ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО УСЛОВИЯМ ИНВЕСТИЦИОННЫХ КОНТРАКТОВ

К затратному подходу относится метод оценки городских земель по условиям инвестиционных контрактов. Данный метод использу­ется для оценки городских земель в крупных городах. Например, в Москве сложилось два метода предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:

1) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных кон­курсах;

2) на основе заключения инвестиционных контрактов.

Второй метод возник в связи с предоставлением земельных участ­ков на условиях последующего раздела построенного или реконстру­ированного за счет средств инвестора объекта между городом — соб­ственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором — арендатором земельного участка. Типичными условиями инвестици­онных контрактов является переход 30—50% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактиче­ская оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды является пропорциональной площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Стоимость земельного участка определяется как текущая стои­мость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. Для определения стоимости права долго­срочной аренды земельного участка необходимы следующие данные,

содержащиеся в исходно-разрешительной документации для проек­тирования и строительства в Москве:

■ площадь земельного участка;

■ проектируемые площади жилых и нежилых помещений;

■ срок строительства и реализации проекта;

■ наличие и стоимость обременении.

Процедура оценки стоимости права долгосрочной аренды земель­ных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, предусматрива­ет следующую последовательность расчетов.

Этап 1. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая пло­щадь, этажность и т.п.).

Этап 2. На основе условий инвестиционного контракта рассчи­тывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площа­дей. Так, в Москве примерное соотношение распределения постро­енных площадей зданий между городом и инвестором составляет в Центральном административном округе — 50/50, за пределами ЦАО - 40/60.

Этап 3. Определяется рыночная стоимость одного квадратного метра площадей жилого и нежилого назначения в планируемом зда­нии.

Этап 4. Определяется общая стоимость площадей здания, кото­рые должны перейти городу после завершения строительства по усло­виям инвестиционного контракта.

Этап 5. Определяется ориентировочный срок реализации инве­стиционного проекта.

Этап 6. Определяется возможный период времени, необходи­мый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.

Этап 7. Определяется ставка дисконтирования.

Этап 8. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (этап 4) с учетом времени строительства (этап 5), продажи (этап 6) и значения ставки дисконтирования (этап 7).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной фор­ме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременении.

В Москве при наличии обременении их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих городу площадей. К типичным обременениям относятся затраты на строительство и реконструкцию общегородских инженерных коммуникаций и сооружений, затраты

на снос существующих строении, принадлежащих городу, затраты по переселению жителей из сносимых зданий, затраты на перебазиро­вание промышленных предприятий и другие виды затрат, предусмот­ренные действующим законодательством Москвы.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1. В чем заключается экономическое содержание затратного подхода при, оценке земельных участков?

2. На каких принципах оценки базируется затратный подход?

3. Какие методы оценки земли включает затратный подход?

4. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает оценка по затра­там на инфраструктуру?

5. Для оценки каких земель используется оценка стоимости земель исходя из затрат на инфраструктуру?

6. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает оценка по усло­виям инвестиционных контрактов?

7. Почему в результате применения оценки по условиям инвестици­онных контрактов получают инвестиционную стоимость земельного участка?

8. В чем заключаются преимущества и недостатки затратного подхо­да к оценке земли?

ТЕСТЫ

Тест 1. Из нижеперечисленных укажите метод, который основывается на эко­номическом принципе замещения:

а) метод дисконтированных денежных потоков;

б) метод сравнения продаж;

в) метод капитализации дохода;

г) метод предполагаемого использования;

д) все ответы неверны.

Тест 2. Оценка земельных участков по затратам на инфраструктуру исполь­зуется для определения стоимости:

а) сельскохозяйственных земель;

б) земель под жилищное строительство;

в) земель водного фонда;

г) земель лесного фонда;

д) все ответы неверны.

Тест 3. Оценка земель по условиям инвестиционных контрактов использу­ется для:

а) оценки сельскохозяйственных угодий;

б) оценки земель лесного фонда;

в) оценки земель поселений;

г) во всех указанных случаях.

Поиск по сайту: