

Тест 2. Процентная ставка, которая используется для пересчета величины годового дохода от использования земли в рыночную стоимость земельного участка, называется:

а) безрисковой ставкой дохода;

б) ставкой дисконтирования;

в) нормой возмещения капитала;

г) коэффициентом капитализации;

д) все ответы неверны.

Тест 3. Из нижеперечисленных укажите формулу, используемую для расчета стоимости земельного участка методом капитализации дохода:

а) Стоимость = Доход: Ставка капитализации;

б) Стоимость = Доход х Ставка капитализации;

в) Стоимость = Доход х Ставка дисконтирования;

г) Стоимость = Восстановительная Стоимость - Износ;

д) все ответы неверны.

Тест 4. Метод остатка можно использовать при оценке:

а) сельскохозяйственных земель;

б) земель поселений, застроенных общественными объектами;

в) земель поселений, застроенных торговыми помещениями;

г) лесных земель;

д) все ответы неверны.

Тест 5. Капитализация земельной ренты используется для оценки:

а) земель поселений, застроенных коммерческими объектами;

б) земель поселений, застроенных жилыми объектами;

в) земель под промышленными предприятиями;

г) земель сельскохозяйственного назначения;

д) все ответы верны.

Тест 6. Для определения варианта наиболее эффективного использования незастроенного земельного участка может использоваться:

а) метод остатка;

б) метод капитализации дохода;

в) метод распределения;
т) все указанные методы;
д) все ответы неверны.

Поиск по сайту: